Інвестиційна нерухомість та ринок нерухомості в Україні

Щорічно в Україні реєструється понад 500 тисяч угод, пов’язаних з  відчуженням об’єктів нерухомого майна, у яких приймає участь біля 3 млн. громадян. Проте, ринок нерухомості  в Україні фактично залишається  некерованим та неврегульованим. Великі обсяги готівкових коштів, які обертаються  на ньому, притягують значну кількість  різноманітних шахраїв та злочинців. Жодним чином не бажає підвищити  безпеку своїх громадян при проведенні трансакцій об’єктів нерухомості і держава. Поряд з цим, значне коло громадян, не маючи достатніх юридичних знань та досвіду і потребуючи відповідних послуг, мимоволі довіряються різним комерційним структурам і приватним особам, професійний статус яких не визначений.

Також відсутність Закону „Про підприємницьку діяльність на ринку  нерухомості” („Про ріелторську діяльність”) є стримуючим фактором, що негативно  впливає на розвиток цивілізованого ринку нерухомості. Необхідність в  розробці та прийнятті даного нормативного акту безсумнівна.

Існуюча податкова система також має  масу недоліків, які ускладнюють  ефективне використання земель поселень, будівель й споруд, а податок на майно підприємств не сприяє впровадженню нових технологій та гальмує інвестиції, спрямовані на модернізацію основних фондів [12, c. 87].

Отже, розвиток всіх сегментів ринку нерухомості  стримують проблеми інформаційного забезпечення. На сьогоднішній день немає  єдиної інформаційної системи, що б  пов’язували всіх учасників ринку, а саме ріелторські фірми, фірми-забудовники, проектні установи, державні комітети з містобудування та архітектури, комітети з управління міським майном, інвестиційно-тендерні комісії, державні бюро реєстрації прав та угод з нерухомістю, державні установи інвентаризації та оцінки нерухомості, регіональні центри з ціноутворювання  в будівництві, фінансові установи тощо.

Важливу роль у створенні  належних умов функціонування регіонального  ринку нерухомості відіграє також  формування системи управління нерухомістю, функціонування якої спрямоване на створення  ключових елементів інфраструктури регіонального ринку нерухомості, збільшення надходжень до місцевих бюджетів регіонів, проведення єдиної довгострокової політики в сфері управління майново-земельним  комплексом регіонів країни [6, c.239].

Прийнята в Україні  система державної реєстрації прав на нерухомість є однією з головних умов ефективного державного регулювання  ринку нерухомості. Реєстрація прав - це одночасно підвищення ступеню захисту законних інтересів усіх суб'єктів ринку нерухомості та поповнення бюджетів усіх рівнів.

В сфері земельних відносин бажано найближчим часом вирішити такі проблеми:

• розширити діяльність органів місцевого самоврядування по підготовці та прийняттю нормативних правових актів - правил землекористування та забудови, що базуються на правовому зонуванні. Забезпечити на основі правового зонування формування прозорих процедур регламентації діяльності інвесторів по землекористуванню та забудові, скоротити кількість інстанцій, що готують землевпорядну документацію.
• з метою здійснення „єдиної долі” земельних ділянок та розташованих на них об’єктів нерухомості не допускати роздільної реєстрації землі та споруд, що розташовані на ній.
• прискорити перехід до конкурсних процедур передачі забудовникам земельних ділянок.
• забезпечити вдосконалення системи реєстрації прав та обліку об’єктів нерухомості з метою зменшення затрат часу на оформлення прав та угод. Вважати пріоритетною задачею поступовий перехід до єдиної системи державного обліку нерухомості, включаючи земельні ділянки та інші об’єкти нерухомості.
• активізувати процес передачі прав власності на земельні ділянки власникам будівель чи споруд в тому числі і шляхом:
• надання відстрочки на викуп на тривалий термін;
• дозвіл на розподіл земельної ділянки (формування двох та більше) і її викуп по частинам;
• розширення набору дозволених видів використання викуплених земельних ділянок;
• спрощення процедури викупу та оформлення прав власності.

Було б доцільно також  прийняти Закон України „Про підприємницьку діяльність на ринку нерухомості” (“Про ріелторську діяльність”). В цьому Законі необхідно прописати основні поняття, що пов’язані з ріелторською діяльністю, види ріелторської діяльності, учасників операцій на ринку нерухомості, а також розкрити питання навчання та сертифікації (атестації) ріелторів [5, c.71].

