Переваги та недоліки кредитування під заставу нерухомого майна

План

 

Вступ………………………………………………………………………….3 

1. Теоретичні основи застави майна, як способу забезпечення

 зобов’язань………………………………………………………...….4  

2. Переваги та недоліки використання застави майна під

забезпечення кредитних операцій банківськими установами

України……………………………………………………………….16                          

Висновок………………………………………………………………..........27

Список використаної літератури…………………………………………...29

Додаток………………………………………………………………………30

 

 

Вступ

Банківське кредитування, як і будь-яка прибуткова діяльність, пов’язано з ризиком втрати розміщених ресурсів. Особливо загострились питання  кредитних ризиків в Україні, під впливом фінансово-економічної  кризи. Частка проблемних кредитів у  структурі кредитних портфелів  комерційних банків, становить у  середньому по банківській системі  на початок поточного року 20 %, і  з часом все більше зростає. Серед інструментів хеджування кредитних ризиків одним із найбільш надійних визнано заставу матеріальних активів. Не даремно 90–95 %, наданих банками кредитів, забезпеченні заставою.

Надійність заставного зобов'язання багато в чому залежить від наявної  дійової системи звернення стягнення  на предмет застави. Захист майнових прав банківських установ пов'язаний з удосконаленням процедури звернення  стягнення на предмет застави  і удосконаленням процедури реалізації предмета застави, які знаходяться  у прямій залежності від виду застави  і предмета застави, на який звернено стягнення. Метою написання реферату є спроба аналізу переваг та недоліків застосування застави як способу забезпечення банківського кредиту, що дозволить зробити висновки, які мають теоретичне значення і практичну цінність.

Об’єктом дослідження  є визначення застави, як одної з найбільш надійних способів забезпечення банківського кредиту.

Актуальність теми полягає  в тому, що застава реалізує на практиці один із найважливіших принципів  кредитування – принцип забезпеченості, стала основою для розвитку ринку  кредитних послуг.

 

 

1. Теоретичні основи  застави майна, як способу забезпечення  зобов’язаньк

Інститут застави виник  у стародавньому римському праві  у зв'язку з об'єктивною необхідністю кредитора мати ефективні правові  засоби, які б спонукали боржника до добровільного своєчасного виконання  зобов'язання, а також реальні  можливості відшкодувати збитки, завдані  невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання. У стародавньому римському  праві не було заставного права в  його істинному юридичному значенні. Найдавнішою формою цього виду забезпечення виконання зобов'язань був продаж речі з правом зворотного викупу. Особа  продавала річ, наприклад, з метою  отримання позики та після повернення боргу повертала річ назад. Застава  у справжньому юридичному значенні виникла тільки в ранній республіканський період і мала форму фідуціарної угоди. Ця угода полягала в тому, що боржник передавав шляхом манципації певне майно у власність кредиторові. При цьому, в разі своєчасної сплати боргу таке майно поверталося боржникові. Якщо ж борг не було сплачено, обов'язок за угодою для кредитора припинявся і він ставав остаточним власником речі. Кредитор мав право залишити річ у себе або продати. Якщо ціна проданої речі була більшою, ніж сума боргу, кредитор не був зобов'язаний повернути різницю боржникові. Передаючи річ у власність кредитору та очікуючи, що в разі своєчасної сплати боргу предмет застави буде йому повернуто, боржник виявляв кредиторові довіру (fides). Тому цей вид застави відносився до довірчих, тобто фідуціарних угод. Якщо борг було сплачено, а кредитор не бажав повернути річ, то боржник не мав права позову. Лише згодом преторським едиктом йому було надано право особистого позову, звинувачення за яким поряд з матеріальним відшкодуванням накладало на кредитора моральне безчестя - infamia. Проте такий захист не полегшував становище боржника, який позбавлявся права власності на предмет застави.

У зв'язку з розвитком  торгового обігу у III ст. до н. е. в  Римі виникла нова форма застави, яка називалася pignus - ручна застава. При такій заставі боржник передавав майно без манципації не у власність, а у просте володіння кредитора.

Забезпечувальна сила такої  застави полягала в тому, що кредитор міг утримувати річ доти, доки борг не буде сплачено. Становище боржника та кредитора при ручній заставі  було дещо вигідніше, ніж за фідуціарної угоди. Кредитор мав забезпечений претором інтердиктний захист проти сторонніх осіб, а також проти самого заставодавця. Разом з тим, захист боржника не зазнав значних змін. До того ж, він не мав можливості користуватися земельною ділянкою і отримувати прибуток та сплачувати борг.

Зважаючи на вищевказані  причини, ручна застава не була тою  формою забезпечення, потреба в якій відчувалася в результаті розвитку економічних відносин. Тому, наступним  логічним кроком у розвитку застави  став інститут іпотеки (hypotheca), який, як вважають, сформувався в Римі під впливом східного права Греції та Єгипту. Суть іпотеки полягала в тому, що предмет застави лишався і у власності, і у володінні боржника. З цим була пов'язана і поява можливості встановлювати декілька застав на один і той самий предмет застави. Кредиторові надавалося лише право вимагати заставлену річ у разі невиконання зобов'язання, незалежно від того, у кого вона перебувала, продати її та з вирученої суми покрити борг, повернувши надлишок грошей боржникові.

Спочатку іпотека застосовувалась  переважно щодо сільськогосподарських  ділянок та була пов'язана з їх орендою. Для забезпечення своєчасної сплати наймачем боргу у вигляді  орендної плати кредитори вимагали закріплення в договорі положення, що все приведене, привезене та вирощене на найманій ділянці боржник не може вивезти, поки він не сплатить заборгованість за договором. Спеціальний засіб  захисту власнику в разі, якщо боржник  вивозив усе вирощене та привезене, було надано Інтердиктами Славіана.

Регулювання відносин, що виникають  з приводу застави в Україні  визначають, що Україна була однією з перших країн-колишніх республік  СРСР, що прийняли спеціальний Закон «Про заставу». На теперішній момент положення щодо застави містяться у Цивільному кодексі України, Законі України «Про іпотеку» та низці інших законів та підзаконних нормативно-правових актів, що стосуються окремих видів чи аспектів застави. Відповідно до статті 572 Цивільного кодексу України застава визначається як спосіб забезпечення виконання зобов'язання, за яким у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, кредитор (заставодержатель) має право одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Стан майнових активів  дуже часто не залежить від фінансового  стану боржника, а тому навіть якщо позичальник не може сплачувати зобов’язання по кредиту, то банк має можливість повернути свої кошти, реалізувавши заставлене майно.

Нерухомість, як предмет  застави, має особливі переваги перед  іншими видами застави, через визначене  місце розташування та неможливість переміщення; нерухомість повільно піддається моральному та фізичному  зносу. Не даремно в якості забезпечення боргових зобов’язань кредитні установи надають перевагу нерухомості. Так, у США та країнах Європи основна  частка кредитних боргових зобов’язань  банків, забезпечена нерухомим майном.

Але, сьогоднішня ситуація на ринку нерухомості та в сфері  іпотечного кредитування свідчить про  те, що застава — стала одним  із потужних факторів підвищення кредитних  ризиків. Зниження цін на 40–50 %, за останніх кілька місяців на нерухомість та землю, що перебувають у банківській  заставі, свідчить про те, що приблизно  на стільки ж фактор ризику застави, підвищив кредитний ризик.

Усім зрозуміло, що до кризові  ринкові ціни на українську нерухомість (земля, житло) у великій мірі були «спекулятивними», тобто не відповідали  національному рівню платоспроможності  населення та продуктивності праці  в країні. При цьому, банки приймаючи у заставу таку нерухомість, не враховували спекулятивну складову у ринковій ціні і не прогнозували ймовірність «обвалу» цін.

З практичного погляду  очевидно, що частково вирішити окреслену  проблему можна через перегляд вимог  до застави, заставної вартості та заставної  політики банків. А також, через удосконалення  процедури оцінки вартості об’єктивну застави. 

В основі заставної політики, як складової кредитної політики банків, лежить принцип: кредитна угода повинна бути настільки «захеджована» заставою, наскільки цього вимагає рівень кредитоспроможності позичальника. Тобто, чим вища імовірність дефолту по кредитній угоді, тим більшу увагу слід приділяти забезпеченню і навпаки.

Практична, реалізація цього  принципу суттєво підвищує ефективність кредитного бізнесу. Але, його досягнення є доволі складною задачею, яка вирішується  в межах заставної політики банків та безпосередньої роботи із заставою.

Заставна політика банків — це сукупність принципів і напрямів організації роботи в процесі забезпечення кредитних угод заставою.

Основна мета заставної політики банку, полягає у формуванні балансу між кредитними ризиками та відповідним ступенем хеджування кредитних угод заставою. Такий підхід у роботі із заставою, дає можливість на рівні управління ризиками кредитного портфеля банку, забезпечити допустимий рівень ризиків втрат по кредитах.

Від якості роботи із заставою, тобто заставного механізму, залежить можливість отримання часткової  або повної компенсації своїх  вимог у результаті реалізації майнових активів, що є у заставі.¹

Основні напрямки роботи із заставою визначаються функціями, які виконує застава  у кредитному процесі. Можна виділити наступні функції застави:

¹Вісник НБУ. – 2011. - №11 с. 31-33

• резервна. Застава — це вторинне джерело (резервне) погашення кредитної заборгованості, первинним — все таки виступає прибуток від господарської діяльності;

• стимулююча. Застава стимулює позичальника до повернення заборгованості. Очевидно, що у випадку, якщо цінність і значимість предмету застави для бізнесу дуже висока, то заставодавець буде прикладати значні зусилля для повернення кредиту та сплати процентних платежів, для того щоб не втратити важливе для себе майно. У даному контексті, найбільш значимим для бізнесу є нерухомість та основні засоби, що відповідають сучасним технологіям виробництва;

• інформаційна. Застава дає можливість отримувати інформацію про стан бізнесу. Оскільки законодавством заставодержателю надається право контролювати предмет застави, то кредитний менеджер може, застосовуючи таку можливість, опосередковано отримати інформацію про стан бізнесу позичальника. Дана функція особливо актуальна при заставі товарів в обороті.

Дуже часто, при дефолтній ситуації на момент виникнення у банку права на реалізацію заставленого майна, самого товару на складі уже не має. Важливість інформаційної функції застави у тому, що чим раніше банк діагностує проблеми, що виникли у діяльності позичальника, тим вищою буде ймовірність повернення кредиту.

Отже, застава може надійно  захищати інтереси банків при кредитуванні, тільки при дотриманні певних базових  передумов, які фактично можна вважати  принципами ефективної реалізації заставної політики банків:

1. виважений підхід при  виборі активів для цілей забезпечення  кредиту. Вибір активів для  забезпечення кредиту, варто здійснювати  за такими критеріями: ліквідність  майна, ринкова вартість, значущість  активів для бізнесу, прогноз  зміни вартості об’єкту застави  в часі, визначення розміру витрат, пов’язаних з процесом звернення  стягнення на предмет застави;

2. об’єктивна оцінка, на  базі ринкової вартості об’єкту  застави, заставного дисконту  та заставної вартості;

3. якісна правова експертиза  на предмет виявлення юридичних  ризиків, пов’язаних із майном, що пропонується у заставу;

4. прийняття належних  заходів по збереженню предмету  застави.

При зверненні стягнення  на предмет застави, банк зіштовхується  з процесом його реалізації. А для  цього треба визначити таку вартість, за якою заставу можна реалізувати  з дотриманням інтересів як банку, так і заставника. Оскільки предмет  застави є об’єктом ринкових відносин, то, здавалося б, його логічно було б оцінювати, а потім і реалізовувати  саме за ринковою вартістю.

Згідно із національними  стандартами оцінки, ринкова вартість — це вірогідна ціна, за якої об’єкт міг би бути проданий на відкритому конкурентному ринку за наявності всіх ознак чесної угоди і за відсутності нетипових умов фінансування з урахуванням того, що термін реалізації об’єкту повинен бути при цьому розумно довгим.

Загальновідомо, що банк відшкодовує  збитки від невиконання боржником  своїх зобов’язань, забезпечених заставою, за рахунок вартості цієї застави. Крім того, він прагне мінімізувати строки реалізації майна, щоб уникнути зайвих втрат, оскільки ще нереалізоване майно  — це вилучені кошти із банківського обігу. Виходячи з інтересів заставодержателів, тобто банків, спеціалісти-оцінювачі  вважають доцільним оцінювати об’єкти  застави за вартістю за умов вимушеного продажу, а саме, за ліквідаційною вартістю.

В Україні ще не сформовано цілісного погляду щодо методології  оцінки забезпечення застави. В міжнародній  практиці застосовується міжнародний  стандарт оцінки № 4 «Оцінка з ціллю  застави», в Росії уже розроблено та запропоновано уряду проект Федерального стандарту оцінки «Оцінка з ціллю  застави», в українській законодавчо-нормативній  базі про оцінку з ціллю застави  згадується тільки в НСО № 2 «Загальні  засади оцінки майна та майнових прав», у такому контексті «при оцінці об’єктів з ціллю застави визначається ринкова вартість».

Оцінка активів з ціллю  застави, як хеджуючого інструмента кредитних ризиків, повинна здійснюватись виходячи із найбільш імовірного варіанту реалізації майна в умовах дефолтної ситуації. Як свідчить зарубіжний досвід, для цього найдоцільнішим є впровадження у вітчизняну практику оцінки з ціллю застави, визначення заставної вартості.

Відмінність заставної вартості від ринкової полягає у наступному:

• ринкову вартість визначають оцінювачі тільки на даний момент часу, висновок про ринкову вартість майна, актуальний тільки протягом певного  періоду часу, вказаного у звіті  про оцінку майна;

• заставну вартість, у міжнародній  практиці, визначають із врахуванням  довгострокових стійких тенденцій  ринкової ціни майна, тому розмір заставної  вартості актуальний протягом всього періоду дії кредитної угоди;