Інвестиційна нерухомість та ринок нерухомості в Україні

 

 

Зміст

Вступ……………………………………………………………………………….3

1. Сутнісні характеристики інвестиційної нерухомості………………..6
2. Ринку нерухомості……………………………………………………..10
3. Державне регулювання ринку нерухомості ………………………...14
4. Формування ринку інвестиційної нерухомості в Україні…………. 22
5. Проблеми та перспективи інвестиційної діяльності в Україні…….30

Література………………………………………………………………………..34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вступ

 

На провідних ринках світу  нерухомість як об’єкт інвестицій пропонує не тільки привабливі дохідності для відповідного рівня ризику, але  й надає можливості для досягнення над дохідностей за рахунок використання особливих властивостей ринків нерухомості. [1]

На відміну від таких  активів як валюти, акції, облігації та інші активи, ринки яких є добре розвиненими та функціонують із шаленою швидкістю, нерухомість не характеризується а ні всебічною, публічно доступною інформацією, а ні добре розвиненими публічними ринками.

В результаті, явища неефективності на ринку нерухомості (які дають  можливості отримувати над дохідності для тих, хто володіє необхідними  майстерністю та досвідом) можуть утримуватися протягом місяців, і навіть років. Ці неефективності можуть включати стани  недостатньої або надмірної пропозиції на ринках простору нерухомості (в порівнянні з поточним та майбутнім попитом), або розходження між ринковою ціною активів та їх істинною справедливою вартістю. [1]

До характеристик нерухомості  як класу активів, що сприяють тривалому  існуванню такого роду не ефективностей, можна віднести довгі періоди  вкладень, низьку ліквідність, не стандартизовану  ринкову інформацію, приватний характер інвестицій.

Важливо відмітити й те, що нерухомість є товаром, предметом  споживання, ціна якого визначається при взаємодії попиту на простір (який прямо залежить від рівня  економічної активності) із пропозицією  фактично існуючих об’єктів. Але в  той же час, нерухомість є також  і активом, чия вартість для інвестора  залежить від бажання інших інвесторів купити його. І хоча очевидно, що ці ринки товару та активу є тісно  взаємопов’язаними, вони не рухаються  повністю синхронно. Зміни на ринку  активу можуть вплинути на дохідність інвестицій в нерухомість так же сильно, як і зміни на ринку товару.

Отримання над дохідностей  на ринку нерухомості можливе  лише за умови використання висококваліфікованих та досвідчених у сфері інвестицій в нерухомість управляючих активами. Інакше, замість над дохідностей, скоріш усього, будуть збитки або дуже низькі дохідності. Ефективне інвестування в нерухомість передбачає досить довгостроковий багатоетапний процес, на кожному з етапів якого необхідне  використання послуг високоспеціалізованих  фахівців. Починається цей процес з дослідження та прийняття рішення  щодо придбання (або створення) активу, після чого наступає етап ефективного  управління та володіння активом, а  в кінці відбувається продаж або  ефективне відчуження в іншій  формі.

Важливою властивістю  нерухомості як інвестиційного інструменту  є досить високий рівень поточного  доходу в порівнянні з іншими основними  класами активів. Ні один інший з  головних класів активів не забезпечує одночасно високого рівня поточного  доходу в поєднанні з можливістю довгострокового приросту капіталу. Акції, звичайно, пропонують приріст  капіталу в довгостроковій перспективі, але вони дають, як правило, дуже невеликий  поточний дохід. Облігації пропонують поточний дохід (хоча він, як правило, є  меншим, ніж по нерухомості), але  маленькі можливості щодо приросту капіталу.[1]

Отже, в принципі, інвестиції в нерухомість можуть бути досить привабливими для довгострокових інвесторів, таких як пенсійні фонди та компанії по страхуванню життя, оскільки вони пропонують і можливість цілком передбачуваного  приросту капіталу, і одну з найкращих  форм ліквідності – високий поточний дохід. Однак, на привабливість інвестицій у той чи інший клас активів  впливає, безумовно, і стан розвитку ринку даного активу, на якому власне здійснюються інвестиції. Український  ринок нерухомості, нажаль, характеризується ще доволі низьким рівнем розвитку.

