Переваги та недоліки кредитування під заставу нерухомого майна

• заставну вартість визначають із врахуванням (виключенням) спекулятивних  факторів, що впливають на формування ринкових цін об’єкту застави.

Заставна вартість — це найімовірніша грошова сума, яку можна отримати для задоволення вимог банку в результаті реалізації предмету застави. Доцільно обчислення заставної вартості здійснювати, безпосередньо кредитними працівниками банків. Базовою для розрахунку заставної вартості слід застосовувати ринкову вартість, визначену незалежним оцінювачем та зафіксовану у «Звіті про оцінку майна».

Заставну вартість визначають, виходячи із прогнозованого варіанту звернення стягнення на заставне майно. При цьому, заставна вартість розглядається як сума, виручена від  продажу предмета застави, за мінусом  втрат і збитків, пов’язаних із зверненням стягнення на предмет застави  і його реалізацією.

Важливо, особливо в українських  реаліях, при обчисленні заставної  вартості враховувати ті фактори, які  могли б знизити кредитний  ризик банків, а саме — спекулятивну складову у ринкові ціні та прогноз імовірної вартості застави на весь період дії кредитної угоди. Прогноз імовірної вартості застави доцільно проводити виходячи із макроекономічних факторів, попиту, пропозиції, ліквідності, прогнозу інфляції. Прогноз спекулятивної (кон’юнктурної) складової — можливий через співставлення приросту загального рівня доходів населення та ринкової ціна на об’єкт застави (особливо актуально у випадку оцінки нерухомості).

Отже, визначення заставної  вартості доцільно проводити за таким  алгоритмом:

1. базою для визначення  заставної вартості приймається  ринкова вартість майна на  дату оцінки;

2. подальша задача —  прогноз можливих змін ринкової  вартості протягом дії кредитного  договору та імовірного періоду  звернення стягнення на предмет  застави;

3. оцінка та обчислення  величини імовірного процента  спекулятивної складової в ринковій  вартості об’єкта застави;

4. оцінка впливу неринкових  умов реалізації на вартість  продажу майна.

Для підвищення ролі застави  у мінімізації кредитних ризиків  банків доцільно:

• удосконалити практику координації  співпраці банків із незалежними  оцінювачами (забезпечення незалежності оцінювача; співпраця із оцінювачами  високої фахової підготовки);

• проведення моніторингу  та постійної, глибокої аналітичної  роботи щодо угод купівлі-продажу на всіх сегментах ринку;

• регламентація питань оцінки застави банківських кредитів на законодавчо-нормативному рівні, а  саме — розробка та прийняття національного  стандарту «Оцінка з ціллю  застави», розробка та впровадження на рівні НБУ інструкції по роботі із заставою в комерційних банках та методики обчислення заставної вартості.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. Застава виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Заставою може бути забезпечена будь-яка дійсна існуюча або майбутня вимога, що не суперечить законодавству України, зокрема така, що випливає з договору позики, кредиту, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо. Застава може мати місце щодо вимог, які можуть виникнути у майбутньому, за умови, якщо є угода сторін про розмір забезпечення заставою таких вимог. Застава має похідний характер від забезпеченого нею зобов'язання.

Предметом застави можуть бути майно та майнові права.

Предметом застави не можуть бути:

• культурні цінності, що є об'єктами права державної чи комунальної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання;
• пам'ятки культурної спадщини, занесені до Переліку пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації;
• об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться у процесі корпоратизації.

Застава майна може здійснюватися:

• шляхом передачі товаророзпорядчого документа (коносаменту, складського посвідчення - варанта тощо) кредиторові
• шляхом передачі їх заставодержателю або у депозит нотаріальної контори, приватного нотаріуса чи банку.

Майно, що перебуває у  спільній власності, може бути передано в заставу тільки за згодою всіх співвласників. Майно, що перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі.

До основних видів застави  належать:

• іпотека - застава нерухомого майна з метою забезпечення боргового зобов’язання, яке конкретизується як кредитне. Іпотека передбачає чіткий правовий механізм, що реалізує принцип забезпеченості кредитних зобов’язань нерухомим майном, супроводжується виникненням прав кредитора на таке нерухоме майно та порядок їх реалізації.
• Заклад - застава рухомого майна, при якій майно, що складає предмет застави, передається заставодавцем у володіння заставодержателя. За угодою заставодержателя із заставодавцем предмет застави може бути залишено у заставодавця під замком та печаткою заставодержателя (тверда застава). Індивідуально визначена річ може бути залишена у заставодавця з накладенням знаків, які засвідчують заставу.
• Застава майнових прав. Заставодавець може укласти договір застави як належних йому на момент укладення договору прав вимоги по зобов'язаннях, в яких він є кредитором, так і тих, що можуть виникнути в майбутньому. У договорі застави прав повинна бути вказана особа, яка є боржником по відношенню до заставодавця. Заставодавець зобов'язаний повідомити свого боржника про здійснену заставу прав. Строкове право вимоги, яке належить заставодавцю-кредитору може бути предметом застави тільки до закінчення строку його дії. У договорі застави прав, які не мають грошової оцінки, вартість предмета застави визначається угодою сторін.
• Застава цінних паперів - Якщо законом чи договором не передбачено інше, застава векселя чи іншого цінного паперу, який може бути переданий шляхом вчинення передавального запису (індосаменту), здійснюється шляхом індосаменту і вручення заставодержателю індосованого цінного паперу. Застава цінного паперу, який не передається шляхом індосаменту, здійснюється за угодою заставодержателя і особи, на ім'я якої було видано цінний папір. За угодою сторін заставлені цінні папери можуть бути передані на зберігання в депозит державної нотаріальної контори, приватного нотаріуса або банку.
• Застава товарів в обороті або у переробці. Предметом застави товарів в обороті або у переробці можуть бути сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо. При заставі товарів в обороті або у переробці реалізовані заставодавцем товари перестають бути предметом застави з моменту їх вручення набувачу або транспортній організації для відправлення набувачу або передачі на пошту для пересилки набувачу, а набуті заставодавцем товари, передбачені в договорі застави, стають предметом застави з моменту.

Згідно з чинним законодавством розрізняють п’ять видів застави  виникнення на них права власності (рис. 1.1):

Хоча в Україні на законодавчому  рівні не закріплено чіткого переліку видів застави, виходячи з аналізу  норм законодавства та враховуючи специфіку  предмету застави, можна умовно виділити такі види застави як іпотека, заклад, застава товарів в обороті  або у переробці, застава цінних паперів, застава майнових прав тощо. За критерієм володіння предметом  застави можна визначити заставу  із залишенням предмету застави у  заставодавця і заставу з передачею предмету застави заставодержателю. Окрім цього, перший вид поділяється на заставу індивідуально визначеної речі і заставу товарів у переробці. Ще щодо застави можна також виділити звичайний та твердий заклад. Деякі види застави досі недостатньо врегульовано на законодавчому рівні та потребують вдосконалення.

Подальшому розвитку регулювання  відносин, що виникають з приводу  застави в Україні, може сприяти  більш глибоке розуміння поняття  та видів застави, з'ясування суті, спільних та відмінних рис у регулюванні  відносин з приводу застави у  законодавстві різних держав, а також  запозичення корисного досвіду  зарубіжних країн у регулюванні  застави.

 

 

2.Переваги та  недоліки використання застави  майна під забезпечення кредитних  операцій банківськими установами  України

Реалізація предмета застави, на який звернене стягнення, провадиться  шляхом його продажу з публічних  торгів, якщо інше не встановлено договором  або законом. Порядок реалізації предмета застави з публічних  торгів встановлюється законодавством.

Початкова ціна предмета застави  для його продажу з публічних  торгів визначається в порядку, встановленому  договором або законом. Якщо звернення  стягнення здійснюється за рішенням суду, суд у своєму рішенні може визначити початкову ціну предмета застави.

Якщо публічні торги оголошено  такими, що не відбулися, предмет застави  може бути за згодою заставодержателя та заставодавця переданий у власність заставодержателя за початковою ціною, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо сума, одержана від  реалізації предмета застави, не покриває вимоги заставодержателя, він має  право отримати суму, якої не вистачає, з іншого майна боржника в порядку  черговості якщо інше не встановлено  договором або законом.

Реалізація заставленого майна є другим кроком у задоволенні  вимог кредитора — заставодержателя із вартості (за рахунок) заставленого майна. Майно, на яке звернене стягнення, може бути реалізоване або з аукціонів (публічні торги), або іншим способом, передбаченим договором сторін чи законом. Вибір способу реалізації має  бути наперед передбачений сторонами  у договорі.

Порядок реалізації залежить головним чином від характеристик  заставленого майна, його виду, властивостей та якостей з урахуванням досить громіздкої процедури продажу заставленого майна з аукціонів (публічних  торгів). Порядок реалізації предмета застави з публічних торгів встановлюється Законом України «Про іпотеку» у  випадках, коли предметом застави  є нерухоме майно. Виняток складає  майно державних підприємств  і відкритих акціонерних товариств, утворених у процесі корпоратизації, всі акції яких знаходяться у державній власності. Таке майно реалізується виключно з аукціонів (публічних торгів). Проведення аукціонів (публічних торгів) по реалізації заставленого майна регулюється «Положенням про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) по реалізації заставленого майна» від 22.12.1997 р.

