Оценка стоимости объекта

     ЧОД = ПВД – ОР = 180000-13000=167000 рублей.  

     8.1.4 ОБОСНОВАНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА  КАПИТАЛИЗАЦИ 

       Коэффициент капитализации –  это параметр, преобразующий чистый  доход в стоимость объекта.  При этом учитывается как сама  чистая прибыль, получаемая от  эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

     Существует  несколько методов расчета коэффициента капитализации. В данном разделе  Оценщики применили кумулятивный метод  расчета коэффициента.

     Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка.

     Обоснование безрисковой ставки. Как показатель доходности безрисковых операций, Оценщиками была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам  на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 10,75% годовых.

     По  результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправку на риск вложения в данную недвижимость в  размере 50% безрисковой ставки.

     Расчет  ставки капитализации представлен  в таблице 3. 
 
 
 
 

     Таблица 3. Определение коэффициента капитализации

     Принимаем округленно коэффициент капитализации равным 16%.

     Прямая  капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого  операционного дохода в стоимость  недвижимости на дату оценки.

     Формула для расчета стоимости имущества  имеет следующий вид:

               ЧОД

     S = ------------,

                  k

          где   S - стоимость объекта, руб.;

          ЧОД  - чистый операционный доход, руб.;

         k - коэффициент капитализации.

     Таким образом,  рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации  с учетом НДС на 14 ноября 2003 г., составила:

     167 000 рубля / 0,16 = 1043750 рублей  
 

     Согласование  результатов и  заключение о рыночной стоимости объекта 

     Использованные  в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

     затратный подход –1275966,672 руб.

     сравнительный подход – 1034208 руб.

     На  основе анализа применимости каждого  подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие  выводы.

     Затратный подход полезен в основном для  оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

     Сравнительный подход отражает ту цену, которая может  возникнуть на рынке. В то же время  не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

     Обоснованная  рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле: 

     V = V₁ * Q₁ + V₂ * Q₂ 

     где V₁ и V₂ - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

     Q₁ и Q₂ - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

     Рыночная  стоимость объекта 

     V = 1275966,672 *0,38 + 1034208 *0,62 = 1126076,26 руб. 

     Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с  применением методик оценки, можно  сделать следующее заключение.

     Рыночная  стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего  в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, п. Зеленый, д.1а, кв.61 по состоянию на 1 июня 2010 г., с учетом округления составляет: 1126076,26 руб.

     Полученная  оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.