Переваги та недоліки кредитування під заставу нерухомого майна

Якщо ж у заставу  передаються кошти на банківських  рахунках позичальника в іноземній  валюті, а договір застави оформляється як договір застави грошових коштів, теоретично необхідне отримання  індивідуальної ліцензії НБУ відповідно до п. «г» ч. 4 ст. 5 декрету Кабінету міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» від 19.02.1993 р. з наступними змінами (далі – декрет КМУ). У своєму листі «Про здійснення резидентами України операцій згідно з декретом КМУ «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» від 02.06.2000 р. № 28-110/1941-3601 НБУ зазначив, що відповідно до п. «г» ч. 4 ст. 5 декрету КМУ використання іноземної валюти на території України як застави потребує індивідуальної ліцензії НБУ. Але чинне законодавство України не визначає поняття «використання іноземної валюти на території України як застави», а його роз’яснення містить постанова Пленуму ВСУ (далі – Пленум) «Про практику застосування судами законодавства щодо порушеним правил про валютні операції» від 18.04.1997 р. № 5. Так, Пленум визначив, що використання валютних цінностей як застави полягає у їх передачі та прийнятті в рахунок забезпечення зобов’язань.

Проте НБУ зауважив, що відповідно до роз’яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання  практики вирішення спорів, пов’язаних із застосуванням Закону України  «Про заставу» від 04.12.1999 р. № 02-5/602, виходячи з правової природи коштів, що знаходяться  на рахунках банківських установах, вони не можуть бути предметом застави  за правилами, які регулюють заставу  речей. Водночас питання про заставу  таких коштів може вирішуватись за правилами розділу 5 Закону «Про заставу», що стосуються застави майнових прав. Отже, питання про заставу коштів в іноземній валюті, що знаходяться  на рахунках у банківських установах, може вирішуватись лише за правилами  застави майнових прав. А операції щодо останньої відповідно до декрету  КМУ не потребують індивідуальної ліцензії НБУ.  

Водночас НБУ зазначив, що йдеться лише про кошти, що знаходяться  на рахунках у банківських установах. Що ж стосується готівкових коштів в іноземній валюті, а також  інших валютних цінностей, які згідно із зазначеним декретом КМУ підпадають під поняття «іноземна валюта», то вони можуть бути надані в заставу на території України лише на підставі індивідуальної ліцензії НБУ.

Українські банки, оформляючи договір застави та визначаючи механізм його реалізації, звертають увагу  на тип рахунків позичальника –  поточні вони чи депозитні. Тому що законодавство, на відміну від застави  грошових коштів на депозитних рахунках, дозволяє заставу майнових прав на суму депозиту [див. додаток №1].

Особливої уваги потребує і статус банку, у якому відкриті рахунки позичальника, щодо яких оформляється договір застави, а саме питання, чи обслуговує цей банк кредит. Якщо банк, залучений до схеми реалізації договору застави, є обслуговуючим  банком, він у разі невиконання  позичальником своїх зобов’язань  за кредитним договором перераховує  кошти з рахунків позичальника на рахунки кредитора-нерезидента за схемою, передбаченою договором застави.

Особливості механізму договірного  списання коштів та забезпечення прав кредитора-нерезидента при реалізації застави грошових коштів залежать від  предмета застави та статусу банку, у якому відкриті рахунки позичальника.

Отже, майно можна реалізувати  трьома способами. Перший варіант —  боржники самі знайдуть покупця, під  контролем банку добровільно  продадуть своє майно й повернуть  борг. Так найчастіше роблять громадяни, не здатні погасити кредит на машину або  квартиру.

Другий варіант — примусовий продаж через організатора торгів (біржу, аукціонний центр, Укрспец’юст). Комісійні посередника при цьому становитимуть до 20% вартості майна, виконавча служба стягне ще 5%. Банкіри обурювалися цим кілька років тому, коли Укрспец’юст завдяки монопольному становищу дозволяв собі стягувати високі комісійні. Зараз вибір спеціалізованих організацій, уповноважених здійснювати торги, значно ширший. Однак нові можливості не вирішили всіх проблем банкірів. По-перше, грошей, виручених на відкритому аукціоні (за винятком збору й комісійних), може не вистачити для погашення позики. По-друге, немає можливості для маніпуляцій — ані покупець, ані сума угоди не залежать від банку (покупець перераховує гроші виконавчій службі, а вона, своєю чергою, кредиторові).

