Обеспечение возврата кредита в современных условиях

Платежеспособность  заемщика оценивается соответствием  его доходов и расходов при  помощи следующих коэффициентов:

а) 

где:

Кж  - коээфициент нагрузки платы за старое жилье;

Вмес.ж  - месячные выплаты за старое жилье;

Nж   - норматив банка²¹.

б) 

где:

Кнр - коэффициент нагрузки расходов, включая жилье;

Вмес.р - сумма месячных расходов, включая жилье;

Nр - норматив банка.²²

в) 

где:

Кзж - коэффициент займа на приобретение нового жилья;

Зж - сумма займа на приобретение нового жилья;

Нж - стоимость заложенной недвижимости;

Nз - норматив банка²³.

Ипотечные кредиты предоставляются обычно на 20 - 30 лет. Размер процентных ставок колеблется в зависимости от ситуации на рынке капитала в пределах от 7 до 10% годовых.

Кредиты предоставляются по ставке с фиксированным  или переменным процентом. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента надежнее, поскольку в этом случае предстоящие ежемесячные выплаты фиксируются на весь срок выдачи ссуды. В случае переменной ставки процента кредитор предлагает более низкий первоначальный процент, что означает для заемщика меньшую сумму первоначальных ежемесячных выплат и возможность получения большей суммы в кредит и на более длительный срок, но с вероятностью увеличения процентной ставки в перспективе.

Банковский  кредит под залог недвижимости в  нормальных экономических условиях – один из самых популярных и привлекательных для кредитора. Такой кредит оформляется в промышленно развитых странах закладной ценной бумагой, которая соединяет в себе свойства кредитного договора и залога. Облигации, выпускаемые под обеспечение закладных ценных бумаг. Имеют часто на западе более высокий рейтинг надежности, чем облигации промышленных корпораций, т.к. они обеспечены ликвидным залогом.

В то же время любая банковская системы  может выдавать ограниченное количество ипотечных кредитов в силу их долгосрочного характера и значительных рисков, эту проблему можно решить, как показывает зарубежный опыт, с помощью государства, которое для этих целей создает вторичный рынок закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых обязательств.

Как показывает зарубежная практика, государство создает  свои мощные ипотечные агентства, которые  покупают закладные ценные бумаги у  банков с некоторой маржой и выпускают под их обеспечение облигации. Правительственные гарантии повышают ликвидность рынка. Банки за счет средств, вырученных от продажи закладных, выдают новые ипотечные кредиты, снова продают их специализированным эмитентам переходных облигаций, те эмитируют под их обеспечение облигации, продают их частным инвесторам, а на аккумулируемые гигантские ресурсы строится и модернизируется жилье.

Такой механизм при определенных условиях может  работать и в Молдове. Конечным инвестором строительства являются покупатели облигаций, т.е. частный сектор во всем его многообразии. Государство же за счет своих вливаний лишь помогает вначале развернуть ипотечное кредитование.

Самая главная  проблема – это найти ресурсы  в бюджете для выдачи гарантий по выпускаемым на основе закладных  облигациям и определить порядок  их использования.

При оперативном  решении всех вопросов развитие ипотечного кредитования в сфере жилья откроет дорогу в ипотечные операции другим объектам недвижимого имущества, в частности земли. А это влечет в экономику дополнительные инвестиции.

Обратимся к опыту некоторых стран, где  ипотечное кредитование получило крупномасштабное развитие.

Ипотечные ссуды выдаются банками Великобритании клиентам, достигшим 18-летнего возраста, в размере до 95% стоимости залога (если приобретается первый дом или  квартира), 80% стоимости или покупной цены дома (если приобретается второй или последующие дома или квартиры). Если клиент банка решает остаться в своем прежнем доме. То банк возмещает ему 80% ипотеки, минимальный размер ссуды составляет 15 тыс. фунтов стерлингов.

