Определение стоимости недвижимости затратным методом

Тема 5. Определение  стоимости недвижимости затратным  методом.  

План 

1. Сущность  затратного метода оценки недвижимости.
2. Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения.
3. Виды износа и его определение.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Сущность затратного метода оценки недвижимости.

К основным характеристикам затратного подхода  относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
• учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
• принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного метода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные  этапы применения затратного метода:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2. оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
3. расчет выявленных видов износа;
4. оценка рыночной стоимости земельного участка;
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо  учитывать, что во многих случаях  затратный метод в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так  как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание  сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после  тщательного сравнительного анализа  результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение  затратного метода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

В этом случае стоимость строительства  таких объектов (с учетом прибыли  инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. В  случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Наиболее  эффективное использование земельного участка представляет собой использование  незанятого земельного участка или  земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

3. Когда   необходимо технико-экономическое  обоснование нового строительства. 

4. Для  оценки объектов незавершенного  строительства.

5. Для  оценки в целях выделения объектов  налогообложения (здание, земельный  участок).

6. Для оценки в целях страхования.
7. Для переоценки основных фондов предприятий.
8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

2. Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату  оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату  оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.  

Полная  восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

Далее рассмотрим методы расчета полной  восстановительной стоимости.

Метод сравнительной единицы  предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м ² , 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета  стоимости воспроизводства (стоимости  замещения) оцениваемого объекта скорректированная  стоимость единицы сравнения  умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС  укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС  укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости  объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м ² типичного сооружения.

С_о =С1 м² · S_o · К_п ·К_н · К_м · К_в · К _пз · К _нд_с ,

где Со  стоимость оцениваемого объекта;

С 1 м²  стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

S_o   площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п   коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1  1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта);

К_н   коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К.= 1);

К_м  коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительномонтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным  этапом при использовании этого  метода является выбор типичного  объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

•      единое функциональное назначение;

•      близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

•      сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

•      другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой  для сравнения является стоимость  сравнительной единицы не идентичного  объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы  стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной  базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании КО ИНВЕСТ Индексы цен в строительстве (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Метод разбивки по компонентам  отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов  фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

Существует  несколько вариантов использования  метода разбивки по компонентам:

•      субподряд;

•      разбивка по профилю работ;

•      выделение затрат.  

Метод субподряда основан на том, что строитель-подрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю  аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.

Метод количественного обследования –  база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является наиболее трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

  3. Виды износа и его определение.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а  стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости  от причин, вызывающих обесценение  объекта недвижимости, выделяют следующие  виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный виды износа  делятся на устранимый и неустранимый, внешний, как правило, неустранимый.

Устранимый  износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта  в целом.  

Выявление всех возможных видов износа –  это накопленный износ объекта  недвижимости. В стоимостном выражении  совокупный износ представляет собой  разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный  накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических  факторов, а также жизнедеятельности человека.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных  правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический  износ здания следует определять по формуле:

, где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.