Контрольная работа по "Экономике"

     а) жилая недвижимость — малоэтажный  дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

     б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

     в) общественные (специальные) здания и  сооружения:

     - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых  и дома ребенка, санатории,  спортивные комплексы и т.д.);

      - учебно-воспитательные (детские сады  и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

      - культурно-просветительские (музеи,  выставочные комплексы, парки  культуры и отдыха, дома культуры  и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

      - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

     г) инженерные сооружения — мелиоративные  сооружения и дренаж, комплексная  инженерная подготовка земельного участка  под застройку и т.д.

     Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных  типологических критериев.

     Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе». Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

     Объекты незавершенного строительства можно  разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают  два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик.

     В решении должны быть указаны причины  консервации или полного прекращения  строительства, а также:

• при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
• при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

     Недвижимость, выступая как объект собственности  и сделок, является основой рынка  недвижимости и объектом экономических отношений и интересов. К специфическим экономическим особенностям недвижимости относятся:

      1. Инвестиционный характер объектов  недвижимости, предназначенных, как  правило, для длительного (в  зависимости от технического  и морального износа) использования.

     2. Уникальность каждого объекта  (независимо от технического и  морального состояния), обусловленная  главным образом местоположением  в плане города.

     3. Сравнительно высокая капиталоемкость объектов недвижимости (объекты социальной инфраструктуры, как правило, более капиталоемкие, чем, например, жилые дома, но если рассматривать всю структуру объектов в пределах всего города или даже жилого района, то наиболее капиталоемкими является массовая жилая недвижимость).

     4. Ликвидность объектов недвижимости в любой момент инвестиционного или жизненного цикла. Это означает, что товаром может выступать не только законченный объект, отвечающий заданным функциям, но и незавершенное строительство и даже подготовленная проектно-сметная документация, участок земли без строений на нем, строения без участка, которые могут быть установлены на нем, бизнес-план и т. п.

     5. Многофункциональность объекта  недвижимости, обусловливающая различия  спроса на отдельные его элементы (например, жилые, офисные, торговые и т. п. помещения в одном и том же доме), различия технико-экономических и эксплуатационных показателей, обусловливающих различия возврата финансов и, следовательно, определенные финансовые сложности.

     Функционирование  объекта недвижимости осуществляется в рамках его жизненного цикла.

     В самом общем виде жизненный цикл (ЖЦ) любого объекта и субъекта –  это законченная последовательность процессов его существования, комплекс этапов, составляющих промежуток времени  от его появления до исчезновения. Содержательно указанные процессы, этапы относительно однотипны для однотипных объектов.

     В самом укрупненном виде – жизненный  цикл недвижимости состоит из двух основных фаз — инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

     Зачем необходимо вводить понятие «жизненный цикл недвижимости» и изучать  состав процессов и этапов? Дело в том, что недвижимость не является статичным объектом. Как физический объект она создается, используется, требует ремонта и/или реконструкции, исчерпывает свое назначение и разрушается (уничтожается). Как объект юридических отношений – она меняет собственников, арендуется, закладывается, т.е. участвует с различных сделках, операциях. Как товар – она продается, развивается. Таким образом, жизненный цикл позволяет выявить закономерности развития недвижимости во всех ее ипостасях.

     Чем сложнее объект, тем больше значений имеет состав процессов ЖЦ: выше рассматривались различные классификации недвижимости. Недвижимость, выступая как физический объект, товар, объект собственности, объект бизнеса и пр. проходит различные этапы и процессы в каждой из этих ипостасей.

     На  рис. №3. представлены жизненные циклы недвижимости для различных классификаций.

     Типы  недвижимости. Можно выделить три основных типа недвижимости:

• земля;
• жилье;
• нежилые помещения.

     Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду  с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. №2.

Таблица 2

Общая классификация  недвижимости

 

     Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

• – увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
• – будущие периодические потоки денежных средств;
• – доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

     Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется  следующими факторами:

• – в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
• – сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
• – возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

     Инвестиции  в недвижимость имеют такие положительные  черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

         В развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

     Виды  и подвиды объектов, вовлеченных  в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему  расчленению по качеству (на типы и  подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

     По  видам собственности объекты  недвижимости разделяют на:

• частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;
• государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;
• муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;
• общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;
• коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

     По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

 

Вопрос №2 Недвижимость как физический, экономико-правовой  и социальный комплекс отношений.

     Понятие «недвижимость», как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых  элементов:

• - наименование — знак (термин), закрепленный за объектом (в данном случае — «недвижимость»);
• - содержание — совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство-— неподвижность, неперемещаемость в пространстве и др.;
• - объем — множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, — здания, сооружения и т. д.

     В общем случае недвижимость — это  земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время в российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему движимые вещи (воздушные и морские суда, космические объекты) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

     Недвижимость  находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил:

     В теории и практике различают понятие  недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса  экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость права: