Определение рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры расположенной в 5-ти этажном жилом доме, на 5-м этаже, по адресу: г.Омск САО ул. Энтузиас

 

Внешнее благоустройство
Стоянка для автомашин	Есть
Уличное освещение	Есть
Тротуары	Есть
Наличие коммунальных услуг	Есть
Транспортная доступность	Хорошая
Рельеф	Спокойный
Затопляемость	Низкая
Подземные воды	Глубина залегания 2,5 м.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение оценщика, в отношении эффективного использования  собственности исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применимое в данном отчете, подразумевает выбор такого использования из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и юридически допустимых вариантов, при котором достигается максимально возможная доходность.

   Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования включает в себя проверку соответствия различных вариантов использования, соответствующих следующим критериям:

  Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах. Земельным и природоохранным законодательством.

   Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данный местности способов использования.

   Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом виды использования являются доходными.

    Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых видов использования будет приносить максимально чистый доход, и соответственно, обеспечить максимальную текущую стоимость оцениваемого объекта.

   Законодательно  разрешенным является использование  данного обьекта недвижимости под жилое помещение на основании свидетельства о государственной регистрации на право собственности.

   В соответствии  с проектом планировка была  соблюдена.

   Данное использование  является максимально эффективным  в рамках вышеуказанных условий.

7. Анализ рынка недвижимости

   Для объектов, аналогичных оцениваемому объекту,  разброс цен продажи составляют от 5000 до 7000 руб. за кв. м., а арендная плата составляет от 300 до 500 руб. кв. м., в год. Столь значительный разброс цен объясняется тем, что рынок еще не пришел к равновесию и находится в состоянии стагнации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. Расчет стоимости  объектов недвижимости методом  прямого сравнения продаж

При использовании рыночного  подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

             - изучен рынок спроса и предложения на продажу, т.е. произведен отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

             - собрана и произведена информация по каждому отобранному объекту (о цене продажи и цене предложения, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых иных условиях сделки);

             - проведен анализ, и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

             - осуществлена корректировка цены продажи или цены предложения по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимся различиями между ним и оцениваемым объектом;

             - согласованы скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и выведен показатель стоимости оцениваемого объекта.

На этапе сбора исходной информации удалось найти данные о сделках

купле - продажи объектов, сходных с оцениваемым. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точкой зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Признак сопоставимости основан, прежде всего, на совпадении функционального  использования сравниваемых объектов. Сравнение проводилось по объектам, наиболее эффективное использование, которых заключается в организации торговых площадей. Представленные ниже данные о сопоставимых объектах получены на основе материалов специализированных журналов «Бизнес-недвижимость» 11-17 февраля № 6 (373), «Новый Адрес» № 6 (966) от 11 февраля 2013г.

 

                                                                                                                    Таблица 2

                                               Объекты – аналоги                                                                                  

№ п/п	Адрес	Площадь			этаж	балкон	Теле-фон	Цена      продажи
		Общ	Жил	Кух.
1	Энергетиков, 69	47	32	7	2/5	Есть	Есть	1640
2	Мира, 163/3	87	52	11	2/5	Нет	Есть	2950
3	22 Апреля, 6а	46	32	7	1/5	Есть	Нет	1650
4	Заозерная, 18/1	63	45	7	2/5	Нет	Нет	2490

 

                                                                                                                    Таблица 3

                                      Обоснование корректировок

№ п/п	Элемент сравнения	Необходимость корректировки	Обоснование корректировки
1	Передаваемые права собственности на недвижимость	Корректировка не проводится	Право собственности у всех объектов аналогов идентичны
2	Условия финансовых расчетов при приобретение недвижимости	Корректировка не проводится	Расчет проводится по рыночной стоимости
3	Условия продажи	Корректировка не проводится	Так как нет отклонений по частоте  сделки
4	Динамика сделок на рынке	Корректировка не проводится	Все объекты-аналоги приведены на одну дату
5	Местоположение	Корректировка проводится	Объекты-аналоги находятся в разных домах
6	Физические характеристики	Корректировка проводится	Объекты-аналоги различаются по: наличию телефона, изолированным комнатам.
7	Экономические характеристики	Корректировка не проводится	Условия сделок одинаковы
8	Отклонение от целевого использования	Корректировка не проводится	Все объекты-аналоги предназначены  для проживания
9	Наличие недвижимого имущества	Корректировка не проводится

За единицу сравнения  всех объектов принимаем 1 м² общей площади.