Наряду  с предоставлением ипотечного кредита банки Великобритании оказывают следующие финансовые услуги: страхование ипотеки, по ипотечному кредиту, строений и обстановки в доме; предоставление «бриджинг ссуд» (кредитование разницы в стоимости нового и старого дома или новой и старой квартиры) и др.²⁴

Во Франции  ипотечные кредиты предоставляются  на срок до 20 лет. Примером подобных кредитов может служить так называемый «жилищно-целевой сберегательный план». Этот документ дает право получения  заемщиками льготных кредитов и инвестирования средств под 6 % годовых без обложения налогами. Особенность жилищно-целевого сберегательного плана заключается в том, что он дает возможность осуществлять высокодоходные сбережения. При условии регулярного размещения обязательных взносов в течение 5 лет клиент получает право на государственную премию и при необходимости на получение льготной ссуды. Любое лицо независимо от возраста может открыть и иметь только один такой счет.²⁵

Схема движения средств на жилищно-целевом сберегательном счете выглядит следующим образом:

первый взнос минимум 1500 франков;

ежегодная сумма взносов не менее 3600 франков;

пятилетний срок сделки по этой схеме  между банком и клиентом;

периодичность и размер взносы определяются в плане после уточнения финансовых возможностей каждого конкретного клиента;

депонированный на счете капитал  клиента не должен превышать 300 тыс. франков;

проценты по счету составляют 6% до достижения максимальной суммы государственной  премии (10 тыс. франков);

ссуда имеет строго целевой характер, – она предоставляется для приобретения или строительства жилья.

Ипотечная система кредитования процессов  приобретения жилья наиболее широко применяется в США, где система  управления и организации жилищного  строительства позволяет без  особого напряжения удовлетворять  потребности населения в жилье. В настоящее время оборот финансирования жилья в США составляет 300 - 400 млрд. долларов. Общая сумма неоплаченных долгов по выданным ссудам достигла в 1995г. почти трех триллионов долларов. В США функционирует около 20 тыс. частных кооперативных и государственных ссудно-сберегательных банков-заимодавцев. Государственная банковская система при этом обеспечивает реализацию жилищных программ, целью которых является аккумуляция средств, направляемых на кредитование населения, желающего улучшить свои жилищные условия и имеющего имущественные и финансовые возможности.¹

За последние  годы в США построено более 60 млн. новых односемейных домов и квартир (примерно до 1,5 млн. жилищ в год). В расчете на 10 000 жителей в  среднем за эти годы возводилось до 100 жилищ, что является самым высоким уровнем в мире.

Затраты на жилищное строительство за этот период составили 2 200 млрд. долларов, или 55 млрд. долларов в год. Из этой суммы доля затрат частных лиц составляет 98%, а остальные средства финансируются федеральными и муниципальными органами власти и направляются в основном на строительство внешних инженерных коммуникаций жилищной сферы.

Примечательно, что жилищный фонд в США включает односемейные дома, квартиры в многоэтажных жилых домах, а также передвижные дома или иные помещения, предназначенные для постоянного проживания людей. Норма на одного человека составляет при этом 40 - 50 кв. м.. Средняя цена односемейного дома увеличилась за последние 40 лет в десять раз, и в настоящее время, вместе со стоимостью земельного участка, она колеблется в пределах 100 - 250 тыс. долларов – в зависимости от местонахождения и уровня комфортности. Средняя площадь односемейных домов составляет 120 - 130 кв. метров, при наличии достаточно вместительных размеров спален и мест совместного пребывания членов всей семьи.

Строительством  жилья в США занимаются в основном многочисленные мелкие строительные и  проектные фирмы с численностью 20 - 50 человек.

Американский  опыт финансирования жилищного строительства  нашел широкое применение во многих странах мира, где хорошо развиты рыночные отношения, методы и формы, характерные для рынка жилья, и самое главное население является собственником значительной части недвижимого имущества. В том числе и земельных участков.

Внедрение в Республике Молдова системы финансирования и кредитования жилищного строительства на американский и западный лад предполагает, прежде всего, осуществить коренную перестройку всей банковской системы и создать систему ссудосберегательных банков, функционирующих на принципах ипотеки, в корне переработать жилищное и земельное законодательства, способствующие становлению рыночных отношений в республике и увеличению численности средне обеспеченных граждан, во владении которых в перспективе окажется значительная часть недвижимого имущества и земли.</