Контрольная работа по "Экономике"

     Социальная  роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных). Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.

     Основой объекта недвижимости является земля.

     Земля – это основополагающий фактор в  любой коммерческой деятельности, которая  косвенно или прямо участвует  в производстве товаров или оказании услуг. Земля подразделяется на:

     1) земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования;

     2) природные комплексы, предназначенные  для их эксплуатации (месторождения  и т. д.).

     Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека. Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.

     Недвижимость  неоднородна по своему составу, способности  удовлетворить различные потребности  человека и по ее функциям. Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую. В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования. Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения. Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения. Институциональная недвижимость – это здания для правительственных или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

     Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных типов недвижимого  имущества.

Виды  недвижимости по степени готовности к эксплуатации:

1. сооружения, введенные в эксплуатацию;
2. здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции;
3. незавершенное строительство.

По степени  воспроизводимости в натуральной  форме выделяют недвижимость:

1. невоспроизводимую – это месторождения полезных ископаемых;
2. воспроизводимую – это сооружения, здания.

По степени  специализации различают:

1. специализированную: химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие к культуре.
2. неспециализированную – это иная недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.

По характеру  использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных  целей (школы, церкви).

По целям  владения она предназначена для  бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены.

     Объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения, то любая недвижимая вещь (за исключением земли) проходит следующие стадии жизненного цикла:

     1) формирование – это постройка,  т. е. создание нового предприятия,  покупка или выделение земельного  участка;

     2) эксплуатация – включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

     3) прекращение существования –  это снос, естественное разрушение  или ликвидация.

     Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для  коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону – это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

     К сроку физической жизни объекта  относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может  быть нормативным, расчетным, фактическим  и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

     К сроку экономической жизни относят  период, в течение которого объект можно использовать, получая –  при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

     Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

     На  оценке внешнего вида объекта недвижимого  имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые  влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

     Эффективный возраст – это возраст, соответствующий  определенному физическому состоянию  объекта и учитывающий возможность  его реализации.

     Типичным  сроком службы называют нормативный  срок службы.

     Нормативный срок службы – это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

     Под сроком оставшейся экономической жизни  здания понимают период с даты его  оценки до конца срока экономической  жизни. Данный период использует эксперт-оценщик  для того, чтобы оценить будущие  доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

     Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны  между собой. Собственником недвижимого  имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

     Законодательство  в сфере недвижимого имущества  – это совокупность законов и  других нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы.

     В сфере недвижимости права и интересы подразделяются как на частные, так  и на общественные. К общественным правам относят:

1. право на налог, т. е. имущественное налогообложение;
2. право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;
3. право полицейской власти – ограничения, установленные обществом для защиты собственных интересов (введение ограничений в области дорожного движения, строительства и т. д.);
4. право забирать имущество в казну. Например, имущество, принадлежащее определенному владельцу, может перейти в собственность государства после смерти владельца в следующих случаях если у владельца нет законных наследников, если он заранее не позаботился о завещании.

К частным  правам относят:

1. возможность владения имуществом физических или юридических лиц;
2. пожизненное имущественное право;
3. права на недвижимость в соответствии с законом.

Выделяют  три группы, на которые подразделяются источники права:

1. федеральные законы и иные нормативные правовые акты приняты в сфере недвижимости;
2. законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ;
3. законы о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.

     Правовой основной для развития всего российского законодательства является Конституция РФ, которая имеет высшую силу и прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции РФ. Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, каждый имеет право на жилище.

     В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) содержится ряд разделов, которые регулируют отношения в  сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др.

     К участникам процесса финансирования недвижимости относятся местные и федеральные  органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения, инвесторы и пр. Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости, обеспечивает либо государство, либо общественные организации Государство – это собственник множества объектов недвижимого имущества. Оно контролирует и устанавливает соблюдение правил и определенных норм, которые тесно связаны с функционированием рынка недвижимости; регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость.

     Кредиторы – это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал  тем инвесторам, которые не располагают  достаточными средствами.

     Инвесторами могут выступать физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать. Существует два типа инвесторов:

     1) активные инвесторы занимаются  строительством или финансируют его, развивают объект или управляют им;

     2) пассивные инвесторы только финансируют  проект и принимают дальнейшее  участие в нем.

     Всех  участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

     1) продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

     2) покупатели-инвесторы, они вкладывают  заемные, собственные средства  в форме капитала и обеспечивают  целевое распределение капитала;

     3) профессиональные участники – это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

     Участники рынка недвижимости – это профессиональные посредники, которые реализуют объекты  недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

     Риелтор – лицо, занимающееся предпринимательской  деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя при этом различные  виды сделок с недвижимым имуществом и правами на него. Риелторы продают только свои услуги.

     В настоящее время ключевой фигурой  на рынке недвижимости является девелопмент, который выполняет деятельность, связанную с управлением инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Девелопер  – организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

     Деятельность  девелопера можно разбить на три  этапа:

     1) на начальном этапе анализируется  возможность реализации проекта;

     2) на втором этапе разрабатывается  план по реализации проекта;

     3) на третьем этапе происходит реализация инвестиционного проекта.