Контрольная работа по "Экономике"

Содержание

 

Вопрос  №1. Общая классификация объектов недвижимости. Типы недвижимости.

     Объектом  недвижимости может  считаться товар, который неразрывно связан с земельным  участком, на котором  он располагается. Любое  его перемещение  обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

     Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

     Согласно  такой классификации объекты  недвижимости могут подразделяться по:

1. Функциональному назначению:

• земельные участки, предназначенные для застройки;

• природные комплексы (для  эксплуатации);
• постройки
• комнаты и квартиры;
• здания и помещения под магазины и офисы;
• частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
• производственные помещения, склады;
• прочие.

2. По происхождению:

• Земельные массивы
• Отдельные земельные участки.
• Комплексы зданий и сооружений
• Жилые многоквартирные дома
• Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)
• Подъезд (секция).
• Этаж в подъезде.
• Квартира.
• Комната.
• Летняя дача
• Комплекс административных зданий.
• Здание.
• Помещение или части зданий (секции, этажи).

3. Готовность к эксплуатации:

• Готовые объекты.
• Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
• Объекты, требующие завершения строительства.

     Существуют  и другие подходы к классификации. Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

     С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две  категории:

• неспециализированная недвижимость;
• специализированная недвижимость.

     Специализированной  недвижимостью  считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

     Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

     Недвижимость, выступая как объект собственности и  сделок, является основой  рынка недвижимости, а также объектом экономических отношений  и интересов.

       В английском языке существует  несколько терминов, которые у  нас принято переводить как  “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

     Содержание  понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все  улучшения, постоянно  закрепленные на ней”. Термин “земля”  в законодательстве большинства стран  толкуется как  пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

     Важной  чертой понятия Real Estate является то, что  любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются  в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта  без земельного участка. На рис. 1.2.1. приведена схема основных характеристик недвижимости.

Рис. 1. Характеристики недвижимости как объекта

     Основные  признаки объекта  недвижимости включают:

      1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

     2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

     3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

     Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости:

     1. Практически невозможно говорить  о двух одинаковых квартирах,  о двух одинаковых участках, о  двух одинаковых строениях, т.к.  у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

     2. Недвижимость обладает повышенной  экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

     3. Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

     4. Недвижимость всегда выступает  как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с  тем, что приобретение объекта  недвижимости по частям не  представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

     5. Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

     Единой  классификации объектов недвижимости на рынке не существует, используются классификации по различным основаниям, в т.ч.: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

       В таблице №1 приведена классификация объектов недвижимости по различным признакам.

     На  сформировавшемся западном рынке принята  другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

     Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

• объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);
• неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания, магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

     Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

     Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

 Таблица  1

Классификация объектов недвижимости

     Кроме того объекты недвижимости можно классифицировать по различным признакам (критериям) способствующие более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 2):

     Рис. 2 Укрупненная классификация объектов недвижимости

     1. Естественные (природные)  объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

     2. Искусственные объекты  (постройки):