Подходы к оценке недвижимости

Содержание 

Введение………………………………………………………………………..2

1. Теоретическая часть………………………………………………………4

1.1. Понятие рыночной  стоимости…………………………………………..4

1.2. Принципы оценки  недвижимости………………………………………..8

1.3. Технология  оценки недвижимости……………………………………...11

2. Подходы к оценке недвижимости………………………………………13

2.1. Сравнительный подход  к оценке недвижимости……………………...15

2.2. Доходный подход  к оценке недвижимости………………………….....17

2.3. Затратный подход  к оценке недвижимости………………………......20

Заключение………………………………………………………………..….23

Список  литературы………………………………………………………….25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на открытом рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы установить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторой альтернативой ему. Этот вопрос разрешается на основе данных рынка.

     Рыночная  стоимость устанавливается путем  применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и  обстоятельства, при которых данное имущество с наибольшей вероятностью можно продать на открытом рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся метод сравнения продаж, метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока, а также затратный метод.

     Возможны  два варианта применения затратного метода, один из которых может быть использован для установления рыночной стоимости, а другой - нет. Когда затратный  метод применяется для установления рыночной стоимости, все элементы метода строятся на данных открытого рынка. Если же затратный метод применяется к случаям нерыночных видов стоимости, то берутся нерыночные элементы. Особое место занимает метод затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ), в котором сочетаются рыночные и нерыночные элементы и который не может рассматриваться как метод оценки рыночной стоимости. Эти различные случаи затратных подходов нельзя смешивать, и существует опасность их ошибочной трактовки при определении, представлении или применении значений рыночной стоимости.

    Все методы, способы и процедуры измерения  рыночной стоимости, если они применимы, используются корректно и основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение, приводят к общему выражению рыночной стоимости. Метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма износа должны определяться на основе анализа рыночных данных по затратам и сумме износа. Метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определенных с рыночных позиций, и ставках дохода, основанных на данных рынка. Хотя возможности получения информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого объекта имущества определяют, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

    Применимость  тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на открытом рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности открытого рынка. При каждом задании по определению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

    Данная  работа посвящена определению понятия  рыночной стоимости и принципов  оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости.

    1. Теоретическая часть

    1.1. Понятие рыночной стоимости

    Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо и без принуждения.

    Оценка  – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

    Стоимость не является характеристикой, которая  сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

    Спрос — количество данного товара или  услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

    Полезность  — способность имущества удовлетворять  некоторые потребности человека.

    Дефицитность  — ограниченность предложения.

    Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

    Краеугольный  камень теории оценки – это понятие  рыночной стоимости. Согласно Федеральному закону РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3) рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного  проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

    Определение видов стоимости, отличных от рыночной стоимости, зафиксированных в российских стандартах оценки (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519), представлены в табл.1, классификация видов на рис 1.

    Таблица 1.

 

    Рис.1. Классификация видов стоимости 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.2. Принципы оценки недвижимости

    В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 2).

    Таблица 2

    Принципы  оценки недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.3. Технология оценки недвижимости

    Оценка  недвижимости — это определение  стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

    Оценка  недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

    Массовая  оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

    Индивидуальная  оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

    Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости:

    1.определение  проблемы;

    2.предварительный  осмотр объекта и заключение  договора на оценку;

    3.сбор  и анализ данных;

    4.оценка  земельного участка;

    5.применение  трех подходов к оценке стоимости  объекта недвижимости;

    6. согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;

    7.подготовка  отчета и заключения об оценке;

    8.доклад  об оценке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Подходы к оценке недвижимости

     Известно  несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных  объектов. Выбор того или иного  метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки.