Автор: Пользователь скрыл имя, 25 Августа 2011 в 11:52, контрольная работа
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
принцип «замещения».
Сущность затратного метода оценки недвижимости.
Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения.
Виды износа и его определение.
И=(30:32)*100=93%
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93 % обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом случае чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом.
Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.
После
расчета восстановительной
Таблица 2
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
| № строки | Расчетные показатели | (у. е.) |
| 1 | Стоимость земельного участка | 230 000 |
| 2 | Восстановительная стоимость | 500 000 |
| 3 | Прибыль застройщика (30%) | 150 000 |
| 4 | Итого затрат на строительство (стр.2 + стр. 3) | 650 000 |
| 5 | Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | 10 200 |
| 6 | Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | 10 925 |
| 7 | Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) | 146 990 |
| 8 | Итого физический износ (стр. 5+стр. 6+ стр. 7) | 168 115 |
| 9 | Устранимый функциональный износ | 38 000 |
| 10 | Неустранимый функциональный износ | 96 000 |
| 11 | Итого функциональный износ (стр. 9+стр.10) | 134 000 |
| 12 | Внешний (экономический) износ | 63 000 |
| 13 | Общий накопленный износ (стр. 8+ стр. 11 + стр. 12) | 365115 |
| 14 | Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 4+ стр. 13) | 364 885 |
Библиографический
список
| Стоимость нового строительства |
+ |
Прибыль инвестора (застройщика) |
_ |
Накопленный износ (обесценение) |
+ |
Стоимость земельного участка |
| Стоимость воспроизводства | Стоимость замещения |
| Рыночные или расчетные показатели |
| Физический износ | Функциональный износ | Внешний износ |
| Метод нормативной цены земли |
| Метод сравнительной единицы | Метод разбивки по компонентам | Метод количественного обследования |
| Нормативный метод |
| Метод капитализации потерь в арендной плате |
| Метод сравнительных продаж |
| Управление расчетных показателей |
| Повышение точности размеров |
| Стоимостный метод | Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат | Метод сравнительных продаж |
| Метод соотнесения |
| Метод капитализации земельной ренты |
|
|
| Метод инвестиционного остатка |
| Использование банков данных о стоимости объектов - аналогов | Базисно - компенсационный | Базисно- индексный | Ресурсно-индексный | Ресурсный |
Рис. 1. Процедура
оценки стоимости недвижимости затратным
подходом.
Информация о работе Определение стоимости недвижимости затратным методом