Крім того, для інституціональних  інвесторів, активи яких повинні регулярно  переоцінюватися з метою підрахунку вартості чистих активів (таких як ІСІ  або пенсійні фонди), при інвестуванні в ту чи іншу категорію активів  дуже важливою є наявність організованого ринку цих активів та достовірних  ринкових цін. В цьому плані прямі  інвестиції в нерухомість, безумовно, програють у порівнянні з більш  ліквідними інвестиційними інструментами, які котируються на організованому ринку (акції, облігації).

Тим не менш, Законом України  “Про недержавне пенсійне забезпечення”  встановлені спеціальні ліміти на інвестиції недержавних пенсійних фондів в  нерухомість: ліміт у 10% на прямі  інвестиції та ліміт у 40% на інвестиції в потечні цінні папери. Таким  чином, інвестиції українських пенсійних  фонів, пов’язані з нерухомістю, можуть складати до 50% їх портфелів. Це означає, що НПФ зможуть досить сильно впливати на розвиток українського ринку  нерухомості, розвиток галузі будівництва. Будівництво ж в багатьох країнах  виступало рушійною силою для  розвитку всієї економіки.[1]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сутнісні характеристики нерухомості

 

Сутність об'єкта нерухомості проявляється у двох аспектах: як благо і як джерело доходу.

Наприклад, земля як благо містить  у собі такі елементи: життєзабезпечення  людей у сільській місцевості, екологічність, соціально-територіальний розвиток української нації. Як джерело  доходу земля - це сільськогосподарське виробництво, самостійний складний об'єкт інвестування (в економічному зв'язку з побудованими на ній будинками, спорудами і т.д.), частина національного  багатства, база оподатковування об'єктів  нерухомості, джерело природних  ресурсів (єдиний з усіх об'єктів  нерухомості). Житлові об'єкти нерухомості  можуть розглядатися як прямі й непрямі джерела доходу [2].

Як об'єкт купівлі-продажу житло  є прямим джерелом доходу. Житлове  будівництво, що зумовлює необхідність розвитку різноманітних галузей  діяльності, таких як промисловість  будівельних матеріалів, проектування, будівництво об'єктів інфраструктури, підприємств торгівлі, транспортних магістралей, міського транспорту і  т.д., є непрямим джерелом доходу.

Варто сказати, що протягом історії  економічного розвитку України пріоритетність житла як блага і як джерела  доходу змінювалася. За радянських часів  сутність житла як джерела доходу заперечувалася, оскільки житло перебувало в державній власності, виступало  тільки як об'єкт соціального споживання, тому що надавали його громадянам не на основі масової купівлі-продажу, а  за державним розподілом. Житло як благо становить основну умову  життєдіяльності людей, проте воно може виступати і як джерело доходу. Останнім часом ми все частіше бачимо оголошення, коли квартири або будинки здаються в оренду[2].

Автомобільні дороги як об'єкти нерухомості  можна розглядати як блага, призначені для подолання просторових меж, і як джерело доходу. Останнім часом  усе більшого розвитку набувають  платні автомобільні дороги, що надають  комерційні послуги (швидкісний проїзд, комфортність пересування, сприятливе екологічне середовище та ін.) і є  безпосереднім джерелом доходів для власників [2].

Поділ майна на рухоме і нерухоме походить ще за часів римського права. Загальновідомо, що нерухоме майно  є базою, без якої неможливе існування  жодного розвинутого суспільства  та держави. Розглянемо, як трактується  поняття нерухомості.

Нерухоме майно - це будь-яке майно, яке складається із землі, а також будівель і споруд на ній.

Майно є нерухомим за його природою, або в силу його призначення, або  внаслідок предмета, належність до якого воно становить.

Нерухомість, нерухоме майно - реальна  земельна і вся матеріальна власність. Включає все матеріальне майно  під поверхнею землі, над її поверхнею або прикріплене до землі.

Нерухомим майном визнаються за законом  землі й всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі  й пусті дворові місця, а також залізниці [2].

Як бачимо, в усіх наведених визначеннях  мова йде про землю і все, що нерозривно з нею пов'язане.

Із теоретичної точки зору в  економіці нерухомості під об'єктом  нерухомості розуміється земельна ділянка (ділянка земної поверхні) з  усією нерухомістю, яка є над  нею і під нею. Тобто об'єкт  нерухомості можна визначити  як матеріальний конус, що бере початок  у центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплююче визначення об'єкта нерухомості. У кожній країні, між іншим, існують свої правові особливості цього поняття.

