Отчет по практике в "Оценочной компании"

   Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

  Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

   * принципы, основанные на  представлениях пользователя;

   * принципы, связанные с объектами  недвижимости (земля, здания, сооружения);

   * принципы, связанные с рыночной  средой;

   * принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости.

  Все принципы оценки недвижимости связаны между собой (рис. 1). Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение .

 

Рис. 1. Взаимосвязь принципов оценки

Принципы пользователя включают в  себя: принципы полезности, замещения  и ожидания.

  Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

  Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

  Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с объектами  недвижимости:

  К этой группе относятся принципы:

   * остаточной продуктивности земли;

   * оптимального разделения  имущественных прав.

   * предельной продуктивности (принцип вклада);

   * возрастающей и уменьшающейся  доходности;

   * сбалансированности (принцип  пропорциональности);

   * оптимальных величин;

   * наиболее эффективного использования.

Принцип остаточной продуктивности заключается  в том, что в основе стоимости  земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

  Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

           Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

  Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.

   Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает:              увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

  Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, на рынке жилья в Новосибирске большим спросом в 2010-2011 гг. пользовались 3-4-комнатные квартиры, а в 2012 г. повышенным спросом пользуются двухкомнатные квартиры. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.

  Принципы, связанные с рыночной средой:

К данной группе принципов относятся  принципы:

   * зависимости;

   * соответствия;

   * спроса и предложения;

   * конкуренции; 

   * принцип  изменения.

  Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор – близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора – местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие “экономическое местоположение недвижимости”. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

  Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

  Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

  Принцип конкуренции: Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

  Принцип изменения:  Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта.

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.*

  *В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки  объектов недвижимости. Выбор оптимального использования объекта зависит:

   * от потенциала местоположения  объекта – оценка удобств (неудобств), негативных  факторов, сопутствующих  данному варианту;

   * возможности рынка принять  данный вариант использования  – оценка того, насколько данный  вариант использования объекта вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом  районе, возможные конкуренты;

   * правовой обоснованности  застройки – экспертиза с точки  зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;

1.4 Подходы к оценке недвижимости.

Оценщик, при проведении оценки, обязан использовать (или обосновать отказ  от использования)  затратный, сравнительный и доходный подходы  к  оценке.

   Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов.

1.4.1 Затратный подход.

  Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

   Основывается на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

   * уровень заработной платы;

   * величина накладных расходов;

   * затраты на оборудование;

   * нормы прибыли строителей  в данном регионе;

   * рыночные цены на строительные  материалы.

  Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

   * Определение рыночной стоимости  земельного участка ;

   * Определение стоимости  нового строительства улучшений  (зданий, сооружений), находящихся на  участке;

   * Определение величины накопленного  износа.

   * Уменьшение стоимости нового строительства на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

   * Суммирование величин остаточной  стоимости здания и земельного  участка.

Преимущества затратного подхода:

  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

   * технико – экономический  анализ стоимости нового строительства;

   * обоснование необходимости  обновления действующего объекта;

   * оценка зданий специального назначения;

   * анализ эффективности использования  земли;

   * решение задач страхования  объекта;

   * решение задач налогообложения;

   * при согласовании стоимостей  объекта недвижимости, полученных  другими методами.

Недостатки затратного подхода:

   * затраты не всегда эквивалентны  рыночной стоимости;

   * попытки достижения более  точного результата оценки сопровождаются  быстрым ростом затрат труда;

   * несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитывается накопленный износ;

   * проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых  строений;

   * сложность определения  величины накопленного износа  старых строений и сооружений;

   * отдельная оценка земельного  участка от строений;

 

Вывод:  затратный подход не применяется  для проведения оценки  данного  в теме объекта недвижимости, так  как:

   1. Объект оценки представляет  собой встроенное помещение в  жилом здании и земельный участок, необходимый для эксплуатации оцениваемого объекта, невозможно выделить в натуре;

   2. Официальной сметой, затрат  на покупку участка и строительства  на нем здания, частью которого  является объект оценки, мы не  располагаем;

   3. Расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади приведет  к большой погрешности при вычислениях.

1.4.2  Сравнительный подход.

   Сравнительный подход  - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

  Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

   * объект не должен быть  уникальным

   * информация должна быть  исчерпывающей, включающей условия  совершения сделок.

   * факторы, влияющие на  стоимость сравниваемых аналогов  оцениваемой недвижимости должны  быть сопоставимы.

Сравнительный подход основывается на принципах:

   * замещения;

   * сбалансированности;

   * спроса и предложения.

Этапы сравнительного  подхода  для оценки недвижимости:

1 этап:

 Изучение рынка – проводиться   анализ состояния и тенденций  рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 

 

   1 этап:

сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу  или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов – аналогов с оцениваемым объектом.