Інвестиційна нерухомість та ринок нерухомості в Україні

За даними деяких провідних  ріелторських фірм, що оперують в Україні, ринок нерухомості України поступово починає з’являтися на торговельних екранах міжнародної інвестиційної спільноти. Починають з’являтися ранні ознаки інтересу з боку кваліфікованих інвесторів, які бажають спробувати український ринок.

Основними причинами зацікавлення Україною інвесторів, які інвестують в регіон Центральної та Східної Європи, можна вважати економічні покращення протягом останніх трьох років та виникнення більш якісних інвестиційних продуктів на ринку нерухомості.

Розвиток якіснішого інвестиційного середовища на ринку нерухомості відбувається і буде відбуватися перш за все в Києві. Як фінансовий та політичний центр, Київ отримує левову частку прямих іноземних інвестицій, що надходять у країну. Ринок нерухомості та інфраструктура в Києві значно більш розвинуті, ніж в інших регіонах України. В результаті, доступність якісного продукту на ринку нерухомості та більш професійне бізнесове середовище повинно сприяти залученню все більшої кількості інвесторів в столицю [10, 109].

Ринок комерційної нерухомості  в Києві ще дуже слабо розвинутий (в порівнянні із іншими найбільшими містами Центральної та Східної Європи).

В результаті більшість міжнародних  та місцевих девелоперів концентрується на схемах роздрібної торгівлі та офісних будівлях. Це обумовлене привабливими дохідностями, які обіцяють надавати ці сегменти ринку, та наявності серії вже реалізованих успішних проектів.

На даний момент офісний сегмент відчуває значну нестачу пропозиції. Однак, в найближчому майбутньому очікується значне збільшення пропозиції, яке буде продовжуватися протягом, як мінімум, наступних 2 – 4 років. Ця хвиля офісної пропозиції повинна породити те, що називається “продуктом” для іноземних інвесторів – так звану інвестиційну нерухомість (або нерухомість інвестиційного класу).

Промислові будівлі зараз  є найменш розвинутими як в Києві, так і на решті території України. Однак, оскільки зростаюча економіка сприяє все більшому підйому у галузі торгівлі, необхідність у приміщеннях для зберігання товарів повинна значно підвищитися [22, c. 78].

В результаті, ринок складських приміщень має відмінний потенціал зростання у найближчому майбутньому. Взагалі, в останній час вже проявляється така тенденція як активізація ринків виробничих та складських площ. На думку деяких фахівців, вона говорить не тільки про загальний підйом економіки, а й про прихід на ринок нових вітчизняних інвесторів та виробників, а також про поступовий зсув пріоритетів інвесторів не в сферу торгівлі, а в сферу перспективного інвестування - виробництво. Вже зараз деякі ріелтори відмічають підвищення інтересу інвесторів до ринку складської нерухомості. За деякими даними зростання попиту відбулося ще в минулому році. При цьому, внаслідок дефіциту якісної пропозиції виробничо-складських об’єктів, за 2009 р. відбулося підвищення їх цін на 30%.

Орендарі надають великого значення наявності розвантажувальних рамп, під’їзних залізничних колій, козлових кранів, а запропонувати все це разом здатні наразі зовсім небагато об’єктів. Протягом 2009 року, вперше з початку функціонування українського ринку нерухомості, з’явилися декілька власників крупної комерційної нерухомості, що шукали можливості її реалізувати. Ці об’єкти нерухомості, в основному з офісного та роздрібного сегментів, могли варіювати від повністю вільних до повністю зайнятих [3, с. 120].

Однак, об’єктів нерухомості, які можна було б дійсно віднести до інвестиційного класу, дуже мало. Деякі міжнародні банки, такі як HVB та Raiffeisen, починають бути досить активними на ринку нерухомості, здійснюючи фінансування та рефінансування транзакцій з нерухомістю.

Типові умови кредитування для доларових позик є досить привабливими: процентна ставка на рівні 10% та строк до п’яти років. При цьому позика складає, як правило, 50% вартості нерухомості, але іноді може досягати і 65%. Внаслідок поточного стану інвестиційного середовища в Україні присутні дуже небагато іноземних інвесторів в нерухомість.

Великі інституціональні інвестори, які типово є досить консервативними, поки що не є активними на українському ринку нерухомості. А от компанії, що працюють у сфері приватних пайових інвестицій, спокушені високими дохідностями, були на цьому ринку вже протягом багатьох років і продовжують виявляти гострий інтерес.

 По мірі того, як  завдяки різним покращенням в економіці буде продовжуватися зменшення ризиків, повинно з’явитися більше кваліфікованих інвесторів [14, c.97].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Державне регулювання нерухомості

 

Ринок нерухомості, як стверджує С. Мочерний, - це особливий вид ринку, на якому  об'єктом купівлі-продажу чи застави  для отримання кредиту є нерухомість... один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів  і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму  сучасної регульованої економіки [3, c.90].

Державне  регулювання ринку нерухомості  складається з наступних аспектів:

• зонування міського простору і державний кадастровий облік;
• операції з об'єктами нерухомості;
• державна реєстрація прав на нерухомість;
• оподаткування нерухомості.

Основним  інструментом гнучкого регулювання  в містах під час планування містобудування с зонування (функціональне, територіально-економічне, будівельне, ландшафтне тощо).

Одним із основних напрямів управління нерухомістю  є кадастровий розподіл території  України, з метою надання земельним  ділянкам кадастрових номерів. Одиницями  кадастрового розподілу території  України є кадастрові зони, райони, квартали. Порядок кадастрового розподілу  території України й привласнення кадастрових номерів земельним  ділянкам встановлюється Урядом України. Державний земельний кадастр - це єдина державна система земельно-кадастрових  робіт, яка встановлює процедуру  визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить  сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі  та землекористувачів.

Операція  з об'єктами нерухомості це - єдність  чотирьох елементів: суб'єктів - осіб, учасників  операції, суб'єктивної сторони - єдність  їх волі і волевиявлення, форми і  змісту. Операції з нерухомістю здійснюються тільки в письмовій формі, шляхом укладення договору, який має два  значення: юридичний факт, що породжуює  права та обов'язки; саме правовідношення, зміст якого складають ці права  й обов'язки. З об'єктами нерухомості  можуть укладатися різні види операцій, як із зміною власника, так й зі зміною права користування та володіння, купівля-продаж [18, c. 67].

Державна  реєстрація прав на нерухомість - юридичний  акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, що регулюють відносини  між державою в особі реєструючого органу і особою, підлеглою реєстрації. Державній реєстрації підлягають права  власності, господарського ведення, оперативного управління, довічного успадкованого  володіння, постійного користування, іпотека, сервітути, а також права виникнення, обмеження, переходу і припинення на нерухоме майно, в тому числі на земельні ділянки, будівлі, споруди, житлові  і нежитлові приміщення, відособлені  поверхневі водні об'єкти, багаторічні  насадження та інші об'єкти.

Оподаткування нерухомості включає такі податки:

• плата за землю;
• податок на майно фізичних осіб;
• податок на майно підприємств;

Закон України “Про плату за землю” визначає розміри (для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1%, для багаторічних насаджень - 0,03% від їх грошової оцінки з 1 га с/г угідь) та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також напрями використання коштів, що надійшли від плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку [20, c.156].

Податок на майно фізичних осіб так само, як земельний податок, належить до місцевих податків і стягується безпосередньо  з власника об'єкта нерухомості. Платниками податків визнаються власники об'єктів  нерухомості (житлових будинків, квартир, дач, гаражів і інших будов, приміщень  і споруд) незалежно від того, користуються вони цією нерухомістю  чи ні [4].

Згідно зі статтею 265 Податкового  кодексу України, з 1 січня 2012 року, вводиться  податок на житлову нерухомість, а базою оподаткування є житлова  площа. Якщо у власника декілька об’єктів, то кожен з них обраховується окремо [7].

Не обкладаються податком 120 кв. м  житлової площі квартир та 250 кв. м житлової площі житлових будинків. Таку можливість дають власнику тільки один раз на рік на той об’єкт житла, в якому він зареєстрований, або на вибір власника – по відношенню до будь-якого об’єкта житла, якщо у нього їх декілька.

При цьому якщо об’єкт житла  перебуває у спільній власності, то кожен власник є платником  податків. Ставки податку встановлюють місцеві органи влади. Ставка оподаткування  для квартир, житлова площа яких більше 240 кв. м, встановлена до 1% від  розміру мінімальної заробітної плати, встановленої Законом на 1 січня  звітного періоду. Така ж ставка податку  встановлена і для житлових будинків, житлова площа яких більше 500 кв. м.