Аналізуючи визначення, що нормативно закріплені, а саме такі й мають  практичне значення, доходимо висновку, що вони різняться між собою не якісно, а місткісно (кількісно). Єдиним загальним є наступний підхід: нерухомість - це все те, що не може без  значної шкоди бути переміщеним  відносно землі, а також сама земля (земельна ділянка). Спинімося детальніше на «версіях» визначення досліджуваного поняття.

Німецький цивільний кодекс до нерухомості  відносить земельні ділянки, їх складові частини; речі, міцно пов'язані з  ґрунтом; споруди; продукти землі, поки вони зв'язані з ґрунтом; насіння, якщо воно внесене в землю; рослини і насадження. Аналогічні ознаки нерухомості містяться в Цивільних кодексах Італії, Японії, Швейцарії. Французьке право виходить із ширшої концепції нерухомості[8].

До нерухомості за самою її природою віднесені земля і пов'язані  з нею споруди, врожай, ліси тощо; за її призначенням - машини, інструменти  і сировина, що використовується на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба, хоча за своєю природою вони є рухомими. Якщо ці нерухомості  виділяються зі складу господарства, то розглядаються як рухоме майно. Під  поняття «нерухомість» підпадають також установлені на землю майнові  права [2].

Згідно із цивільним законодавством Російської Федерації нерухомість  це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно зв'язане із землею, тобто  об'єкти, переміщення яких без значної  шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні  насадження, будинки, споруди. Відповідно до ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомості належать також кондомініуми і підприємства як майнові комплекси.

Виходячи із визначення, що міститься  в законодавстві України, нерухомість - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомого майна поширюється також на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Таким чином, особливістю нерухомості  є її нерозривний зв'язок із землею (при цьому самі земельні ділянки  також розглядаються як нерухомість), що передбачає її значну вартість. Поза зв'язком із земельними ділянками  нерухомі об'єкти (дерева, вирощені у  спеціальних розсадниках, або будинки, призначені під знос, та ін.) втрачають  звичайне призначення і, відповідно, знижується їх вартість[2].

Разом із тим закон відносить  до нерухомості й об'єкти, які  за своєю фізичною природою є рухомими і підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна  внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Юридичне визнання вказаного майна  як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого  для нерухомості. Поняття й види згаданих транспортних засобів розкриваються  у відповідних законах та кодексах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Ринок нерухомості

Ринок інвестиційної нерухомості  може розглядатися як одна із складових  частин ринку капіталів, оскільки операції на ньому зазвичай спрямовані на одержання  доходів від капіталовкладення  чи на придбання капітальних цінностей. Далі логічно розглянути механізм функціонування ринку інвестиційної нерухомості. Як і ринок будь-якого іншого товару, ринок інвестиційної нерухомості  має свій цикл розвитку. При цьому  цикли в розвитку ринку не співпадають  у часі з циклами в інших  галузях економіки.

Як правило, спад на ринку  інвестиційної нерухомості передує  спаду економіки в цілому, а  етап розвитку ринку інвестиційної  нерухомості настає раніше, ніж підйом в економіці. Цю залежність, можливо  пояснити тим, що ринок інвестиційної  нерухомості раніше, ніж інші сектори  економіки, реагує на зміну вартості грошей [9, c. 124].

Зростання процентної ставки і, як наслідок, зменшення грошової маси тягне за собою зниження рівня  інвестицій та зменшення попиту на нерухомість. Але оскільки нерухоме майно створюється тривалий період часу, то його пропозиція не може відреагувати на зміну попиту із адекватною швидкістю.

Перевищення пропозиції над  попитом на ринку інвестиційної  нерухомості, в свою чергу, зумовлює падіння обсягів виробництва  у низці галузей економіки. Ринок  інвестиційної нерухомості, що об'єднує  промислові, адміністративні, торговельні  й складські будівлі та споруди, які приносять дохід, є найбільш мобільним сегментом українського ринку нерухомості. За інформаційною  базою провідних консалтингових компаній (періодична звітність Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Knight Frank, NAI Pickard, DEOL Partners, First Realty Brokerage тощо), строк володіння власністю на ринку інвестиційної нерухомості в середньому складає 3-5 років, при чому на даний показник суттєво впливають угоди зі спекулятивною нерухомістю, що придбавається виключно з метою її швидкого перепродажу [9, c.49].