Реалізація заставленого майна з аукціонів проводиться  державними виконавцями на підставі виконавчого листа судді або  наказу господарського судді, виконавчого  напису нотаріуса. Частина 6 ст. 52 Закону України «Про виконавче провадження» зазначено, що реалізація заставленого майна проводиться в порядку, встановленому цим Законом (ст. 61 Закону). Реалізація майна державних  підприємств і відкритих акціонерних  товариств, утворених у процесі  корпоратизації, всі акції яких знаходяться  у державний власності, проводиться  відповідним органом приватизації. Державний виконавець або орган  приватизації є організаторами аукціону.²

 Початкова вартість  заставного майна під час його  реалізації визначається виходячи  з оцінки майна при укладанні  договору застави чи законом.  Якщо звернення стягнення проводиться  за рішенням суду, у цьому рішенні  суд може визначити початкову  ціну предмета застави.

Якщо перший аукціон (публічні торги) оголошено таким, що не відбувся, проводиться наступний аукціон. Початковою ціною другого і наступних аукціонів вважається ціна, зменшена на 30 відсотків по відношенню до початкової ціни попереднього аукціону.²

Якщо другий і наступні аукціони (публічні торги) оголошені такими, що не відбулися, заставодержатель має право залишити заставлене майно за собою за початковою ціною, яка була запропонована на останньому аукціоні (публічних торгах). У разі якщо заставодержатель відмовився залишити заставлене майно за собою, це майно реалізується у встановленому порядку, ²Бюлетень НБУ. – 2008. - №11 с. 24-28

 

якщо інше не передбачено договором.

Окремий порядок реалізації заставленого майна встановлює Закон  України «Про іпотеку» щодо нерухомості. В Законі встановлено порядок  реалізації предмету іпотеки за рішенням суду або договором про задоволення  вимог іпотекодержателя, які передбачають право іпотекодержателя на продаж предмету іпотеки. Реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону. Крім того, Закон передбачає такі форми задоволення вимог іпотекодержателя як договір про задоволення вимог іпотекодержателя, передача предмета іпотеки в управління. Прилюдні торги проводяться в двомісячний строк з дня одержання спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх проведення.

Початкова ціна продажу предмета іпотеки встановлюється рішенням суду або за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а якщо вони не досягай згоди, — на підставі оцінки, проведеної відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність, при цьому початкова ціна продажу майна не може бути нижчою за 90 відсотків його вартості, визначеної шляхом його оцінки. Протягом десяти днів з дня оголошення прилюдних торгів такими, що не відбулися, іпотекодєржателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їх зареєстрованих вимог мають право придбати предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна. У цьому випадку придбання предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється протоколом і актом про реалізацію предмета іпотеки у порядку, встановленому статтею 47 Закону «Про іпотеку». Після продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах або продажу предмета іпотеки відповідно до статті 38 цього Закону припиняються будь-які права та вимоги інших осіб на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, які виникли після державної реєстрації іпотеки за іпотечним договором, згідно з яким було звернене стягнення на предмет іпотеки. Це правило не застосовується у разі придбання предмета іпотеки іпотекодавцем.

Реалізація застави грошових коштів наділена певною специфікою, суть якої полягає в тому, що кредитор-нерезидент має право на кошти позичальника, що знаходяться на його банківських  рахунках, у разі невиконання позичальником  свого зобов’язання за кредитним  договором. Особливу увагу українських  банків до цього виду забезпечення привертає випадок, коли кредитор є  нерезидентом, а валюта кредиту відмінна від гривні, адже законодавство України  передбачає певні особливості реалізації договору застави за таких обставин.

Перше питання, яке виникає  в банків, стосується співвідношення валюти грошових коштів на банківських  рахунках позичальника та валюти кредиту. Досить часто в заставу передаються  кошти на банківських рахунках позичальника, зокрема українські гривні, а кредит видається в іноземній валюті. У цьому разі згідно з п. «ж»  ч. 1 глави 3 розділу 2 постанови правління  Національного банку України  «Про затвердження нормативно-правових актів Національного банку України» від 10.08.2001 р. № 281 з наступними змінами (далі – постанова 281) при реалізації договору застави підставою для  придбання валюти серед інших  документів є договір доручення, укладений між кредитором-нерезидентом та українським банком, у якому  відкриті рахунки позичальника в  гривні, або з іншим банком (агентом  кредитора-нерезидента), що придбає  валюту для перерахування її на користь  кредитора-нерезидента в рахунок  виконання позичальником свого  зобов’язання, після того як гривні будуть перераховані українським банком з рахунків позичальника на рахунки  банка-агента.