Ще  одним шляхом покращення державного регулювання можна назвати створення  єдиної інформаційної системи, яка  забезпечить ухвалення більш  обґрунтованих управлінських рішень у напрямі реалізації наступних  задач: захист прав власності на нерухомість; визначення оцінки вартості нерухомого майна; реєстрацію обліку і звітності  по здійсненню операцій з нерухомістю; контролю за стягуванням податків; обліку даних попиту і пропозиції на об’єкти при проектуванні та будівництві; захисті прав інвесторів тощо.

Необхідно ввести консолідований податок на нерухомість  на основі ринкової вартості об'єктів  нерухомості знизить податкове  навантаження на активну частину  основних фондів, звільнить від оподаткування  машини, обладнання, частину оборотних  коштів (які входять в податкову  базу податку на майно організацій, але не є об'єктами нерухомості). Це повинно стимулювати вкладання  капіталу в оновлення виробничої бази, впровадження нових технологій, розвиток територій, стимулювання ефективного  використання земель та об'єктів нерухомості, а також поступово витісняти  землекористувачів, не здатних реалізувати  прибутковий потенціал об'єктів  нерухомості з найбільш привабливих для розвитку міських земель.

Ще  одним доказом на користь консолідованого  податку є більш справедливий розподіл податків, який повинен бути пов'язаний з реальною вартістю об'єктів  нерухомості, з урахуванням соціально-економічних  обмежень (зокрема, платоспроможністю  населення). Єдиний податок на нерухомість  може бути передбачений спеціальною  частиною Податкового кодексу замість діючих податків на майно організацій й фізичних осіб і земельного податку.

4. Формування ринку інвестиційної нерухомості

Більшість українських ріелторів, основний бізнес яких пов’язаний із житловою нерухомістю.

Нерухомість - це інвестиційний  інструмент, що забезпечує прийнятні  рівні ризику і дохідності вкладень та, одночасно, дозволяє інвестору у  повній мірі реалізувати свої права  власника майна. Інвестиційна нерухомість  має низку стратегічних переваг  для інвестора, оскільки є важливим інструментом залучення прямих інвестицій в реальний сектор економіки [12, с. 97].

Ринок інвестиційної нерухомості, що має стійку динаміку та значний  потенціал розвитку, здатний скласти  корисну альтернативу фондовому  ринку. Однак на сьогоднішній день в  Україні він ще не є достатньо  інформативним для обґрунтованої  оцінки ринкової вартості активів, які  обертаються на ньому, що збільшує інвестиційні ризики та лімітує надходження капіталовкладень. Подолання вказаного протиріччя пов'язане, з однієї сторони, із розвитком  самого ринку та зміною менталітету  суспільства, а з іншої, - із вдосконаленням оціночних технологій.

У сучасній українській економіці  продовжують функціонувати механізми, сформовані для задоволення потреб адміністративно-командного управління за умов монополії державної власності, що не завжди вдало вписуються у  нову господарську систему і ускладнює  нормальний процес функціонування ринку  капіталів. Водночас визнані у міжнародній  практиці методи оцінки ринкової вартості активів базуються на методології  іноземних країн, ринкове господарство яких знаходиться у постійному розвитку.[21, с.105].

Адаптація світових стандартів до умов українського ринку інвестиційної  нерухомості виявляється досить складним завданням, що вимагає прагматичного урахування усіх національних особливостей його функціонування з подальшою метою уніфікації методики оцінки активів заради спрощення процесу проникнення іноземного капіталу. 
Необхідною умовою використання нерухомості у якості інвестиційного товару є функціонування спеціалізованого ринку такого виду активів.

Правовою основою функціонування ринку постає можливість передачі прав власності чи інших майнових прав. У Радянському Союзі, де була конституційно  закріплена державна монополія на землю  та інші природні ресурси, знаряддя та засоби виробництва, була відсутня правова  база розвитку ринку нерухомості  та його оціночної інфраструктури. 
Аналіз останніх досліджень і публікацій [3, с. 132].

Дослідженням механізму  формування та функціонування ринку  нерухомості та перспектив його розвитку займалися провідні зарубіжні та вітчизняні вчені: К. Віксель, В.А. Горемикін, Н. Девлетглоу, Ф. Еджуорт, В.В. Коханенко, А. Леш, Е. Міллс, У. Рейлі, Дж Робінсон, П. Сраффа, А. Смітіс та ін.

