Отчет по практике в "Оценочной компании"

   2 этап:

Корректировка цен продаж выбранных  аналогов в соответствии с отличиями  от объекта оценки.

   3 этап:

Установление стоимости объекта  оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов – аналогов.

  Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляются на типичных для данного сегмента условиях.

Основные критерии выбора объектов – аналогов при оценке недвижимости:

   1. Права собственности на  недвижимость.                                       Корректировка на права собственности  представляет собой  разницу  между рыночной и договорной  арендной платы, так как полное  право собственности определяется  при рыночной арендной плате и доступным текущим финансированием.

   2. Условия финансирования  сделки.                                                                            При  нетипичных условиях финансирования  сделки необходим тщательный  анализ, в результате которого вносится поправка

   3. Условия продажи и время  продажи.

   4. Местоположение.

   5. Физические характеристики.       

  Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.

  Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.  Виды корректировок:

   * Процентные

   * Стоимостные

   * Абсолютные

  * Денежные

Процентные поправки вносятся путем  умножения цены продажи объекта  – аналога или его единицы  сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта – аналога и оцениваемого объекта.

  Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже, понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к  единице сравнения, изменяют цену проданного объекта – аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в  целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

  Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.

  Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

   1. Поправка на условия  финансирования

   2. Поправка на особые  условия продаж.

   3. Поправка на время продажи.

   4. Поправка на местоположение.

   5. Поправка на физические  характеристики.

Преимущества сравнительного подхода  при оценке недвижимости:

   * В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей;

   * В ценах продаж отражается  изменение финансовых условия  и инфляция;

   * Статически обоснован;

   * Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов

   * Достаточно прост в применении  и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

   * Различия продаж;

   * Сложность сбора информации  о практических ценах продаж;

   * Проблематичность сбора  информации о специфических условиях  сделки;

   * Зависимость от активности  рынка;

   * Зависимость от стабильности рынка;

   * Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах.

                                                            

Вывод: данный подход применяется  для проведения оценки  данного  в теме объекта недвижимости.

 

   1.4.3 Доходный подход.

  Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

  Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

  Базовая формула доходного подхода:

С= ЧДК  или V=IR

  где :

  С (V) – стоимость недвижимости;

  ЧД (I) – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости.

  Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

  К (R) – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

  Коэффициент капитализации – это норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

         Ставка  капитализации – это отношение  рыночной стоимости имущества  к приносимому им чистому доходу.

  Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости   денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода.

   Этапы доходного подхода:

   1. Расчет валового дохода  от использования объекта на  основе анализа текущих ставок  и тарифов на рынке аренды  для сравниваемых объектов;

   2. Оценка потерь от неполной  загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных  арендных платежей производится  на основе анализа рынка, характера  его динамики применительно к  оцениваемой недвижимости. Рассчитанная  таким образом величина вычитается  из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

   3. Расчет расходов, связанных  с объектом оценки:

   1. операционных (эксплуатационных) – издержки от эксплуатации  объекта;

   2. фиксированных – затраты  на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

   3. резервы – издержки  на покупку (замену) принадлежностей  для объекта недвижимости.

   4.  Определение величины  чистого дохода от продажи  объекта;

   5.  Расчет коэффициента  капитализации.

  Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

   *  Качество и количество  дохода, который объект недвижимости  может принести в течении своего срока службы;

   * Риски, характерные как  для оцениваемого объекта, так  и для региона.

Доходный подход используется для  определения:

   * Инвестиционной стоимости;

   * Рыночной стоимости.

  Вывод: доходный подход не используется в рамках данного расчета, так как данная квартира приобреталась исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Поэтому данный подход был исключен из расчетов.

  Таким образом, исходя из вышесказанного, при расчете стоимости оцениваемого объекта, используется сравнительный подход к оценке объекта оценки, затратный и доходный подходы в рамках данных расчетов не применяются.

 

2. Практическая часть.

2.1 Точное описание объекта оценки. Количественные и качественные характеристики.

  В результате сделки купли – продажи, от продавца к покупателю переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки.

  На дату оценки, согласно копии свидетельства о государственной регистрации права, собственником объекта оценки является Иванов Иван Иванович, ограничений (обременений) права на объект оценки не зарегистрировано.

2.1.1 Сведения о физических свойствах  объекта.