Для квартир і житлових будинків, житлова площа яких перевищує  зазначені норми, ставка оподаткування  встановлена 2,7% від розміру мінімальної  заробітної плати, встановленої Законом  на 1 січня звітного періоду. При  цьому суми податку на об’єкти  житла, які належать фізичним особам, визначає орган державної податкової служби за місцем знаходження цих  об’єктів, а на об’єкти житла, які  належать юридичним особам, визначають самі юрособи [7]. 

Відповідно до статті 172 Податкового кодексу України, податком не оподатковуються доходи від продажу житлового будинку, квартири або їх частин, кімнати, садові будинки, надвірні споруди, включаючи земельну ділянку, на якій вони розташовані, а також земельні ділянки, в межах норм, установлених статтею 121 Земельного кодексу України (у містах – не більше 0,10 га, у селах – не більше 0,25 га), якщо власник здійснює продаж одиниці нерухомості не більше одного разу на рік і ця нерухомість перебуває в його власності більше 3 років ». При цьому надвірні споруди не є окремим об’єктом оподаткування. Якщо власник продає нерухомість більше ніж один раз на рік або ділянка землі більше норми, встановленої статтею 121 Земельного кодексу України, то він платить податок по 5%-ю ставкою за таку нерухомість (або різницю від площі земельної ділянки та його встановленої норми).

 Дохід від продажу  нерухомості визначається від  ціни договору купівлі-продажу,  але не нижче оціночної вартості, уповноваженим законом органом [7].

Платниками  податку є: організації-юридичні особи; філіали, представництва та інші підрозділи організацій, установ, що мають окремий  баланс і розрахунковий (поточний) рахунок; організації, освічені відповідно до законодавства  іноземних держав, міжнародні організації  та об'єднання, а також їх відособлені  підрозділи, що мають майно на території  України. Платниками податків на майно  фізичних осіб є громадяни України, іноземні громадяни та особи без  громадянства, що мають на території  країни у власності об'єкти нерухомості  та визнаються законом України об'єктом  оподаткування. Якщо об'єкти нерухомості, знаходяться в пайовій власності  декількох фізичних осіб, платником  податків відносно цих об'єктів визнається кожна з цих фізичних осіб пропорційно  її частки в об'єкті нерухомості  майна [7, c.145].

Провідною проблемою на земельному ринку нерухомості є недостатня законодавча урегульованість та інформаційна непрозорість процесів на цьому ринку. Так на сьогоднішній день відсутня єдина система реєстрації прав на земельну ділянку та об’єкти  нерухомості, розташовані на ній. Особливістю  державної системи реєстрації нерухомості  в Україні є розмежування правомірностей щодо землі та інших об’єктів, які невіддільні від неї. Внаслідок цього існують дві процедури реєстрації: кадастровий спосіб для землі та інвентаризаційно-правовий – для інших об’єктів. Така система ускладнює здійснення операцій з купівлі-продажу земельних ділянок [8, c.132].

Негативним фактором функціонування ринку нежитлової нерухомості є  відмінність його розвитку в окремих  регіонах. Неоднакові природні, економічні умови та позиції місцевих органів  влади у різних регіонах призводять до того, що в великих містах, обласних центрах України будівництво, купівля-продаж та оренда нежитлових приміщень здобуло  активного зростання, а в деяких містах регіонів пропозиція на цьому  ринку зовсім відсутня.

Досить істотною проблемою  є недостатня інформованість учасників  ринку, яка обумовлена приховуванням  фактичних цін продажу об’єктів та слабо розвиненою інформаційною  інфраструктурою. Це призводить до необхідності додаткових затрат на збір та перевірку  даних при аналізі інвестиційних  проектів.

Багато дискусій викликає Закон України „Про реєстрацію прав на нерухоме майно”.

Світовий досвід свідчить, що реєстрацією прав на нерухоме майно  має займатись спеціалізована державна установа, права на земельні ділянки  та на розташовані на них об’єкти  нерухомості повинні реєструватися  в одному реєстрі. Тільки в цьому  випадку можна гарантувати всі  права для добропорядних покупців [16, c.90].