Определение рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры расположенной в 5-ти этажном жилом доме, на 5-м этаже, по адресу: г.Омск САО ул. Энтузиас

                                                        ∑=22                          ∑= 89,71_{(коэф.удорож.)}                                   

 

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле: С₂₀₁₃=С₁₉₆₉*И_1969/1984*И_1984/2013

Где: С₂₀₁₃ – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 19 февраля 2013;

С₁₉₆₉– восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

И_1969/1984 – индекс изменения цен на СМР за период с 1969 г. по 1984 г.;

И_1984/2013 – индекс изменений цен на СМР за период с 1984 г. по февраль 2013г.

Поправочный коэффициент: 1,08; 1,05.

Архитектурное решение: 5,1%

Добавочный коэффициент: -1,3;

28,4 (руб.) за м. куб.

(100 - 1,3) = 98,7 = 0,987

28,4 * 1,08 = 30,67 (руб.)

1,05 * 1,051 = 1,104

30,67 * 1,104 = 37,37 (руб.)

37,37 * 0,987 = 36,88 руб./за 1 м³ с поправкой.

С м² = V*Cм³/ S _общ. = 9050,11 * 36,88 / 3424 = 97,48 руб/ за м²

Установление стоимости  замещения (стоимости строительства  объекта-аналога) проводилось с использованием укрупненных показателей восстановительной  стоимости в ценах 1969 г.

С₁₉₆₉=Сi * Рi= 97,48 * 45,8 = 4464,6 (руб.)

Где: С₁₉₆₉ – восстановительная стоимость помещения оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.

Сi – восстановительная стоимость 1 кв. м. помещения оцениваемого объекта в ценах 1969 г.

Рi – площадь помещения оцениваемого объекта.

Затем с помощью последовательной индексации проводится перевод восстановительной стоимости оцениваемого объекта из цен 1969 г. в цены 24 февраля 2013 г.

  С₂₀₁₃=С₁₉₆₉*И_1969/1984*И_1984/2013 = 4464,6 * 1,24* 89,71 = 496 632,77 (руб.)

Где: С₂₀₁₃ – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 24 февраля 2013;

С₁₉₆₉ – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

И_1969/1984 – индекс изменения цен на СМР за период с 1969 г. по 1984 г.;

И_1984/2013 – индекс изменений цен на СМР за период с 1984 г. по февраль 2013 г.

Примененные выше индексы  цен на СМР были определены с использованием бюллетеня информационных материалов для строителей и других указанных в разделе XII настоящего отчета документов и материалов.

 

 

          Определение накопленного износа объекта оценки

Износ – это обусловленное различными причинами уменьшение стоимости объекта оценки. Он используется для определения, в рамках затратного подхода, текущей стоимости оцениваемого объекта с помощью корректировки его восстановительной стоимости. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний. Их общая сумма называется накопленным износом.

Согласно, технического паспорта и с учетом корректировок физический износ оцениваемого объекта составляет 22 %. Указанная величина была принята для проведения дальнейших расчетов в качестве размера накопленного износа:

С_вост.=С₂₀₁₃*(1-К_изн)= 496632,77* (1 - 0,22) = 387 373,56 (руб.)

Где: С_вост. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 24 февраля 2013 г.;

С₂₀₁₃ – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 24 февраля 2013 г;

К_изн – коэффициент учета накопленного износа в размере 22 % от восстановительной стоимости объекта оценки.

С_рем. = С* Рi = 9 000 * 45,8= 412 200,00 (руб.)

С – средняя цена ремонтируемого помещения;

Рi - площадь помещения оцениваемого объекта.

Затраты на ремонт в текущих  ценах составили: 412 200,00 (руб.)

Общую восстановительную  стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода. В рыночных условиях предпринимательский доход является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие связанного с этим коммерческого риска. Предпринимательский доход определяется исходя из среднерыночной величины прибыли специализирующихся в этом виде бизнеса фирм – девелоперов в размере 19% от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости  оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по следующей формуле:

С_зат=(С_вост+С_рем)*К_д*К_ндс

(387 373,56 +412 200)*1,067*1,18= 1 006 711,09 (руб.)

Где: С_зат – рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта;

С_вост – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 24 февраля 2013 г.;

С_рем – стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;

К_д– коэффициент учета предпринимательского дохода;

К_ндс – коэффициент налога на добавленную стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. Расчет стоимости  объекта недвижимости доходным методом

Стоимостную оценку в  рамках доходного подхода применительно  к оценке недвижимого имущества  можно представить в виде следующей  формулы:

PV=NOI/R

РV1= 95239 / 1 640 000 = 0,06        0.1

РV2= 95239 / 2 950 000 = 0,04        0.4

РV3= 95239 / 1 650 000 = 0,06        0.1

РV4= 95239 / 2 490 000 = 0,04      0.4

РV_общ. = (0.06 * 0.1) + (0.04 * 0.4) + (0.06 * 0.1) + (0.04 * 0.4) = 0,05

Где: PV – текущая стоимость объекта оценки;

NOI – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течении будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещение на его территории доходного бизнеса.

Основные шаги при  применении данного подхода к  определению стоимости:

- анализ рынка аренды  и продажи с целью определения  коэффициента капитализации;

- определение чистого  операционного дохода;

- расчет стоимости  объекта оценки.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду. В оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.

Функциональное назначение помещения для аренды мы берем  исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

При анализе доходов  и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые  периоды), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов – потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем отчете использовались не прогнозные, а фактические данные.

Выбор коэффициента капитализации  является одним из ключевых моментов в рамках доходного подхода. В  данном случае коэффициент капитализации рассчитывается  как средневзвешенная величина, полученная как отношение размера чистого операционного дохода от арендной платы к стоимости самих объектов (PV=NOI/R).

К расчету был принят коэффициент капитализации равный 0,05 полученный по наиболее сопоставимым аналогам с оцениваемым объектом.

 

Определение чистого  операционного дохода

Потенциальный валовой  доход – доход, который можно  получить от недвижимости при 100% занятости  без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

Действительный (эффективный) валовой доход – потенциальный  валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

Чистый операционный доход – действительный валовой  доход за вычетом операционных расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

 

Расходы

Периодические расходы  для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы  принято делить на:

- условно-постоянные  расходы;

- условно-переменные, или  эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение,  или резервы.

                                                                                                            Таблица 6

                                

Анализ ставок аренды

№ п/п	Описание объекта	Ставка аренды в мес, руб.	Источник информации
1	50 лет Профсоюзов,2/5; б/т.	10000	«Новый Адрес» 11 февраля №6(373)
2	22 Апреля , 3/5;ТВ; хол.	9000	«Новый Адрес» 11 февраля №6(373)
3	Мира,3/5; х/с.	11000	«Новый Адрес» 11 февраля №6(373)
4	Пригородная, 2/5; меб; тел; х/с.	11000	«Новый Адрес» 11 февраля №6(373)
	Среднее значение	10250

 

                       Расчет чистого операционного доход

1. Потенциальный валовой  доход

Сарен * Р = 10250 * 12 = 123000

Прочих доходов нет

Потеря арендной платы 8% * 123000 = 9840 (руб.)

2. Действительный валовой  доход

123000 – 9840 = 113160(руб.)

3. Постоянные операционные  расходы:

Налог на имущество 0,01%-90

Прочих нет

Итого постоянные операционные расходы: 90 (руб.)

Таблица 6

                       Расчет чистого операционного дохода

Потенциальный валовый  доход	123000 руб.
Прочие доходы	-
Потери арендной платы	9840руб.
Действительный валовый  доход	113160руб.
Операционные расходы постоянные:
- налог на имущество	90 руб.
- страховые отчисления	-
- прочие постоянные  расходы	-
Итого операционные расходы постоянные:	90 руб.
Операционные расходы переменные:
- холодное водоснабжение	1 128,48 руб.
- холодное водоотведение	948,12 руб.
- хол. вода  на нужды  ГВС	814,56 руб.
- горячая вода	3 139,72 руб.
- горячее водоотведение	710,28 руб.
- электроэнергия	3 948 руб.
- места общего пользования	1 686,36 руб.
- отопление	4 780,60 руб.
- содержание и ремонт  жил. помещения	279,60 руб.
- домофон	360 руб.
Итого операционные расходы переменные	17 831 руб.
Итого операционные расходы	17 921 руб.
Расходы на замещение:
- замена линолеума	900 руб.
Итого операционные расходы	18 821 руб.
Коэффициент операционных расходов	16,63 %
Чистый операционный доход	95239 руб.

 

 

     Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Используя вышерассмотренную  формулу, рассчитаем стоимость объекта:

                                 95239/ 0,05 = 1 904 780 (руб.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11. Согласование  полученных результатов и заключение  об оценке величины рыночной  стоимости объекта

С применением различных  подходов к оценке стоимости объекта  были получены следующие результаты:

Метод прямого сравнения  продаж – 1 597 962 руб.

Затратный метод                              – 1 006 711,09 руб.

Доходный метод                              – 1 904 780 руб.

На основании анализа применимости каждого метода  для оценки объекта были приняты следующие весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Метод прямого сравнения  продаж – 0,5

Затратный метод                              – 0,1

Доходный метод                              – 0,4

Приводится обоснование  определения и рассуждения оценщика о значении коэффициента для каждого метода оценки объекта недвижимости.

Средневзвешенная величина рыночной стоимости оцениваемого объекта составила:

(1 597 962 * 0,5) + (1 006 711,09 * 0,1) + (1 904 780 * 0,4) = 1 661 564,1 руб.

(округленно) – 1 661 564 руб .

В расчете за 1 кв. м. это  составит 36279 руб.

Итоговое заключение

На основании проведенного анализа рынка жилых помещений, а также выполненных расчетов были получены следующие результаты.

Рыночная стоимость  оцениваемого объекта, расположенного по адресу: г.Омск САО ул.Энтузиастов д.3 кв. 57, составляет на 19 февраля 2013 г.

1 661 564 руб.

(один миллион шестьсот шестьдесят одну тысячу пятьсот шестьдесят четыре рубля)

 

12. Перечень  используемых в ходе оценки  документов и материалов

1.Географическая информационная система 2ГИС

2.Укрупненные показатели  восстановительной стоимости (УПВС) зданий и  сооружений № 28 раздел ΙΙΙ

3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256.

4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255.