Объект оценки – квартира:

 назначение: жилое;

 площадь: общая 43,4 кв.м.;

этаж: 3;

кадастровый номер: 54:35:014100:35:01:12

Адрес местоположения: НСО, г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Кошурникова, д. 5/2, кв. 38.

  Окружением являются жилые дома с административными помещениями. В радиусе 1000 м от жилого дома расположены пять средних общеобразовательных школ, восемь детских садов, ПКиО «Березовая роща», все необходимые магазины.

  Ближайшие остановки общественного транспорта:

   * ост.  «метро Березовая  роща», расположена на расстоянии 150 м от жилого дома.

   * станция метро «Березовая роща» находится  на расстоянии 150 м от жилого дома.

Обеспеченность общественным транспортом  оценивается как отличная.

  Район расположения оцениваемого объекта характеризуется высокоразвитой социальной инфраструктурой, высокой инвестиционной привлекательностью и высокой деловой активностью

   Экологическая обстановка данного жилмассива оценивается как благоприятная для проживания. В ближайшем окружении нет объектов, влияющих на экологическую обстановку.

  Двор жилого дома обустроен, парковка личного автомобиля стихийная.

 

Описание объекта оценки:

Таблица №1

 Наименование показателя  | Значение |

 Объект оценки | квартира, назначение: жилое, площадь: общая43,4 кв.м., этаж: 3. |

 Условный номер | 54:35:014100:35:01:12 |

 Имущественное право | собственность |

 Адрес местоположения (город) | Новосибирск |

 Адрес местоположения (район) | Дзержинский |

 Улица, дом, квартира,  | Кошурникова, дом 5/2, кв. 38 |

 Год постройки дома | 1968 |

 Количество комнат | 2 |

 Этаж | 3 |

 Этажность дома | 5 |

 Материал стен дома | панель |

 Площадь общая, кв. м. | 42,9 |

 Площадь жилая, кв.м. | 30,0 |

 Площадь кухни, кв. м. | 5,7 |

 Планировка комнат | изолированные |

 Планировка сан. узла | совмещенный |

 Наличие балкона, лоджии | балкон |

 Перекрытия | ж/б плиты |

 Тип квартиры | хрущевка |

 Наличие телефона | дом телефонизирован |

 Системы инженерного обеспечения | водопровод (холодная, горячая вода), отопление(центральное), электроснабжение, канализация. |

 Общее состояние | удовлетворительное, без ремонта |

 Описание внутренней отделки квартиры | в квартире выполнен стандартный ремонт. На стенах обои, на полу линолеум, потолок окрашен водоэмульсионной краской |

 Дополнительная информация | фактическая планировка соответствует плану помещения и экспликации к плану помещения. |

 Состояние подъезда | нормальное |

 Состояние фасада дома | нормальное |

 Физический износ согласно  методу срока жизни% | 35 |

 

Расчет физического износа методом  эффективного возраста

Таблица №2

 Наименование | Значение |

 Год постройки | 1968 |

 Нормативный срок жизни, лет | 125 |

 Дата оценки, г. | 2012 |

 Хронологический возраст, лет | 44 |

 Эффективный возраст, лет | 44 |

 Оставшийся срок экономической  жизни, лет | 81 |

 Физический возраст по методу  эффективного возраста % | 35 |

 

2.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

2.2.1 Сравнительный подход.

Критерии выбора объектов в качестве объектов – аналогов

Таблица №3

 № | Критерии |

1 | Сегмент рынка жилой недвижимости, ограничивающийся продажей 2-х комнатных квартир в панельных домах, расположенных в радиусе 2000 м от объекта оценки. |

 

  В качестве аналогов выступают квартиры, выставленные на продажу в апреле-мае 2012 года, максимально близкие по физическим, территориальным характеристикам к объекту оценки; единицей сравнения является 1 кв.м. общей площади квартиры.

  Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым ит.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

  Описание объектов – аналогов, выставленных на продажу, по состоянию на дату оценки в местоположении объекта оценки представлено в таблице №4.

 

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.

Доходный подход состоит в определении  стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство  аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.

Метод сравнения продаж (сравнительный  подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение  рыночной стоимости квартиры, состоящей из двух жилых комнат, находящейся в Заельцовском районе г. Новосибирска

Для оценки объекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной  в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.

По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 2410714 руб.

В составе доходного подхода:

-  по методу прямой капитализации стоимость квартиры составит 1327118,6 руб.;

-  по методу дисконтирования будущих доходов - 1346178 руб.