Определение рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры расположенной в 5-ти этажном жилом доме, на 5-м этаже, по адресу: г.Омск САО ул. Энтузиас

 Министерство образования Омской области

БОУ ОО СПО «Омский строительный колледж»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Экономическая  оценка недвижимости и инвестиций

ТЕМА: «Определение рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры расположенной в 5-ти этажном жилом доме, на 5-м этаже, по адресу: г.Омск САО ул. Энтузиастов д.3 кв.57»

 

 

 

                           Выполнил: студент 4 курса

                           группы № 491

                           Специальности 120304

                          «Градостроительный кадастр»

                     

                                                                                Проверил: преподаватель

                          Скребец А.А.

 

 

 

 

 

 

Омск

2013

Оглавление

 

Введение…………………………………………………………………………...3

Отчет об определение  стоимости 3-х комнатной квартиры расположенной в 5-ти этажном жилом доме, на 5-м этаже, по адресу: г.Омск САО                   ул. Энтузиастов д.3 кв.57……. .............................................................................5

Заключение……………………………………………………………………….36

Словарь терминов………………………………………………………………..37

Список литературы………………………………………………………………38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Одним из главных преимуществ  при продаже квартиры является правильно  определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную  недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит  в том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Оценщик может оценивать  несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание самого объекта недвижимости (квартиры), расчеты его стоимости.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место  проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Отчет №  2013-02-1

 

Об определении рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры расположенной в 5-ти этажном жилом доме, на 5-м этаже, по адресу: г.Омск САО ул. Энтузиастов д.3 кв.57

 

 

 

 

 

 

 

Заказчик: Банникова Людмила Григорьевна

Оценщик: студент 491 Швачко Юрия Андреевича

Дата оценки: 19 февраля 2013 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Омск

2013

Оглавление

 

1. Сопроводительное письмо……………………………………..….………7
2. Определение задания на оценку…………………………………..………8
3. Краткое изложение существующих факторов и заключений…………...9
4. Определение рыночной стоимости……………………………………...10
5. Описание объекта оценки………………………………………………...12
6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования………..14
7. Анализ рынка недвижимости…………………………………………….15
8. Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямого

сравнения продаж…………………………………………...………………..16

9. Расчет стоимости объекта недвижимости затратным методом………..20
10. Расчет стоимости объекта недвижимости доходным методом….....…25
11. Согласование полученных результатов и заключения об оценке   величины стоимости объекта…………………………………………….30
12. Перечень используемых в ходе оценки документов и материалов ..…31
13. Приложение №1. «Копия технического паспорта оцениваемого объекта»…………………………………………………………………..33

Приложение № 2. «Местоположение  оцениваемого объекта и объектов                                              – аналогов»………………………………………..……………………………34

Приложение № 3. «Местоположение объектов – аналогов»………....35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                   1.  Сопроводительное письмо

В соответствии с заданием на курсовую работу от 19 февраля 2013 года  студентом 491 группы произведена, для цели чистой продажи, независимая оценка рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры расположенной в 5-ти этажном жилом доме, на 5-м этаже, по адресу: г.Омск САО ул. Энтузиастов д.3 кв.57, принадлежащую Банниковой Л.Г. на праве собственности.

 Заключение подготовлено «профессиональным оценщиком» недвижимости: Швачко Ю.А.

Оценщик не проводил технической и иной экспертизы оцениваемого объекта, а руководствовался предоставленной Вами право устанавливающей, технической и иной документацией, а также данными визуального осмотра.

 

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составила:

1 661 564 руб.

(один миллион шестьсот шестьдесят одну тысячу пятьсот шестьдесят четыре рубля)

 

Результаты оценки приведены  в отчете, который является неотъемлемой частью экспертного заключения.

Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Федеральном Законе « Об оценочной деятельности в Российской Федерации», во Временных правилах оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Омска, в Международных Стандартов Оценки (МКСОИ – TIAVSC), и могут быть использованы при кредитовании.

 

 

 

 

 

2.Определение задания на оценку

Наименование организации - оценщика: студент 491 группы

Наименование организации-заказчика: Банникова Л.Г.

Юридический адрес заказчика: 644116 г.Омск ул. Гагарина дом 36.

Основание для оценки: задание на курсовую работу.

Объект оценки: 3-х комнатная квартира, в 5-ти этажном жилом доме.

    По адресу: г.Омск САО Энтузиастов д.3 кв.57.

Характеристики объекта  оценки:

Общая площадь помещений – 45,8 м² .

Жилая площадь – 31,3 м² .

Год постройки – 1968 г.

Функциональное назначение оценки – чистая продажа.

Сроки проведения оценки – 29.01.2013 – 26.02.2013 г.

Дата оценки – 19 февраля 2013 г.

Форма отчета – письменная.

 

Применяемые стандарты оценки.

Работа выполнена в  соответствии с Федеральным Законом  « Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Временными правилами оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, и Международными Стандартами Оценки

МСО-1-4 (МКСОИ – TIAVSC)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Краткое изложение  существующих фактов и заключений

Адрес объекта: г.Омск САО ул.Энтузиастов д. 3 кв. 57

Тип объекта недвижимости: жилое помещение

Оцениваемы права: право собственности  на 3-х комнатную квартиру, расположенную в 5-ти этажном крупнопанельном доме.

Год постройки – 1968 г.

Дата оценки – 19 февраля 2013 г.

     С применением различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта были получены следующие результаты:

Метод сравнения продаж –1 597 962 руб.

Затратный метод                – 1 006 711,09 руб. 

Доходный метод                – 1 904 780 руб.

 

Окончательное заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта:

1 661 564 руб.

(один миллион шестьсот шестьдесят одну тысячу пятьсот шестьдесят четыре рубля)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Определение рыночной стоимости

      В соответствии со статьей 3 Федерального Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понятие рыночной стоимости определяется следующим образом:

      «… под рыночной стоимостью объекта гражданских прав понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо обстоятельства, то есть когда:

- продавец не обязан  продавать объект гражданских  прав, а покупатель не обязан  его приобретать;

- стороны, участвующие  в сделке, хорошо осведомлены  о предмете данной сделки и  действуют в своих интересах;

- объект гражданских  прав представлен на открытом рынке;

- цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение  за объект гражданских прав, и  принуждения к свершению сделки  в отношении сторон сделки  чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект гражданских прав выражен в денежной форме.

   Это фактически  совпадает с определением понятия  рыночной стоимости по Международным  Стандартам Оценки (МСО-1-4):

- Рыночная стоимость  есть расчетная величина, равная  денежной сумме, за которую  предполагается переход имущества  из рук в руки, на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовало компетентно, расчетливо и без принуждения.

   Безусловным для  этого определения является оформление продажи в ограниченный срок и переход прав собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

1. Стандартная мотивация продавца и покупателя;
2. Обе стороны сделки хорошо проинформированы о предмете сделки и действуют в целях наибольшего удовлетворения собственных интересов;
3. Для совершения сделки выбрано оптимальное время;
4. Оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными;
5. Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Описание  объекта оценки

3-х комнатная квартира, в 5-ти этажном жилом доме.

Адрес объекта:	Россия, г.Омск ул. Энтузиастов, дом 3кв. 57.
Местоположение:	Объект расположен в зоне жилой застройки (70-х годов постройки ) в 250-ти метрах от остановки городского транспорта.
Тип объекта недвижимости:	Жилое помещение.
Цель оценки:	Чистая продажа.
Оцениваемые права:	Право частной собственности.
Улучшения (здания и сооружения)	Жилое помещение общей  площадью 45,8 м2 .
Год постройки:	1968 г.
Площадь помещения, м2:	45,8
Класс капитальности:	I
Строительные характеристики
Фундамент:	Ленточный, бетонный
Стены:	Крупнопанельные
Перекрытия:	Железобетонные плиты
Перегородки:	Гипсолитовые
Кровля:	Волнистые асбестоцементные
Наружная отделка:	Малярная краска
Окна:	Деревянные двойные  створчатые окрашенные
Двери:	Деревянные простые глухие, остекленные
Внутренняя отделка:
Комната(1)	Потолок- оклейка потолочными плитами; стены- оклейка обоями; пол- линолеум по дощатому основанию
Комната(2)	Потолок- оклейка потолочными плитами; стены- оклейка обоями; пол- линолеум по дощатому основанию
Комната (3)	Потолок- оклейка потолочными плитами; стены- оклейка обоями; пол- линолеум по дощатому основанию
Кухня(4)	Потолок-оклейка потолочными плитами; стены- облицовка плиткой кафельной, оклейка обоями; пол- линолеум по дощатому основанию
Санузел- раздельный(5)	Потолок-оклейка потолочными  плитами; стены- облицовка плиткой  кафельной, оклейка обоями; пол- линолеум по бетонному основанию
Коридор(6)	Потолок- оклейка потолочными  плитами; стены- оклейка обоями; пол- линолеум по дощатому основанию
Системы инженерного  обеспечения
Водопровод	От городской центральной  сети
Электросети	Скрытая проводка
Канализационная сеть	В городскую сеть
Горячее водоснабжение	Централизованное
Ванна	Чугунная
Лоджия	Балкон остеклённый
Телефон	Отсутствует
Радио	Отсутствует
Телевидение	Есть
Лифт	Отсутствует
Мусоропровод	Отсутствует
Газоснабжение	Сетевое
Электроплита	Отсутствует
Домофон	Есть
Кабельный интернет	Есть