                                                                                                                    Таблица 4

               

Корректировка цен объектов-аналогов

Характеристика	Оцениваемый объект	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
1.Цена продажи (тыс.руб.)		1640	2950	1650	2490
2.Общая площадь, м2	45,8	47	87	46	63
3.Условия финансового расчета		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
4. Динамика сделок на рынке		Год назад	Год назад	Год назад	Год назад
5. Транспортная доступность		Хуже	Аналог	Аналог	Аналог
6. Наличие телефона	Есть	Есть	Есть	Нет	Нет
7. Балкон	Нет	Есть	Нет	Есть	Нет

 

                                                                                                                    Таблица 5

Корректировка цен продаж 1 м² общей площади по сравниваемым объектам

Характеристика	Оцениваемый объект	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
1. Цена продажи (тыс. руб.)		34,89	33,90	35,86	39,52
Условия финансового расчета		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Динамика сделок на рынке		год назад	год назад	год назад	год назад
Транспортная доступность	1-2	Аналог	Хуже	Аналог	Аналог
Корректировка, тыс. руб.		0	+0,99	0	0
Скорректированная цена продажи  1 м2 тыс. руб.		34,89	34,89	35,86	39,52
Наличие телефона	Есть	Аналог	Аналог	Хуже	Хуже
Корректировка тыс.руб.		0	0	+0,97	+0,97
Скорректированная цена продажи  1 м2 тыс. руб.		34,89	34,89	36,83	40,49
Балкон	Нет	Аналог	Аналог	Лучше	Лучше
Скорректированная цена продажи  1 м2 тыс. руб.		0	0	-5,60	-5,60
Корректировка тыс.руб.		34,89	34,89	31,23	34,89

В качестве базиса выбирается итоговая скорректированная цена предложения объекта недвижимости,  по которому абсолютное значение корректировок и число корректировок минимальное, скорректированная цена объекта № 1.

Рыночная стоимость 1 м² составляет 34,89 руб. Следовательно, рыночная стоимость объекта 34 890*45,8 = 1 597962 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. Расчет стоимости  объекта с использованием затратного  подхода

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости  строительства аналогичного объекта  недвижимости со стоимостью существующего объекта.

Основные шаги при  применении данного подхода к  определению стоимости:

- оценка рыночной стоимости  имущественных прав на незастроенный земельный участок;

- установление величины  накопленного износа;

- расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

- корректировка восстановительной  стоимости с учетом износа  на дополнительный произведенные  затраты, существенно увеличивающие  стоимость улучшений (реконструкция,  модернизация, евроремонт); 

- определение предпринимательского дохода;

- суммирование рыночной  стоимости имущественных прав  на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

 

Расчет восстановительной  стоимости улучшений

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен с использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения).

Определение стоимости  строительства осуществляется по укрупненным  показателям восстановительной  стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве». На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.

Наименование	Удельный вес	Процентный физ износ  в %	Физич. износ общий	Индекс удорожания	Индекс удельного показателя
Фундамент	3	28	0,8	82,27	2,47
Стены и перегородки	43	20	8,6	88,28	37,96
Перекрытия	11	10	1,1	86,32	9,50
Крыши	7	18	1,3	87,74	6,14
Полы	11	48	5,3	89,55	9,85
Проемы	6	18	1,1	85,08	5,10
Отделочные работы	4	25	1,0	117,62	4,70
Внутрен. санит. технич. и электрич. устройства	13	18	2,4	93,51	12,16
Прочие работы	2	22	0,4	91,67	1,83