Оценка Бизнеса

Как видно из выше приведенных расчетов, общая стоимость  имущества ООО Милана на конец года составила 4329 тыс. руб. и увеличилась по сравнению с началом годом в 4 раза. Имущество представлено в общей части оборотными активами. Их сумма выросла с 1008тыс. руб. до 4284тыс. руб., или на в 4 раза.

Внеоборотные  средства снизились на 4 тыс. руб. Повышение  мобильных средств произошло за счет повышения доли запасов в 2003 году в 6 раз. Для ООО Милана это очень положительный фактор, так как означает, что в связи с конкуренцией, произошло приобретение рынков сбыта, повысилась покупательная способность населения, возросла себестоимость продукции.

Положительной тенденцией в изменение структуры оборотных  средств является отсутствии на протяжение всего исследуемого периода долгосрочной дебиторской задолженности.

В ООО Милана такой  фактор положителен, так как эта  задолженность может перерасти  в просроченную, а это означает, что для предприятия наступят финансовые затруднения, т.е. оно будет  чувствовать недостаток финансовых ресурсов для приобретения производственных запасов, выплаты заработной платы  и на другие цели. Замораживание средств приводит к замедлению оборачиваемости капитала. Поэтому ООО Милана

Тенденции изменения  имущества следует увязать с  основными источниками образования  финансовых ресурсов, т.к. финансовое состояние  во многом зависит от того, какие  средства оно имеет в своем  распоряжение и куда они вложены.

10.Имущественный  (затратный) подход

Сущность метода чистых активов состоит в том, что все активы предприятия, принимаемые  к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (Р.I + Р.II баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость  обязательств, принимаемых к расчёту (Р.IV + Р.V - с.640).

К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается стоимость чистых активов  предприятия.

Эта методика расчета  стоимости предприятия соответствует  международным принципам бухгалтерского учета и широко используется на практике. Алгоритм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов  акционерных обществ», утвержденном приказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и  Федеральной комиссией по рынку  ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается  как в нормализации бухгалтерской  отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете  статей актива и пассива баланса  в текущие цены.

Представьте состав недвижимости оцениваемого предприятия  в форме табл. 2.5.

Таблица 2.5

Состав  недвижимости

Наименование	Место расположения	Назначение (склад, магазин, специализированный объект)	Характеристика (вид материала, наличие инженерных коммуникаций)	Реквизиты право- устанавливающего документа
Здание АБК	Фактическое месторасположение		Кирпич	Договор
Здание производственного  корпуса	Фактическое месторасположение	Инвестиционная  деятельность	кирпич	Договор
Здание склада	Фактическое месторасположение	Хранение продукции	панель	Договор аренды

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с  учетом его износа.

В рамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки недвижимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается  последовательно.

Определение восстановительной стоимости зданий

При определении  восстановительной стоимости зданий и части сооружений нами были использованы удельные стоимостные показатели в  уровне сметных цен 1984 года на единицу  объема или площади, а также индексы  изменения стоимости строительства  для пересчета этих показателей  в уровень цен на 01.01.91 г. на основании  письма Госстроя СССР от 06.09.90 г., № 14-Д  и индексы Регионального центра по ценообразованию в строительстве  Правительства Хабаровского края. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.

Таблица 2.6

Определение восстановительной  стоимости склада S=110м²

Наименование  основных фондов	Источник	Стоимость в базисных ценах 1984 г, р.	Стоимость с учетом рыночных факторов по конструктивам  на январь 2005 г.
Склад	УПВС 18, т. 26	39447,60	1282047

В величине восстановительной  стоимости должна быть учтена прибыль  предпринимателя, которую нужно  определить экспертно и НДС.

Таблица 2.7

Определенные  рыночной стоимости склада

Наименование	Восстановительная стоимость на дату оценки, р.	Исправимый физический износ, р.	Неисправимый  физический износ в короткоживущих элементах здания	Неисправимый  физический износ в долгоживущих элементах здания	Всего физический износ, р.	Остаток, р.	Внешний износ, р.	Рыночная стоимость  по затратному подходу, р.
Склад	1928778	438666	523218	195384	1157268	771510	0	771510

Вывод. Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу составила 771510 рублей.

Подобным методом  проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.

Рыночная стоимость  объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ ''Об оценочной деятельности в РФ'', где под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается ''наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства''.

В современном  обществе оценка земель используется в следующих целях:

для целей налогообложения  недвижимости;

для установления ставок земельного налога;

для установления величины арендной платы;

для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;

для оценки эффективности  существующего функционального  использования территории;

для расчетной  поддержки проектных разработок генерального плана города в планировании модели городского развития;

для осуществления  прав и обязанностей заинтересованных лиц о стоимости городских  земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.

Стоимость земельных  участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктивности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости  земельного участка и находится  под влиянием прав, относящихся к  данному земельному участку.

После проведения корректировок сведите исходные данные баланса и скорректированные  величины в табл.2.8

Таблица2.8

Расчет  чистых активов на дату оценки

АКТИВ	По данным баланса, тыс.р.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ  АКТИВЫ
Нематериальные  активы (04,05)
Основные средства (01, 02):
Прочие внеоборотные активы	36	30
ИТОГО по разделу I	36	30
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ	0	0
Запасы:	498	384
в том числе:	0	0
сырье, материалы  и другие аналогичные ценности (10, 14, 16)	315	324
затраты в незавершенном  производстве (издержках обращения) (20, 21, 23, 29, 44, 46)	0	0
готовая продукция  и товары для перепродажи (16, 41, 43)	183	258
расходы будущих  периодов (97)	0	0
денежные средства:	120	120
в том числе:	0	0
касса (50)	0	0
прочие оборотные  активы	0	0
ИТОГО по разделу II	672	672
ПАССИВ	0	0
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ  ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	0	0
Отложенные налоговые  обязательства	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ  ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	0	0
Займы и кредиты (66)	0	0
Кредиторская  задолженность:	684	481,2
в том числе:	0	0
поставщики и  подрядчики (60, 76)	0	0
задолженность перед  персоналом организации (70)	0	0
задолженность перед  государственными внебюджетными фондами (69)	0	0
задолженность по налогам и сборам (68)	0	0
Доходы будущих  периодов	0	0
Прочие кредиторы	0	0
ИТОГО по разделу V	708	708

В нашем  примере после внесения корректировок  величина чистых активов предприятия  на дату оценки составила 251,20 тыс. рублей.

К сожалению, в силу огромной трудоемкости и часто  относительно низкой стоимости предлагаемых контрактов при оценке действующего предприятия этот метод не применяется  большинством оценочных компаний.

Игнорирование затратного подхода приводит к искажению  стоимости, ведь он дает прямое представление  о потенциале производственных мощностей  оцениваемого предприятия и меньше других методов подвержен субъективизму.

11. Рыночный (сравнительный)  подход

В рамках рыночного (сравнительного) подхода  был применён метод сделок или  метод сравнения продаж.

При выборе объектов сравнения оценщики руководствовались  следующими критериями отбора:

· отраслевым сходством;

· сопоставимостью  размеров компаний;

· перспективами  роста компаний;

· степенью финансовых рисков (сходство структуры  капитала компаний, ликвидности активов, кредитоспособности).

Суть  сравнительного подхода при определении  стоимости предприятия заключается  в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию - аналогу. Это соотношение называется мультипликатором.

Характеристика  ценовых мультипликаторов

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой  предприятия или акции и финансовой базой. В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

1. Интервальные  мультипликаторы:

· цена / чистая прибыль;

· цена / денежный поток;

· цена / выручка от реализации.

2. Моментные  мультипликаторы:

· цена / балансовая стоимость активов;

· цена / чистая стоимость активов.

Для расчета  стоимости предприятия на основе сравнительного подхода используем мультипликатор Цена / Прибыль.

М=Р/Е ,

где М - мультипликатор; Р - цена предприятия; Е - прибыль предприятия.

Имеются следующие данные по компаниям - аналогам.

 

 

Таблица 2.9

Сведения  о предприятиях - аналогах

Предприятие-аналог	Цена, тыс. р.	Прибыль, тыс. р.	Мультипликатор
Стройинвест	220	80	2,75
Байкал	240	60	4
Дальвест	160	20	8