Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади

5-го объекта сравнения 

    Из  табл. 11 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть выше, чем 127,33 руб.

    Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения. 

Анализ  полученных данных 

    Из  данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта  оценки находится в диапазоне от 127,33 руб. до 150,40 руб. за 1 м² арендной площади.

    Так как для 5-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 130,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит 130,00 × 3312 = 430 560 руб.

  Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков.

    Офисное здание выставлено на продажу за 7,4 млн. $. Площадь помещений здания составляет 4000 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 180 $ за 1 м² в год. Срок аренды оканчивается через 2 года и арендатор планирует освободить здание.

    Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 300 $ за 1 м². Стоимость реконструкции 620 000 $. Реконструкция осуществляется в течении 3 месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 200 000 $, а операционные расходы – 26 % от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5% в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 250 $ за 1 м².

    Ставка  дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 12, на последующие три – 15 и на оставшиеся – 15 %.

    Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 6,7 млн. $ по ставке дисконта 12%.

    Необходимо  сформулировать рекомендации клиенту (инвестору) по приобретению офисного здания. 

    Расчет  текущей стоимости  объекта

    Из  расчета видно, что текущая стоимость  здания составляет примерно              5,4 млн. $. Следовательно, необходимо рекомендовать клиенту воздержаться от покупки здания по предлагаемой цене.