Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

     Многообразие  способов погашения долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок, установления срока кредитования. Возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводят к существованию различных условий финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют сумму кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и уплачиваемую сумму процентов.

     Конкретные  условия финансирования сравниваются с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственным продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, то этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

     Условия финансирования оказывают влияние  на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость.

     Инвестор  готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если при  получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо возникнет положительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока кредитования.

     Решение о привлечении ипотечного кредита  принимается на основе оценки эффективности  использования заемных средств  в инвестиционном процессе, что требует  анализа таких факторов, как:

     - процентная ставка по кредиту;

     - срок займа;

     - порядок погашения;

     - сумма ипотечного кредита;

     - финансовый левередж;

     - особые условия кредитования.

       Процентная ставка по кредиту,  срок кредитования и порядок  погашения воздействуют на величину  ипотечной постоянной.

     Меняя один из параметров (процентную ставку или срок) заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

     Важнейшим фактором, определяющим эффективность  использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа.

     Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

     Разница между чистым операционным доходом  и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором: ДП = ЧОД – РОД.

     Ставка  доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение чистого операционного  дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора: .

     Ставка  доходности на собственный капитал  определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала. Вложенного инвестором в недвижимость:

     Финансовый  левередж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна  ставке доходности собственного капитала инвестора R =R . Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R >R . Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если R < R .

     Оправдывающее обстоятельство означает, что при  нарушении заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику. Не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует в договоре, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

     Право на досрочное взыскание долга. Заемщик  получает право на погашение долга  до истечения срока кредитования. Данное право важно, если инвестор не исключает возможности перепродажи  объекта раньше срока погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

     Право кредитора на досрочный возврат  долга. Предусматривает возможность  досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) независимо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга, что выгодно коммерческому банку.

     Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное право увеличивает риск кредитора, который оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет исключительную ответственность, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

     Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта. Который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

     Наиболее  распространенным видом ипотечного кредита является самоамортизирующийся кредит- перечисление банку через одинаковые промежутки времени равновеликих сумм. Платежи осуществляются либо ежемесячно, либо ежегодно. Для этих целей в финансовом калькуляторе имеются специальные функции и разработаны так называемые предварительно рассчитанные таблицы сложного процента.

     Оценка  недвижимости с участием ипотечного кредита имеет отличия, затрагивающие  все методы доходного подхода  к оценке, поскольку рыночная стоимость  актива не совпадает с величиной  вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Методы доходного подхода называют ипотечно-инвестиционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости.

     Метод капитализации дохода – расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала, которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

     Метод дисконтированных денежных потоков  – оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости  собственного капитала. Собственный  капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:

     - в качестве потока доходов  за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал;

     - стоимость реверсии рассчитывается  как разница между ценой перепродажи  и остатком ипотечного долга  на эту дату.

     Особенности метода капитализации.

     Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет четко выраженные особенности.

     1. Стоимость объекта недвижимости  рассчитывается по базовой формуле.

     2. Коэффициент капитализации рассчитывается  как сумма ставки доходности  на собственный капитал и нормы возмещения инвестированного капитала; зависит от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

     Особенности метода ДДП.

     Метод дисконтированных денежных потоков  обычно называется традиционной техникой ипотечно- инвестиционного анализа.

     Алгоритм  расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков.

     1. Определяется длительность анализируемого  периода.

     2. Рассчитывается величина чистого  операционного дохода.

     3. Рассчитывается сумма расходов  по обслуживанию долга.

     4. Определяется величина денежных  поступлений на собственный капитал.

     5. Определяется ставка дохода, которую  инвестор должен получить на  вложенные средства.

     6. Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений.

     7. Определяется цена предполагаемой  продажи недвижимости в конце  анализируемого периода.

     8. Определяется остаток непогашенного  кредита на конец анализируемого  периода.

     9. Рассчитывается выручка от перепродажи  недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

     10. Определяется текущая стоимость выручки от препродажи недвижимости.

     11. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.

     12. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      

 

     2. Задача 1

         Молодая семья планирует купить небольшой дом. Ее доходы позволяют в начале каждого года вкладывать в банк 50 тысяч рублей под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет?

     Решение:

     Производим  расчет при помощи таблиц сложного процента.

     Функция - накопление единицы за период.

     Будущая стоимость авансового аннуитета при платежах (поступлениях) в начале каждого года:

     FVА=PМТ

,

     (начисление  процентов ежегодное: 10%). 

     PМТ=50тыс.руб.;

     фактор накопления денежной единицы при ежегодном начислении процентов:

     (1+ i)ⁿ⁺¹ = 7,71561 (тыс.руб,);

     n=5 лет.

     Следовательно:

     FVА = 50  * 7,71561 = 385,78 (тыс.руб.) 

     Ответ:

     Через 5 лет молодая семья будет иметь на счете 385.78 тысяч рублей

 

      2. Задача 2

       Через 7 лет для приобретения  участка земли необходимо иметь $6000. Достаточно ли положить в банк $3500, если он исчисляет процент ежеквартально по ставке 9% годовых?

     Решение:

     Производим расчет при помощи таблиц сложного процента.

     Функция текущей стоимости денежной единицы PV (начисление процентов ежегодное: 9%).

     При начислении процентов несколько раз в течение года:

     PV = FV

;

     Где  РV – текущая стоимость денег;

             FV – будущая стоимость денег;

             - фактор текущей стоимости денежной единицы при более частом, чем раз в год, начислении процентов;

       РV = $3500;

     FV = $6000;

     n = 7 лет;

     k = 4 (количество периодов в году);