Третій варіант — продаж поза публічними торгами — регламентований  Законом «Про іпотеку», що набув  чинності 1 січня минулого року. Відповідно до цього закону в разі невиконання  боржником своїх зобов’язань  предмет іпотеки переходить у  власність банку, якщо це передбачено  в договорі іпотеки. Банк може переоформити право власності на заставу, а  потім продати його від свого  імені. Найчастіше банки оформляють заставу у свою власність, потім  передають її своїм же структурам, які на цьому заробляють.

Загалом тема продажу заставного майна болюча як для банкірів, так  і для боржників (комісійні й  ПДВ при продажу, непрозорий механізм визначення ліквідаційної вартості підприємства). Свої претензії до системи  реалізації застав є і в потенційних  покупців. Існує думка, що завдяки  можливості обійтися без публічних  торгів банки практикують продаж заставного майна потрібним людям  і за потрібною ціною. І справді, якщо право власності відповідно до договору іпотеки перейде до банку, боржник втрачає будь-який контроль над майном і не може вказувати  банку, кому його продавати. Тому привабливі активи (наприклад, нерухомість) за ціною, нижчою від ринкової, у банків придбати все ж таки можна.

За час, що минув з моменту  укладання договору застави (іпотеки) до моменту реалізації заставного майна, стан застави іноді погіршується. Крім того, буває, що у зв’язку зі зміною кон’юнктури ринку попит  на певний вид майна знижується, що призводить до зменшення його реальної ринкової вартості. При цьому подальше утримання застави може коштувати  банку додаткових витрат (на його зберігання, підтримання в робочому стані). Тому в деяких випадках заставне майно  реалізується за ціною, що не дозволяє у повному обсязі погасити заборгованість за кредитом.

Продаж заводу (цілісного  майнового комплексу) є одним  з найбільш трудомістких процесів для  кредитора. Адже це не просто сукупність виробничо-складських приміщень, машин  і обладнання, а цілий бізнес зі своїми усталеними економічними зв’язками. Дуже важливу роль відіграють управлінський  і кадровий потенціал підприємства, ділова репутація заводу. Все це відповідно до міжнародної практики бухгалтерського обліку прийнято відображати  на балансі у статті «Гудвіл». В  Україні у випадку реалізації цілісного майнового комплексу  «Гудвіл» не враховується, що впливає  на кінцеву вартість об’єкта.

Але головна проблема —  пошук нового ефективного власника. Адже деякі заводи є монополістами  на регіональних ринках, тому попиту на їхній бізнес немає. По суті, оптимальним  покупцем є сам завод (юридична особа), обтяжений зобов’язаннями й неплатежами. Тим часом банк зацікавлений у  тому, щоб якнайшвидше продати  ЦМК для погашення позикової  заборгованості з виручених коштів. Тому, опинившись у такій ситуації, банк часто починає продавати  майно частинами, керуючись установкою, що краще втратити частину, ніж усе. За такого продажу цілісного майнового  комплексу його вартість істотно  знижується.

Отже, банки перетворилися  на повноцінні гіпермаркети, в яких потрібні люди за потрібною ціною можуть придбати майно боржників [20].

Хоч би як банки намагалися відсіяти потенційно неплатоспроможних  позичальників, передбачити ризики їм вдається не завжди. Широкий асортимент реалізованого банками майна (починаючи  від заводів і нерухомості  й закінчуючи халатами й тапочками) свідчить про те, що неповернення кредитів — серйозний головний біль банкірів. Найчастіше з фінустановами не розраховуються представники АПК, торгівлі, харчової та легкої промисловості.

Трапляються проколи й  у таких нібито безризикових сферах, як житлове та автокредитування. Щоправда, особливої метушні з продажем квартир і машин боржників поки що немає. Ліквідне майно реалізується дуже швидко, причому часто без допомоги виконавчої служби й аж ніяк не покупцям з вулиці. Складніше банкам прилаштувати промислові активи. Цілісні майнові комплекси зазвичай шукають покупця довго й не завжди продаються за ціною, що покриває борг позичальника перед банком.

Основна частина майна, виставленого на продаж, знаходиться в регіонах. Банкіри пояснюють цей феномен  специфікою регіонального ринку. Мовляв, через відсутність платоспроможного попиту в глибинці заставне майно  реалізується довше, ніж у великих  населених пунктах. Утім, надміру  комерційних пропозицій з регіонів можна дати й інше пояснення —  не зовсім адекватна оцінка ризиків  клієнтів регіональними відділеннями.

Ще один цікавий момент — розмаїтість продаваного майна (цілісні майнові комплекси, обладнання, житлова й комерційна нерухомість, незавершене будівництво, автомобілі, тканини, продукти харчування). Вивішені на сайтах банків фотографії навдивовижу  непривабливого одягу викликають закономірне  запитання: невже під таку заставу  можна отримати позику? Виявляється, річ не так у невисоких вимогах  до застав, як у тому, що нерідко кредиторам доводиться продавати заводи або  фабрики частинами.

