Определение цены земли и особенности земельных отношений в РФ

Большой вклад в развитие теории рентных отношений внесли английские и французские экономисты XVIII века, марксистская школа, неоклассическая  экономическая школа XIX-XX вв.

Классик английской политической экономии Адам Смит обосновал сущность и роль земельной ренты в капиталистическом  хозяйстве. Он рассматривал земельную  ренту как продукт тех сил  природы, пользование которыми собственник  предоставляет арендатору в порядке  ссуды. По словам А. Смита, «этот продукт  бывает больше или меньше в зависимости  от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости  от степени естественного или  искусственно созданного плодородия земли. Это тот продукт природы, который  остается за вычетом или после  сбалансирования всего того, что  можно рассматривать как дело рук человека ».

Экономическую природу ренты  охарактеризовал и другой английский классик XVIII века Давид Рикардо. Он обратил  внимание на то, что цена на зерно  на рынке не зависит от издержек производства: было ли то зерно произведено  на плодородных землях, где издержки были минимальны, или его произвели  в менее благоприятных условиях, потребовавших больших издержек, - цена земли едина. Рикардо писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог. Цена хлеба нисколько не понизилась бы, если бы даже землевладельцы отказались от своей ренты ». А это значит, что зернопроизводитель, хозяйствующий на лучших землях, получает дополнительный доход по сравнению с зернопроизводителем, хозяйствующим на худших землях. Вот этот дополнительный доход Д. Рикардо и назвал земельной рентой.

Физиократы (французские  классики XVIII в.) считали, что рента, которую они называли чистым продуктом, является даром природы, который  земля дарует ее собственнику как  дополнительный продукт.

К. Маркс рассматривал земельную  ренту, основываясь на трудовой теории стоимости, как одну из составляющих при распределении прибавочной  стоимости, созданной трудом рабочих, а естественные условия труда, связанные  с землей (плодородие почвы, богатство  рудников и т.д.), - как существенные факторы, влияющие на «производительную  силу труда».

Неоклассическая экономическая  теория, созданная в конце XIX –  начале XX веков усилиями трех независимых  школ (австрийской – Карл Менгер, Ойген Бём-Баверк, Фридрих фон  Визер, английской – Альфред Маршалл, американской – Джон Бейтс Кларк), на основе концепций предельной полезности, предельной производительности труда  и капитала, а также использования  современного математического аппарата, открыла новые возможности анализа  развития экономических процессов, в том числе и в области  земельных отношений.

Неоклассиками выделяется понятие  экономической ренты как разницы  между платой за услуги ресурса и  тем минимальным количеством  средств, которые необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса  предложить его услуги на рынке. Другими  словами, экономическая рента –  это доход от какого-либо фактора  производства, предложение которого неэластично.

Экономическая рента - это  выигрыш (излишек) по сравнению с  альтернативной стоимостью предложения  ресурсов. Она аналогична понятию  «выигрыш производителя» на рынке продукции. Например, экономическая рента, которую  работник получает за час работы, есть разница между зарплатой за час  работы и предельной ценностью досуга, пожертвованного ради работы. Предельная ценность досуга (свободного времени) равна предельным издержкам рабочего времени. В этой связи экономическая рента трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам ресурса, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен лишь при фиксированном предложении ресурсов. Ресурсы производства всегда имеют определенное ограничение в коротком периоде. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично с точки зрения общества, является земля. Доход, получаемый от использования, называют чистой экономической рентой.

Вся плата за ресурс при  фиксированном его предложении  есть экономическая рента. Это показано на графике А, рис. 3. Предложение ресурса совершенно неэластично. При любой цене доступен один и тот же объем ресурса. Предложение земли в регионе, например, совершенно неэластично. Для всех целей доступно только определенное количество акров. Неважно, какова цена земли или арендная плата, все равно большее количество земли не может быть предложено. Даже если цена упадет до нуля, количество земли, имеющейся в наличии, останется тем же.

