Оценка недвижимости затратным подходом.

Определение рыночной стоимости квартиры

 

    Определить  стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 50 м², расположенной на седьмом  этаже девятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

      В доме присутствует лифт и мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,5 м, площадь кухни 8,5м². Физический износ здания составляет 15 процентов. Удаленность от центра составляет 6 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.

      Порядок  определения рыночной стоимости  квартиры следующий.

      1. Восстановительная стоимость одного  квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту – 314,92 руб.).

      2. Восстановительная стоимость одного  квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен определяется по формуле: 

С_в = С_в1984 × И,                                                     

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

         С_в1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

      И – индекс удорожания стоимости строительства  в текущем уровне цен по отношению  к базисному уровню.

      На  январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

      С_в = 248,75 × 64,95 = 16 156,31 руб.

      3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

С_о = С_в × (1 - И_ф^н / 100),                                        

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

    И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

    С_о = 16 156,31 × (1 – 15/100) = 13 732,86 руб. 

      4. Определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

      К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,5 м К_вп = 1,0;

      К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни  8,5 м² К_пк = 1,02;

      К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле  К_ос = 0,97;

      К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на седьмом этаже девятиэтажного дома  К_эт = 1,0;

      К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта.  К_нл = 0,991;

      К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода.

  К_нм = 0,965;

      К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами  К_ск = 0,936;

      К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние 6 км  К_рц = 0,982;

      К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию  К_эс = 1,0.

      5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

К_п = (0,534 × К_вп + 1,428 × К_пк + 0,794 × К_ос + 0,741 × К_эт + 0,397 × К_нм +

             + 0,473 × К_нл + 1,259 × К_ск + 0,733 × К_рц + 1,275 × К_эс) / 7,634.               

К_п = (0,534 × 1,0 + 1,428 × 1,02 + 0,794 × 0,97 + 0,741 × 1,00 + 0,397 × 0,965 +

+ 0,473 × 0,991 + 1,259 × 0,936 + 0,733 × 0,982 + 1,275 × 1,0) / 7,634 = 0,986.

      6. Остаточная стоимость одного  квадратного метра общей жилой  площади с учетом коэффициентов,  учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

С_км = С_о × К_п.                                                

      С_км = 13 732,86 × 0,986 = 13 540,60 руб.

      7. Цена продажи жилья с учетом  удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья С_ск определяется по формуле: 

С_ск = С_км × S,                                                

где  S – общая площадь жилья, м².

    С_ск = 13 540,60 х 50 = 677 030,00 руб. 

Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных.

 

      Подход  сравнительного  анализа  продаж  –  способ  оценки  имущества  путем  анализа  продаж  объектов  сравнения  имущества  после  проведения  соответствующих  корректировок,  учитывающих  различие  между  ними.

      В  общем  виде  модель  расчетной  рыночной  стоимости оцениваемого  объекта недвижимости  С_р  принимает следующую форму:

С_р = Ц_i ± К_i,                                                    

где Ц_i – цена  продажи i-го  сравнимого  объекта недвижимости;

      К_i  – величина  корректировки  цены  продажи  i-го  сравнимого  объекта недвижимости. 

    Задача: Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 80 м², расположенного на земельном участке площадью 6 200 м².

      Коттедж имеет 4 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

      Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов.  

    Как видно из исходных данных, объекты  сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

    Величина  корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются  по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 1500 руб. для 1-го объекта и 4800 руб. – для 2-го объекта.

    Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

    Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(41600 - 35400) / 35400 = 0,2, или на 20 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 20 %.

    Таким образом, все сравнимые объекты  приведены в одинаковые условия  по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

    В ряду объектов сравнения различия в  размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 8 000 м² соответствует дом площадью 100 м² с 5 комнатами, а участку площадью 6 200 м² соответствует дом площадью 80 м² с 4 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

51 200 –  41 600 = 9 600 руб.

    Для определения величины корректировки  на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

35 400 –  34 400 = 1 000 руб.

    Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

51 200 –  44 800 = 6 400 руб.

    Результаты  выполненных корректировок приведены в табл. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. 
 
 
 
 
 

Определение скорректированной  цены