За словами банкірів, однією з основних причин неповернення кредитів (якщо не брати до уваги кишенькові банки та їхні проблеми) є нестабільне  зовнішнє середовище. Позики підприємствам  АПК, торгівлі, харчової промисловості  вважаються ризиковими у зв’язку  із залежністю цих галузей від  зовнішніх чинників (погодних умов, цін на пальне, державних закупівельних  цін, епідеміологічного стану тощо). З об’єктивних причин (нестабільні  товарні ринки й правове поле) до ризикових відносять також  інвестиційні кредити.

Отже, реалізація застави  – це найскладніший і рідкісніший  сценарій дій, як для клієнта, так  і банка. Банк зацікавлений в збереженні майна клієнта, тому реалізація застави  – це крайній інструмент. Якщо у  позичальників деяких банків і існують  проблеми з обслуговуванням позик, то банку досить неохоче йдуть  на такі заходи, як реалізація житла. Банки  в основному реструктуризують кредити. Проте якщо позичальник, взагалі відмовляється йти на контакт з банком, тільки в цьому випадку кредитно-фінансова установа робить кроки для подальшої реалізації майна.

Рис. 2.1 Перелік майна, що перебуває в заставі ПАТ «МЕГАБАНК» та реалізується станом на листопад 2011 року

Отже, найбільшу питому вагу в структурі заставного майна, що перебуває в стані реалізації ПАТ «Мегабанк» займає сільськогосподарська техніка, спецтехніка, виробниче обладнання, а також нерухомість та автотранспорт. Враховуючи це, можна зробити висновок, що найбільш проблемною є реалізація:

• цілісного майнового комплексу;
• специфічного виробничого обладнання;
• промислової нерухомості (адмінкорпуси і т.і.).

Сьогодні найчастіше виходить так, що при реалізації заставного майна  і позичальник і кредитор у  програшному становищі. Банк не отримує  назад позичених грошей, а позичальник  залишається боржником. Сьогодні банки  не можуть реалізувати заставну нерухомість. Це стосується й автокредитування. Адже автомобіль у перший рік експлуатації втрачає від 30 до 50 % від вартості. А у заставу, як правило, береться за ціною нового. Тому фінустанови та клієнти намагаються шукати компроміси. Якщо кредитні стосунки нормальні, банк може дати згоду клієнту на самостійну реалізацію заставного майна з метою виплати боргу

Про кількість неповернень  кредитів сьогодні говорити складно, бо жоден із банків не зацікавлений оприлюднювати  такі дані. Адже що більше неповернень, то більші ризики такого банку, і відповідно – менша до нього довіра.

Однак, за логікою кризи  негативна статистика все-таки зростає. Непрямі свідчення – скорочення штату і «полегшений» графік роботи підприємств. Майже ніхто не купує  житло або комерційну нерухомість. Стало набагато дорожче обслуговувати  валютні кредити, яких на ринку –  левова частка. Бізнес-діяльність завмерла, тому тепер багатьом підприємцям, та й звичайним клієнтам банків просто несила «тягнути» такі позики.

Висновок

Отже, застава стає одним із найпоширеніших способів забезпечення виконання зобов'язань, її значення полягає насамперед у тому, що вона здатна стати ефективним засобом захисту прав суб'єктів цивільного права. Це пов'язано з тим, що такий вид захисту, як судовий, є більш складним і не завжди досягає своєї мети через проблеми виконання судового рішення. Отже, вивчення і вдосконалення заставного права має бути одним з напрямів розвитку цивільного права України.

Ефективність правового  регулювання застави має істотне  значення для реалізації базисного  принципу банківських кредитів, що і стимулює належне виконання  боржником зобов'язань.

Сьогодні механізм реалізації застави дуже непростий. Щоб реалізувати  заставлене майно, потрібно пройти сім  кіл пекла. Спочатку позичальники починають  судитися, оскаржуючи позови всіх судових  інстанцій до Верховного Суду. Потім  заперечують кожен крок виконавчої служби, потім - маса судових розглядів, пов'язаних з результатами проведення торгів з реалізації майна. Далі починають  оскаржувати зміни прав власності. Особливо там, де є малолітні діти, для виселення яких потрібен дозвіл органів опіки. Такий процес розтягується на роки. Виникає цілий рух адвокатів, що пропонують послуги затягування  процесу стягнення або зовсім відбивають претензії банків..