Предположим, что в регионе  имеется 1000 акров земли, пригодной  для использования. Рыночная цена услуг  земли в данной местности (например, 10 миль от центра города) составляет 100 долларов за акр в месяц. Цена использования  одного акра определяется спросом на землю. На конкурентном рынке земли  спрос отражает стоимость предельного  продукта акра земли. На рис. 3 равновесная  цена определяется пересечением кривой спроса с кривой фиксированного предложения  земли. Даже если бы ее рыночная цена была равна нулю, 1 000 акров все равно  имелись бы в наличии. Если цена поднимается  выше 100 долларов, больше земли в  этой местности нет - предложение  земли фиксировано. Так как минимальная  цена, необходимая для обеспечения  доступности земли для аренды, равна нулю, весь доход будет представлять собой ренту. В этом случае общая  рента, полученная владельцами земли, будет равна 100 000 долларов. Если бы вся  рента была бы изъята путем налогообложения, то количество земли, предлагаемое для  аренды, все равно осталось бы прежним.

Однако, если владелец земли  перед тем, как он предложит землю  арендаторам, потребует определенной минимальной реальной платы за акр, рента будет несколько меньше. Это показано на графике В, рис. 3. Предположим, владельцы земли отказываются предлагать свои земли, если арендная плата за акр ниже 10 долларов в месяц. Если имеется 1000 акров земли, общая рента составит 90 000 долларов в месяц при рыночной цене за акр в 100 долларов. На графике В, рис. 3, это представлено площадью ABCD. Если бы более 90 000 долларов дохода землевладельцев было изъято в качестве налога, они отказывались бы сдавать землю в наем за наличные. Вместо этого они использовали бы землю сами.

Предположим, однако, что  правительство оценило бы рыночную ренту земли и взимало бы ее с владельцев земли посредством  налогов вне зависимости от того, владелец или арендатор используют землю. В этом случае результат был  бы тем же, что и в предыдущем случае. Владельцы земли не могли  бы избежать налогов. Они не могли  бы уменьшить количество земли. В  их интересах было бы сдавать землю  в аренду при рыночной цене за акр. Если бы они не сделали так, земля  не принесла бы дохода, необходимого для  уплаты налога.

Оплата услуги ресурса  при совершенно неэластичном его  предложении, как показано на графике А, целиком представляет собой экономическую ренту. Если владельцы ресурса требуют минимальную цену перед тем, как разрешить использование земли, рента будет меньше (график В). Владельцы ресурса при совершенно эластичном его предложении не могут получать ренту, так как минимальная цена Р* равна рыночной.

В некоторых случаях предложение  ресурсов является фиксированным в  краткосрочном плане. Это означает, что такие ресурсы могут дать высокую ренту за короткий период времени. В долгосрочном плане предложение  становится более эластичным, и получаемая рента уменьшается. Чем более  эластично предложение, тем меньше рента. На графике С, рис. 3, показан тот случай, когда спрос на ресурс в долгосрочном плане совершенно эластичен. В подобном случае минимальная цена, необходимая для обеспечения доступности ресурса для продажи, одинакова для всех продавцов. Минимальная цена Р* есть рыночная цена равновесия. Так как нет никакой разницы между минимальной и рыночной ценами, получение ренты невозможно.

Из сказанного выше следует, что рентой называют доход не только от земли сельскохозяйственного  назначения, а и доход от любого фактора, предложение которого неэластично. Экономическую ренту могут получать люди, обладающие уникальными дарованиями (певцы, спортсмены, гипнотизеры).

2.2. Дифференциальная рента  I и II.

В аграрной и добывающей сферах хозяйства возникают особые рентные отношения и образуется особый вид рентного дохода – земельная рента.

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником  земли и арендатором – пользователем  земли по распределению прибыли.

Экономисты определяют ренту  так: это цена, уплачиваемая за использование  земли и других природных ресурсов, количество которых строго ограничено. Именно уникальные условия предложения  земли и других природных ресурсов – их фиксированное количество –  отличает рентные платежи от заработной платы, прибыли и ссудного процента.

Рента по месту образования  в тех или иных сферах хозяйства  бывает: земледельческая, включая продуктовую, горная, включая нефтяную, газовую, а также есть рента лесная, водная и т.д.

По характеру образования  рента имеет 3 основные формы: дифференциальную, абсолютную и монопольную.

Дифференциальная рента I по своему содержанию представляет собой  добавочную прибыль, которая образуется в связи с использованием лучших и средних земель.

В сельском хозяйстве различные  участки земли неодинаковы по плодородию местоположению относительно рынков сбыта. В добывающих отраслях месторождения ископаемых различны по продуктивности, глубине залегания  пластов в недрах земли и местоположению залежей. Все эти неравные природные, климатические и транспортно-географические условия можно свести к различиям  в качестве земли, выделяя среди  них лучшие, средние и худшие. В связи с этим индивидуальные издержки и индивидуальные цены единицы  земледельческого продукта, а также  продукта добывающих отраслей будут  различны. Но продаваться эти продукты будут по единой рыночной цене. Особенностью формирования рыночных цен на продукцию  земледелия и добывающих отраслей является то, что они ориентируются на индивидуальный уровень издержек производства, складывающийся в худших природных условиях. Ведь количество лучших и средних земель ограничено, и они не могут удовлетворить  спрос на продукты питания, сырье. Поэтому предъявляется спрос и на продукцию с худших по качеству участков. На лучших по плодородию и местоположению землях при такой ситуации арендаторы – пользователи получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной (разностной) ренты.

Дифференциальная рента  представляет собой разность между  индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, складывающейся на рынке.

Дифференциальная рента  существует в двух видах – дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

Дифференциальная рента I образуется в связи с различиями земель по плодородию и местоположению (земли, выгодно расположенные по отношению к рынкам сбыта). Рассмотрим на простом числовом примере образование  дифференциальной ренты I (по плодородию и местоположению):

Таблица 1. Образование дифференциальной ренты I

Земельные участки Влож. капи-тал в денеж. един. Сред. приб. арен-

датора Пр-во прод. в цент-нерах Индивид. цена производства

 Рыночн. цена пр-ва Диффер. рента I (доб. прибыль)

 Всей прод. Еди-ниц. прод. Еди-ниц. прод. Всей прод.

I уч. – лучш. 50 10 4 60 15 30 120 60

II уч. – сред. 50 10 3 60 20 30 90 30

III уч. – худ. 50 10 2 60 30 30 60 -

Из таблицы следует, что  на лучшем и среднем участках возникла добавочная прибыль как разница  между ценой всей продаваемой  продукции и индивидуальной его  ценой. Эта добавочная прибыль принимает  форму дифференциальной ренты I, попадая  в руки земельного собственника.

Образование дифференциальной ренты по плодородию можно наглядно представить на основе графиков средних  и предельных издержек. Учитывая, что  фермерские хозяйства функционируют  на рынке совершенной конкуренции, линия спроса на продукцию фермера является горизонтальной. Предположим, что три участка земли – I, II и III – различны по плодородию. Лучший участок – I (график а), II (график б) – средний и III (график в) – худший по плодородию .

Как видно из графика на первом участке (а), где плодородие самое  высокое (при одинаковых затратах всех факторов производства на всех трех участках), средние издержки самые низкие. Это  означает, что фермер I участка получит  дифференциальную ренту, размер которой  равен площади заштрихованного  прямоугольника. Фермер со второго  участка, чьи средние издержки выше, получит меньшую величину ренты (рис. б). А фермер с третьего участка  только возместит свои издержки. Размер дифференциальной ренты на его участке  равен нулю (рис. в).

Дифференциальная рента II образуется в результате дополнительных вложений капитала в одну и ту же земельную площадь (с целью мелиорации, технического совершенствования сельскохозяйственных процессов). Это повышает плодородие почвы, приводящее к увеличению урожайности. При продаже продукции по тем  же рыночным ценам (ориентируемся на худшие условия) образуется добавочная прибыль. Она должна перейти от арендатора к собственнику земли и принять  форму дифференциальной ренты II. Проблема передачи добавочной прибыли связана  с длительностью сроков аренды. Если срок аренды продолжителен (например, более 10 лет), то добавочная прибыль, которая  является потенциальной дифференциальной ренты II, достанется на какое-то время  арендатору. Поэтому он заинтересован  в продолжительном сроке арендного  договора. Земельный собственник, наоборот, добивается более коротких сроков аренды, после чего он увеличит арендную плату, в которую войдет кроме прежней  суммы ренты еще и процент  с учетом улучшения сельскохозяйственного  процесса. То есть вся добавочная прибыль  в виде дифференциальной ренты II перейдет в распоряжение землевладельца. Идет постоянное конкурентное соперничество  между земельными собственниками и  землепользователями-арендаторами по поводу определения сроков аренды.