Оценка стоимости объекта

 

     С учетом данных таблице 2 рассчитаем стоимость квартиры: 

     24800*51.3=1272240 руб. 

     Рыночная  стоимость затрат на производство ремонтных  отделочных работ, произведенных в  квартире, составляет 100209,90 руб.

     Рассчитаем  стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ: 

     1272240 +100209,90=1372449,9 руб. 

     2.1.2 Определение величины накопленного износа 

     Величина  накопленного физического износа определялась на основе:

     - анализа технического состояния конструкций жилого дома №1;

     - анализа технического состояния квартиры № 4 в жилом доме по тому же адресу; 

     Накопленный износ рассчитывается по формуле: 

                                                                        Ф_з = Ф_кi li                                       (1)                                      

     где Ф_з – физический износ здания, %;

     Ф_кi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

     l_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

     n – число отдельных конструкций, элементов или систем здания.

     Расчет  физического износа здания представлен в таблице 3. 

     Таблица 3 – Расчет физического износа здания  

 

     В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 7,03%.

     С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит: 

     1372449,9 *( 1-7,03/100) =1275966,672 руб. 

     Стоимость объекта, полученная затратным методом  с учетом округления, составляет: 1275967 руб. (один миллион двести семьдесят пять тысяч девятьсот шесть десять семь рублей). 

     2.2 Сравнительный подход 

     Подход  к оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими  объектами недвижимости, которые  были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

     Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Расчет  величины рыночной стоимости при  использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

 
 
 
 
 
 

     Таблица 4 – Определение средневзвешенной стоимости 1 кв. м.

 
 

     Ср. взвешенная цена за 1 кв метр = (20*3+21*3+19*3+19,5*3+21*4)/(3+3+3+3+4)=20,16 руб.

     Стоимость кв.=20,16*51,3=1034208 руб. 

     2.3 Доходный подход 

     Оценка  собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

     Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

     Расчет  стоимости может быть осуществлен  методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

     Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации  и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

     При применении  метода капитализации  анализируется возможность объекта  генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме доходов от эксплуатации и дохода от продажи.

     Для оценки стоимости объекта применяют  технику прямой капитализации. Метод  капитализации позволяет на основании  данных о доходе и коэффициенте капитализации  на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

2.2.2 Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации дохода

     Для определения рыночной стоимости 1-комнатной  квартиры, обремененной пожизненной  рентой, доходным подходом был использован метод прямой капитализации дохода. Этот метод  дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (снижения). Выбор этого метода определен условиями договора пожизненной ренты, которые обязывают «плательщика ренты»:

     - обеспечивать пожизненно «получателю ренты» выплату на сумму одного МРОТ, установленного законом, в денежном выражении, но не менее 150 рублей в месяц;

     - предоставить вышеуказанную квартиру «получателю ренты» для проживания без ограничений;

     - осуществлять за свой счет оплату коммунальных расходов и обязательных платежей (в т.ч. налогов на имущество);

     - произвести ремонт квартиры с соблюдением существующих единых правил и норм эксплуатации, установку решеток на окнах,

     - выполнить косметический ремонт  вышеуказанной квартиры частями по мере необходимости и по согласованию с «получателем ренты», а также участвовать соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. 

     Основные  этапы процедуры оценки при данном методе:

     -определение  потенциального валового дохода;

     -определение  действительного валового дохода;

     -определение  чистого операционного дохода;

     -определение  ставки  капитализации;

     -определение  стоимости объекта в текущем  состоянии.

2.2.3 Определение потенциального валового дохода

         Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход состоит из дохода от сдачи в аренду оцениваемой квартиры.

    Расчет  арендной платы произведен на основании  анализа рыночных арендных ставок на жилую недвижимость. Учитывая место нахождения квартиры, площадь, этажность, состояние, принимаем месячную арендную ставку 100$.

    Месячная  арендная ставка равна: 100 х 29,8590 = 18000 рублей.

        Расчет величины арендной платы  за пользование недвижимым имуществом приведен в таблице 1. 

Таблица 1- Расчет годовой арендной платы на недвижимость

 

     Таким образом, потенциальный годовой  валовой доход с учетом округления составит:  180000.

     Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования квартиры и воспроизводства действительного валового дохода.

     Операционные  расходы делятся:

     Условно-постоянные;

     Условно-переменные или эксплуатационные;

     Расходы на замещение, или резервы.

     К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

     налог на имущество;

     К условно-переменным расходам относятся  расходы, размер которых зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг:

     -коммунальные;

     -на  содержание территории;

     -на  текущие ремонтные работы;

     К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего  один раз за несколько лет. В рамках данного отчета  операционные расходы  оплачивает арендатор, поэтому  действительный  валовой доход  будет равен чистому операционному доходу:

     По  договору пожизненной ренты «плательщик  ренты» произвел оплату коммунальных платежей за все время владения квартирой ( 2008-2010 г.г.) в сумме 53500 рублей. По представленным Заказчиком платежным документам, коммунальные платежи за три года составили (нарастающим итогом):

     2008 год – 10000 руб.

     2009 год -  11000 руб. 

     20010 год – 12000 руб.

     Так как это накопительные суммы, необходимо определить размер каждого  платежа за каждый год. В результате получаем следующий динамический ряд:

     2008 год – 1,0 тыс. руб.

     2009 год – 1,1 тыс. руб.– 1,0 тыс.  руб.= 0,1 тыс. руб.

     2010 год -  1,2 тыс. руб. – 1,1 тыс.  руб. = 0,1 тыс. руб.

     Определяем  среднегодовой темп роста платежей:

                                        

     Таким образом, операционные расходы составят сумму планируемые платежи в 2011 году составят 13000 руб. 

     Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год: