Оценка бизнеса (на примере предприятий всех отраслей народного хозяйства Республики Казахстан)

Расчет денежного потока для собственного капитала:

Чистая прибыль + Амортизация +(-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала  +(-) Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства +(-) Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности.

      Расчет денежного потока для инвестированного капитала:

Чистая прибыль + Амортизация +(-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала  +(-) Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства.

Для обоснования жизненного цикла бизнеса возможно применять  теорию маркетинга и обосновывать длительность каждой стадии существования бизнеса, как товара на рынке. Для устойчиво развивающегося бизнеса, не требующего диверсификации с течением времени, длительность прогнозного периода определяется точностью расчета результата. При ставке дисконта 20 – 25 %  прогнозный период, гарантирующий достаточную точность результата составляет 6 – 7 лет.

 При расчете величины  денежного потока для каждого  года прогнозного периода используются  несколько подходов:

1. Разработка бизнес – плана развития предприятия за период жизненного цикла бизнеса.
2. Разработка бизнес – плана только на период неустойчивого развития бизнеса с доказательством последующего устойчивого развития. В этом случае для расчета стоимости бизнеса используется модель Гордона.
3. Для предприятия, имеющего определенную историю развития возможно вывести зависимость изменения прибыли или денежного потока за предыдущий период развития с последующим продолжением этой зависимости на период жизненного цикла.

Существуют 2 основные модели обоснования ставки дисконта:

• Модель оценки капитальных активов;
• Кумулятивная модель оценки ставки дисконта.

При использовании метода кумулятивного построения первоначально  производится оценка безрисковой ставки дохода. Затем к безрисковой ставке прибавляется премия за инвестирование  в данный бизнес. Эта премия представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данное предприятие, по сравнению с безрисковыми инвестициями.

Экспертные оценки премий за риск, связанный с инвестированием в бизнес представлены в табл.1

Таблица №1

Экспертные оценки премий за риск

Вид риска	Вероятный интервал
Ключевая фигура	0 - 5%
Размер компании	0 - 5%
Финансовая структура	0 - 5%
Товарная (территориальная) диверсификация	0 - 5%
Диверсификация клиентуры	0 - 5%
Прибыли: нормы и прогнозируемость	0 - 5%

 

Текущая рыночная стоимость  бизнеса 

Если денежный поток  или прибыль предприятие получает в конце года:

,

где Т_ж.ц. – прогнозный период,

ДП_t – денежный поток t-ого года прогнозного периода,

С_д – ставка дисконта

Если денежный поток  или прибыль предприятие получает в начале года:

,

где Т_ж.ц. – прогнозный период,

ДП_t – денежный поток t-ого года прогнозного периода,

С_д – ставка дисконта

 

         2.3 Рыночный подход к определению оценочной стоимости              предприятия

 

Сравнительный  (рыночный) подход включает в себя три основных метода:

• Метод рынка капитала
• Метод сделок (продаж)
• Метод отраслевых коэффициентов (мультипликаторов)

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Предполагается, что рациональный инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не заплатит за конкретное предприятие больше, чем ему обойдется приобретение другого предприятия, обладающего такой же полезностью. Поэтому данные о предприятии, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок, должны послужить ориентирами для определения цены сопоставимого предприятия. Данный метод определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета акций.

Метод сделок частный  случай метода рынка капитала, основан  на анализе цен купли – продажи  контрольных пакетов акций компаний – аналогов или анализе цен  приобретения предприятий – аналогов целиком. В основе этого метода лежит определение мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования. Данный метод определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием.

Суть метода отраслевых коэффициентов заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых предприятий и носит вспомогательный характер.

Технология оценки стоимости предприятия методами сравнительного подхода

1. Обосновывается выбор предприятия – аналога, как наиболее близко соответствующего оцениваемому предприятию по следующим факторам:
• Тождество производимой продукции;
• Тождество объема и качества производимой продукции;
• Идентичность изучаемых периодов;
• Тождество стадий развития предприятий и размеров производственной мощности;
• Сопоставимость стратегий развития предприятий;
• Равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей;
• Сопоставимость финансовых характеристик предприятий.
2. По данному предприятию – аналогу определяется рыночная стоимость продаж контрольного или неконтрольного пакета акций  (при применении метода сделок или метода рынка капитала). При применении метода отраслевых коэффициентов по финансово-бухгалтерской отчетности аналога. Затем рассчитываются мультипликаторы.
3. Оценивается рыночная стоимость предприятия с использованием  информации о цене продажи пакетов акций миноритарного (метод рынка капитала) и контрольного (метод сделок).

 В этом случае  при обосновании рыночной стоимости  бизнеса необходимо обосновать  применение премий или скидок  по отношению к аналогу. 

При обосновании стоимости  бизнеса с помощью отраслевых мультипликаторов рекомендуется использовать различные мультипликаторы.

4. Необходимо обосновать введение поправок и поправочных коэффициентов, отражающих различия оцениваемого бизнеса и предприятия – аналога. В первую очередь эти различия касаются финансового состояния, уровня риска инвестиций и других факторов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

          3. Оценка стоимости предприятия ТОО «Аэлита»

 

    3.1 Краткая экономическая характеристика ТОО «Аэлита»

 

ТОО "Аэлита” расположено на территории г. Степногорска. Предприятие было зарегистрировано в 2007 году и начало работу как ресторан с мая 2008 года.В нижеследующей таблице приведены данные по реальной работе предприятия за последние три года существования:

 

	2009	2010	2011
Выручка	1506361	8346284	12502566
Продажи всего:1	1533337	8779343	13567674
В т.ч. комплекс	64672	90440	109710
Меню кухня	1006279	6256834	9265560
Напитки бар	456909	2261084	4109558
Сигареты	5477	170985	82846

Таблица №2 Основные финансовые показатели, тг.

 

За рассмотренный период предприятие несколько улучшило свои финансово-экономические показатели. В настоящий момент предприятие имеет в основном удовлетворительную структуру баланса и вместе с тем:

- достаточные коэффициенты общей и срочной ликвидности, позволяющие говорить о способности предприятия выполнять в короткие сроки свои обязательства

-коэффициенты прибыльности и рентабельности у предприятия на 2000г. невелики, что говорит о неплохом "налоговом планировании";

-средняя оборачиваемость текущих активов, имеющая тенденцию к снижению;

-высокая финансовая устойчивость и независимость.

 

3.2 Определение стоимости предприятия ТОО «Аэлита»

 

В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета предприятия. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов предприятия с последующим вычитанием из этой суммы его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного предприятием баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

В целях перестройки  баланса предприятия по состоянию  на дату оценки, мы проанализировали и оценили основные средства и текущие активы предприятия. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и проч.), то их анализ был проведен на основе документов предприятия, личного ознакомления и консультаций со специалистами.

Оценка стоимости основных средств предприятия

Объект недвижимости, в которых находится помещение, арендованное компанией ТОО «Аэлита», расположены на территории г. Степногорска. Объект представляет собой помещение на цокольном этаже 4 этажного кирпичного нежилого здания общей площадью 544 м².

Таблица №3

Оценка затратным подходом объектов недвижимости

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Наружные и внутренние капитальные стены	Кирпич	Хорошее
Проемы (оконные, дверные)	Окна - стеклопакет, двери – филенчатые, дерево	Хорошее
Отделка внутренняя, где  она есть.	Стены: покраска. Потолки: окрашенные	Хорошее
Инженерные коммуникации:	Водопровод, канализация, электричество, отопление – от городских сетей., телефон	Хорошее

 

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости  строительства аналогичного объекта  недвижимости со стоимостью существующего  объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный  подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при  применении данного подхода к  определению стоимости:

определить стоимость  земельного участка (или прав его  аренды) в предположении, что он не застроен;

определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

определить величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства  и определить восстановительную  стоимость объекта оценки с учетом износа;

к полученной величине стоимости  с учетом износа добавить стоимость  земельного участка (или прав его  аренды).

С точки зрения потенциального инвестора строение представляет собой  объект для дальнейшей незначительной достройки. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости объектов стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм.

ОЦЕНКА ИЗНОСА

В теории оценки выделяют три вида износа :

физический - связанный  с физическим устареванием объекта,

функциональный - проявляющийся  при несоответствии параметров объекта  современным требованиям,

внешний - возникает в  результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.

Функциональный износ  для объектов отсутствует.

Внешний износ для  объектов нами во внимание не принимается.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  ЗАМЕЩЕНИЯ СТРОЕНИЙ

Помещение ресторана: строение кирпичное, постройки 20 века. Общая  площадь составляет 544 м², строительный объем приблизительно 2000 м³.