Определение цены земли и особенности земельных отношений в РФ

Из сказанного выше следует, что на худших по плодородию и местоположению землях и при дополнительных вложениях  капитала в земельную площадь  добавочная прибыль, выступающая затем  в форме дифференциальной ренты, не образуется.

Возникает вопрос, каким  же образом для землевладельца худшего  участка реализуется его собственность  на этот участок. Ответ следует искать в существовании абсолютной ренты.

2.3. Абсолютная и монопольная  рента. 

Карл Маркс в своей  работе «Капитал» разрабатывал вопрос о существовании абсолютной ренты, которая, по его мнению, может образоваться на всех по качеству землях, в т.ч. и  на худших по плодородию. Проблема эта является дискуссионной на протяжении многих десятилетий. Марксистская теория абсолютной ренты исходила из наличия монополии частной собственности на землю и более низкого технического оснащения сельскохозяйственного производства по сравнению с промышленным, что вызывало больше расходов на найм рабочей силы. Большое количество работников должно было создавать и большую прибыль, которая превышала размер общей средней прибыли на капитал. Получаемая добавочная прибыль оседала в сельском хозяйстве из-за монополии частной собственности на землю.

С развитием современной НТР повысилась и техническая оснащенность сельского хозяйства. В связи с этим многие ученые экономисты-аграрники стали отвергать условия существования абсолютной ренты, ссылаясь, например, на такие данные, что в США на одного работника, занятого в аграрном производстве, приходится вдвое больше материальных активов (машин и оборудования), чем в целом по стране .

В СССР ученые-экономисты отрицали наличие абсолютной ренты, поскольку  вся земля находится в государственной  собственности.

В современной России в  связи с переходом на рыночные отношения вновь активизировались дискуссии по проблемам абсолютной ренты. В журнале «Вопросы экономики» №2 за 2005 г. напечатаны итоги дискуссии  между учеными РАН по вопросам разновидностей природной ренты, где  особенно много говорили и о наличии  сейчас в России условий для образования  абсолютной ренты. Ряд выступающих  высказывался в том плане, что  поскольку у нас происходит становление  частной собственности на землю  и произошло резкое падение технической  оснащенности сельскохозяйственных процессов  за годы реформ, то есть и возможность  возникновения абсолютной ренты. Данные таковы: в России в 2002 г. на одного работника, занятого в сельском хозяйстве, приходилось в 2,5 раза меньше основных фондов, чем в среднем по народному хозяйству и почти в 3 раза меньше, чем в промышленности .

Однако, как утверждают оппоненты, реальное положение рынков земли  и сельскохозяйственной продукции  не отвечает условиям, которые позволили  бы реализовать механизм возникновения  и существования абсолютной земельной  ренты. Всё дело в том, что частная  собственность на землю представлена в России не выделенными на местности  земельными участками, а так называемыми  земельными долями. Эти земельные  доли малы по размерам и не позволяют  организовать конкурентоспособные  производства.

Существует и еще одна разновидность ренты – монопольная  рента. Она образуется при продаже  товаров по монопольным ценам, превышающим  их стоимость. Данный доход образуется в сельском хозяйстве на землях с  исключительными свойствами, позволяющими производить редкие культуры (особые сорта винограда для изготовления всемирно известных вин). Доход, лежащий  в основе монопольной ренты, образуется также в добывающей промышленности на участке с ископаемыми, спрос  на которые превышает возможности  их получения. Также в крупных  городах – на территориях, которые  наиболее выгодны для постройки  крупных коммерческих центров.

Итак, монопольная рента  – это особая форма земельной  ренты, которая появляется при монопольных  ценах на исключительно редкие и  невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Глава 3. Определение цены земли и особенности земельных  отношений в РФ.

3.1. Цена земли как дисконтированная  стоимость.

В условиях рыночной экономики  земля покупается и продается  как капитальный актив. На землю  предъявляется спрос, так же, как  и на другие факторы производства – труд и капитал. В связи с  этим важно выяснить, чем же определяется цена земли.

Еще У. Петти, предшественник английских классиков, утверждал, что  поскольку земля не является продуктом  труда, то она есть особый товар, цена которого зависит от дохода с земли . Современные ученые ценят подход У. Петти к определению цены земли, заложенный в его идее о взаимосвязи ссудного процента и ренты с земли за год.

Если земельный участок  рассматривать как капитальное  благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли  зависит от двух величин :

• размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником  данного участка;

• ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка  стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той  ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного  дохода в течение неопределенно  долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование  ставки ссудного процента для определения  цены земли. Ведь в экономической  теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются  как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить  эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли  – это дисконтированная стоимость. Она рассчитывается по аналогии с  приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Цена земли как дисконтированной стоимости (PVN) определяется по формуле:

PVN = R/r,

где R – ежегодный размер земельной ренты, а r – рыночная ставка процента.

Например, если ежегодный  доход в виде ренты составляет 1000 $, ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит – 1000/0,05 = 20000 $.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.

Рассмотренное определение  цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос  и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю  может объясняться растущим спросом  на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в  условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к  росту цены земли. В целом, динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. XX века, доходивший до 18-21%).

Земельная рента означает платность важнейшего фактора производства – земли. Экономисты прошлого по-разному  оценивали это обстоятельство. Например, К. Маркс считал сам факт платности земли препятствием для развития производительных сил в сельском хозяйстве, поэтому им и предлагалась ее национализация. Неоклассической школой, наоборот, подчеркивается положительный, т.е. благоприятный с точки зрения эффективности, характер платности земли как важнейшего ресурса. Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок земельной ренты, дает производителю важнейшую информацию о наиболее эффективном сочетании труда и земли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов. Так, если земля дорога, а труд дешев, то экономически рационально замещать землю трудом, вести хозяйство на интенсивной основе. Можно с уверенностью сказать, что в условиях бесплатности земли сельское хозяйство в странах рыночной экономики не достигло бы такого уровня производительности и, следовательно, предложения продовольственных товаров, какое наблюдается сейчас. В настоящее время перепроизводство сельскохозяйственной продукции во многих странах Запада достигло таких масштабов, что потребовало государственного вмешательства и субсидирования фермерских хозяйств во избежание падения их доходов.

Цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров  и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перейти от командно-административной системы к рыночной, если запретить функционирование рынка земли, ее куплю и продажу, залог и т.п. Запрет в нашей стране свободного рыночного оборота земли вовсе не помешал ее купле-продаже, но в нелегальной, скрытой форме: при продаже домов в сельской местности, дач и т.п. Это означало, что государство лишалось значительной части доходов бюджета из-за реализации земельных участков «явочным порядком». Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в России.

3.2. Проблемы регулирования  рынка земельных ресурсов в  Российской Федерации. 

Осуществляемые в России земельная и аграрная реформы  не смогли обеспечить рациональное использование  земельных ресурсов в сельском хозяйстве.

Рыночные преобразования в аграрном секторе России за полтора  десятилетия изменили земельные  отношения. В ходе земельной реформы  осуществлены такие направления, как  приватизация земель колхозов и совхозов, наделение землей крестьянских (фермерских) хозяйств и хозяйств населения, переход  к системе платного землевладения  и землепользования, создание основ  функционирования земельного рынка.

В условиях рынка земля  в сельской местности перестала  быть только средством производства, она всё более вовлекалась  в гражданский оборот. Но при проведении земельной реформы практически  не решались проблемы повышения эффективности  использования и охраны земель, ослабели процессы концентрации и специализации  производства, упростились технологические  процессы, произошла деградация трудовых ресурсов. Сельскохозяйственные предприятия  различных форм хозяйствования уменьшаются  в размерах: сокращаются площади  земельных угодий, численность занятых, поголовье скота, количество тракторов, комбайнов и другой сельскохозяйственной техники. Происходит необоснованное изъятие  плодородных земель из сельского  хозяйства в другие отрасли экономики.

Это обусловлено тем, что  законодательная база отношений  земельной собственности недостаточно четко определена. Существуют серьезные  противоречия между основными нормативными документами, регулирующими земельные  отношения: Конституцией РФ, Гражданским  Кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, а также другими законодательно-правовыми  актами.

 В Конституции РФ, главе  17 Гражданского Кодекса РФ заложены  основы функционирования земельных  отношений в условиях рынка. 

Так, в статье 36 Конституции  РФ сказано, что граждане и их объединения  вправе иметь в частной собственности  землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Понадобился значительный исторический промежуток времени после принятия Конституции РФ и Гражданского Кодекса  РФ с тем, чтобы был принят в  декабре 2001 г. Земельный Кодекс РФ.

Однако данный нормативный  акт так и не смог решить всех проблем функционирования земельных  отношений в условии рынка.

Во-первых, действие Земельного Кодекса РФ, относительно регулирования  рынка земель, распространяется лишь примерно на 2% территории страны, т.к. не включает в данный процесс сельскохозяйственные земли.

Во-вторых, Земельный Кодекс РФ продолжает рассматривать возможность  существования здания или сооружения, находящегося в собственности одного лица на земельном участке, переданном данному лицу в аренду, как полноценную  альтернативу совладению субъекта права  собственности на здание и земельный  участок, и в этом просматривается  определенное противоречие со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ,

В-третьих, в Земельном  Кодексе остаются нерешенными вопросы  платного землепользования в условиях рынка. В главе 10, регулирующей данные вопросы, даются лишь самые общие  формулировки, а упоминание о таких  экономических категориях как «рента»  и «ссудный процент» вообще отсутствует.

Таким образом, за годы реформ в сельском хозяйстве так и  не сформировалась научно обоснованная система платы за землю, отвечающая требованиям рыночной экономики  и рационального использования  земельных ресурсов.

Правовая система городского землепользования также базируется на основных положениях Конституции  РФ, Гражданского и Земельного Кодексов РФ, развитых в ряде федеральных  законов, указов Президента РФ, законов  субъектов РФ, постановлений Правительства  РФ, ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов  РФ, решений и определений судов  различного уровня.

Кроме того, важной составной  частью правовой системы городского землепользования являются нормативные  акты в сфере градостроительства, коммунального хозяйства, охраны природы, бюджетного процесса и т.д.