Оценка бизнеса (на примере предприятий всех отраслей народного хозяйства Республики Казахстан)

Принципы оценки должны отражать основные закономерности поведения  субъектов рыночной экономики –  в данном случае предприятий. Но в реальной жизни они отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения.

Для определения стоимости  предприятия (бизнеса) оценщики применяют  специальные приемы и способы  расчета, которые получили название методов (подходов) оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, и все методы являются рыночными, так как учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую "реакцию" рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.

 

 

     1.2  Механизм формирования и управления стоимостью   бизнеса

 

Экономические условия, в которых предприятия осуществляют свою деятельность, сегодня конкретным образом изменились, что предопределило формулировку целевых установок. С  одной стороны предприятиям представлена хозяйственная самостоятельность, они сами решают вопросы закупки и сбыта продукции, определения масштаба производства и направления использования источников средств. С другой стороны, для этих предприятий характерным является высокая степень изношенности активной части основных производственных фондов, невысокий уровень производительности труда, качества выпускаемой продукции и как результат неустойчивое финансовое положение.

К числу наиболее вероятных  причин, обуславливающих, неустойчивое финансовое состояние следует отнести:

• неудовлетворительную структуру имущества предприятия;
• падение степени ликвидности;
• производство продукции невысокого качества;
• значительная доля просроченной дебиторской и кредиторской задолженности;
• невысокий уровень собственных источников;
• нарушение финансового равновесия, а соответственно нестабильность обеспечения финансовыми ресурсами предприятия;
• нерациональная структура и соотношение активов и пассивов;
• низкий уровень использования производственных мощностей.

Но главное, чем определяется финансовая устойчивость – это текущее финансовое положение, а также возможное перспективы его положения, беспрерывной деятельности и развития предприятия. Если у предприятия падает рентабельность, оно становится менее платежеспособным. Изменение финансового положения в худшую сторону в связи с падением рентабельности может повлечь за собой и более тяжелые последствия: из-за недостатка денежных средств – снижение платежеспособности и ликвидности. Возникновение при этом кризиса наличности приводит к тому, что предприятие превращается в "потенциально неплатежеспособное", а это может рассматриваться как первая ступень кризисного состояния (банкротства).

Основой стабильного  положения является его финансовая устойчивость – это такое состояние  распределения и использования финансовых ресурсов, которое обеспечит беспрерывное финансовое равновесие денежных потоков и развитие предприятия в условиях допустимого уровня риска.

Основой нормального  функционирования любого предприятия  есть наличие достаточного объема финансовых ресурсов, обеспечивающих возможность удовлетворения возникающих потребностей предприятия для текущей деятельности и развития.

Финансовые ресурсы  – денежные доходы, накопления и  поступления, находящиеся в распоряжении хозяйствующего субъекта и предназначенные для выполнения финансовых обязательств, осуществления затрат по простому и расширенному воспроизводству и экономическому стимулированию на предприятии.

Формирование финансовых ресурсов осуществляется за счет собственных  и заемных средств. Первоначально финансовые ресурсы появляются в момент создания предприятия и отражаются в уставном фонде.

Финансовые ресурсы  образуются за счет целого ряда источников, источниками финансовых ресурсов являются:

• прибыль;
• амортизационные отчисления;
• средства, полученные от продажи ценных бумаг;
• паевые и иные взносы юридических и физических лиц;
• кредиты и займы;
• средства от реализации залогового имущества, страхового полиса и другие поступления денежных средств (пожертвования, благотворительные взносы и т.д.).

Основной источник формирования финансовых ресурсов на предприятии  – стоимость реализованной продукции, различные части которой приобретают  форму денежных доходов и накоплений.

На большинстве предприятий  недостаток финансовых ресурсов, так  как:

• Недостаток собственных оборотных средств.
• Систематическая потеря части финансовых ресурсов вследствие инфляционных процессов.
• Большой уровень бартерных отношений между предприятиями.
• Неадекватность руководства предприятия новым условиям хозяйствования.

Для стабильного формирования достаточного объема финансовых ресурсов источники сами должны быть стабильными.

Предприятие должно руководствоваться  общими принципами максимизации доходности и минимизации рисков.

Одним из основополагающих факторов для развития предприятия и его бизнеса является наличие собственного капитала, который в определенной степени определяет возможные объемы производства, его характер, уровень техники и технологии производства. Размеры собственного капитала обуславливают возможность привлечения заемных средств, поскольку характеризует риск их невозвращения. Однако некоторые предприятия предпочитают рисковать и "жить в займы", чем определять оптимальную структуру источников финансирования. Отсюда вытекает, что условием успешного развития любого предприятия является его финансовая структура.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                     2 Определение  оценочной стоимости предприятия

 

   2.1 Затратный подход  к определению оценочной стоимости                                       предприятия

 

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек.

Данный подход представлен  двумя основными методами:

• методом стоимости чистых активов;
• методом ликвидационной стоимости.

Оценить предприятие  с точки зрения затрат на его создание при условии, что предприятие остаётся действующим, позволяет метод чистых активов. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, сооружения, машины, оборудование, товарно-материальные запасы и т.д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Стоимость чистых активов  – это разница между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств, таким образом, стоимость чистых активов предприятия определяет рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Главный признак затратного подхода, реализованного в методах  накопления активов или оценки по активам - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Определение оценочной  стоимости основных средств:

а) Объект оценки – недвижимость

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Подход к оценке с  точки зрения затрат основан на предположении  о том, что затраты на строительство  плюс затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

 Оценка стоимости недвижимости ведется в несколько этапов:

 Первый этап. Определение рыночной стоимости земельного участка

 Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимой всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Стоимость земельного участка  рассчитывается по формуле:

С_зем.уч = S_зем.уч *С_ед

где   С_зем.уч – стоимость земельного участка, руб.;

        С_ед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, тг.;

         S_зем.уч – площадь земельного участка, кв.м.

 

 Второй этап. Оценка  полной восстановительной стоимости здания

 Оценивается восстановительная  стоимость или стоимость замещения  здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной  стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов и технологий, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Существует 4 способа  определения полной восстановительной  стоимости недвижимости:

• Метод сравнительной единицы;
• Поэлементный способ;
• Сметный способ;
• Индексный способ.

Оценка полной восстановительной стоимости методом сравнительной единицы.

 Этот метод включает  несколько этапов:

1. На основе данных  об издержках строительства аналогичных  объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м²,  на 1 м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

2. Норматив удельных  затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

Третий этап. Определение износа здания

Рассчитываются все  виды износа зданий и сооружений с  учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

 Физический износ  определяется на основе визуального осмотра оценщиком объекта оценки и составления ведомости дефектов.

Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального  устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

Четвёртый этап. Определение  рыночной стоимости здания как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к рыночной стоимости здания стоимости земельного участка.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

При оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, используется метод капитализации чистого операционного дохода. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости, при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

Первый этап. Определение  потенциального валового дохода

 При определении  стоимости недвижимости этим  методом необходимо обосновать  общую сумму дохода, которую получит инвестор от приобретения этой недвижимости и её эксплуатации в течение года.