Узявши за основу кругообіг  доходів, ресурсів і продуктів, автор  розглядає ринок нерухомості  як частину вказаного кругообігу. Зазначаючи безумовну змістовність такого підходу, вважаємо доцільним  відзначити регулюючу та регламентуючу  функції держави над економічним кругообігом [14.c.17].

Початок майнових трансформацій  в Україні зазвичай пов'язують із процедурою приватизації державної  власності, що розгорнулась у 1990-х pp. Фактично цей процес розпочався наприкінці 1980-х pp. із законодавчого визнання кооперативної  власності та стимулювання розвитку приватного підприємництва у формі  кооперативів. Наступний етап денаціоналізації власності стосувався майна державних  сільськогосподарських підприємств.

Прискорена приватизація державного майна в незалежній Україні  мала на меті такі цілі:

- масове роздержавлення  національної економіки, перерозподіл  та закріплення прав приватної  власності;

- формування суспільного  прошарку відповідальних приватних  власників;

- забезпечення законодавчих  та організаційних умов для  підвищення ефективності функціонування  українських підприємств;

- створення конкурентного  середовища та механізму демонополізації  економіки;

- розширення інвестиційної  бази підприємств та залучення  іноземних інвестицій у вітчизняну  економіку.

Таким чином були закладені  основи для формування українського фондового ринку та ринку нерухомості. На даний час в Україні структурувався цивілізований первинний ринок  капітальних активів, що діє за певними  нормами і правилами. Його успішне  функціонування є вирішальною передумовою  розвитку вторинного ринку інвестиційної  нерухомості, де вона може обертатися без настільки жорстких нормативних  обмежень, що впливають на ціни продажів та ліквідність активів.

Ринок інвестиційної нерухомості  перебуває під значним впливом  факторів, що визначають соціально-економічний  розвиток як країни в цілому, так  і окремих регіонів, а також  виявляє певну залежність від  чинників політичної стабільності.

Вирішальна роль належить макроекономічним показникам: політична  атмосфера в державі, загальноекономічна ситуація, стан фінансового ринку. Якщо ж дія макроекономічних факторів є відносно стабільною, то розвиток ринку інвестиційної нерухомості, що приносить дохід, визначається мікроекономічними  чинниками [3, с. 72].

Специфіка самого об'єкта ринкових відносин - нерухомості, дозволяє пояснити деякі особливості інвестиційних  процесів на ринку. Однією з головних особливостей являється той факт, що практично весь об'єм інвестиційних  ресурсів направлено на фінансування основного капіталу, в той час як в інших сегментах інвестиційного ринку співвідношення між інвестиціями в оборотний і основний капітал складає один до трьох. Інша особливість проявляється в циклічних коливаннях інвестицій, обумовлених динамікою попиту на об'єкти інвестиційної нерухомості та їх значною залежністю від географічного розташування [5, с. 257].

Єдине загальноприйняте визначення категорії "ринок нерухомості" у сучасній економічній теорії ще не сформоване. Різні автори трактують  його на індивідуальний лад, акцентуючи увагу на тому аспекті поняття, який вони вважають найважливішим. Це пов'язано  з тим, що при аналізі економічної  категорії більш високого порядку - "ринок", виокремлюється, як правило, лише якась одна сторона. До того ж  саме та, що найбільш відповідає цілям  дослідження, яке проводиться.

У літературі зустрічається  багато відмінних за формулюванням, але схожих за змістом визначень  ринку нерухомості. Найбільш методологічно  продуктивним видається потрактування  ринку інвестиційної нерухомості  як складової просторової соціально-економічної  системи, що одночасно функціонує у  двох якостях: як ієрархічна, просторово орієнтована система, що включає  сукупність локальних, міських, муніципальних, регіональних і загальнонаціональних ринків, та як елемент системи територіальних ринків, до складу якої належать ринки  праці, капіталу, інформації, споживчий  ринок, ринок засобів виробництва.

І зрештою, у всіх цих якостях  ринок інвестиційної нерухомості  постає і як елемент вертикально  організованої системи державного управління, відчуваючи на собі сукупність регулюючих впливів зі сторони місцевих і державних органів управління [22, с. 305].

Більш широке тлумачення поняття "ринок інвестиційної нерухомості" є значно продуктивнішим як у практичному, так і в методологічному відношенні, оскільки дозволяє екстраполювати для  пояснення динаміки розвитку ринку  теоретичні та методичні підходи, сформульовані  в рамках інших наукових шкіл. Так, введення в аналіз просторового фактора  дозволяє розширити уявлення про особливості конкуренції на ринку інвестиційної нерухомості.