Отчет по практике в "Оценочной компании"

Введение

   1. Теоретические основы  оценки объектов недвижимости

      2.1 Общие понятия  и определения..

      2.2 Виды стоимости  объектов недвижимости.

      2.3 Принципы оценки  объектов недвижимости.

      2.4 Подходы к оценке. Выбор подходов для проведения оценки.

   2. Практическая часть.

   3. Заключение.

 

Введение.

  Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определённого целевого назначения.

  Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.

  В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

  Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли-продажи  или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий  и перераспределении имущественных  долей;

- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- для страхования объектов недвижимости;

- при кредитовании под залог  объектов недвижимости;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении права наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных  с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости.

  При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

  Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

  Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

  Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием  многочисленных факторов.

  По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.

  Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных (методов этой оценки. 

  Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29 июля 1998 года и Стандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальных объектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч или миллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляет собой целый том объемом 50-100 печатных страниц, включая приложения. Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Обычная квартира на 1 - 2 порядка дешевле крупного объекта и потому индивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост цен на квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными. Так, рост цен на квартиры в Новосибирске за период с апреля по ноябрь 2004 года составил 43%.

  Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.

  Целью данной работы является изучение теоретических и практических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. В работе поставлены следующие задачи:

   * - Рассмотреть теоретические  аспекты оценки недвижимости;

   * - Оценить объект недвижимости различными методами;

   * - Проанализировать полученные  результаты.

  Предметом исследования являются методологические подходы к оценке стоимости недвижимости. Объектом в работе является объект недвижимости - двухкомнатная квартира.

 

1.1  Общие понятия и определения.

  Объект оценки – к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

   Цена объекта – при определении цены объекта определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

   Стоимость объекта – при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

  Итоговая стоимость объекта оценки – итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

  Подход к оценке – подход к оценке представляет собой  совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

  Дата  оценки – датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

  Определение наиболее эффективного использования объекта оценки – при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

  Срок экспозиции  объекта – срок экспозиции объекта рассчитывается с даты предоставления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

  Имущество – это объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

  Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочное связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

  Оценщик – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

  Рынок – это среда, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен.

  Земельный участок – часть земной поверхности, включая почвенный слой, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус.

  Здание – это капитальное строение, имеющее фундамент и пригодное для проживания или ведения какой-либо деятельности.

  Метод оценки – это способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

  Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

  Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с износом.

  Износ – снижение стоимости имущества под действием различных причин.

  Физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

  Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

  Отчет об оценке – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

      1.2 Виды стоимости  объектов недвижимости.

  Стоимость является на сегодняшний день основным свойством любого товара, услуги, недвижимости и всего, за что мы платим.

  Стоимость - это количественная характеристика оценочно-обменных отношений

  Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости процесс ее определения.

  Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

  Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

  Дефицитность – ограниченность предложения.

  Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук  в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

  В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

   * Рыночная – наиболее  вероятная цена, по которой данный  объект оценки может быть отчужден  на открытом рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая  всей необходимой информацией,  а на величине цены сделки  не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

То есть: это расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий  полную информацию о стоимости имущества  и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а  покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.  При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.;

   * Потребительская – (в  использовании) – это стоимость  недвижимости для специфического  потребителя, максимальная сумма,  которую можно заплатить от  продолжения владения и последующей  продажи имущества;

   * Инвестиционная – это  стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора;  прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

   * Страховая – рыночная  стоимость объекта, определяемая  для целей  страхования; обычно  это стоимость замещения или  восстановительная стоимость;

   * Замещения – это стоимость  нового объекта недвижимости  с идентичными функциональными  свойствами, но с использованием  современных материалов, конструкций  и оборудования;

   * Восстановительная – это  стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

   *  Залоговая – рассчитывается  на основе рыночной стоимости  для кредитования;

   * Ликвидационная – это  стоимость при вынужденной продаже;  она идентична рыночной стоимости, но ограниченна сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынке, которые необходимы для получения наилучшей цены;

   * Для налогообложения –  стоимость объекта оценки, определяемая  для исчисления налоговой базы  и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов – это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

   * Утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

   * Инвестиционная – при  определении инвестиционной стоимости  объекта определяется стоимость  для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта недвижимости.

   * Кадастровая – при определении  кадастровой стоимости, стоимость   объекта  определяется методами  массовой оценки рыночной стоимости,  установленной и утвержденной  в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

 

  Чем ближе полученное в процессе оценки значение к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

 

      1.3 Принципы оценки  объектов недвижимости.