Контрольная работа по «Экономике недвижимости»

 

                   ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

                РЫБИНСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АВИАЦИОННАЯ

                ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ им. П.А.Соловьева 
 
 
 

                                  Кафедра

          

       «Экономика, менеджмент и экономические информационные системы» 
 
 
 
 

                       КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА      

                                  по дисциплине

                                    «Экономика недвижимости» 
 

                                                Вариант № 5 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                Группа: ЗЭС –07

                                                                                                Студентка: Нехаева Е.В.                                                                                                               

                                                                                                Преподаватель: Ломанова Е.В.

                                                                                                Оценка :  

            

                                                 

                      
 

                                                    Рыбинск, 2010 
 
 

     Содержание

     1. Раскрыть содержание вопроса:

         Понятие и особенности ипотечного кредитования. Основные

       Участники системы ипотечного кредитования………………………..3

     2. Решить задачи

        2.1. Молодая семья планирует купить небольшой дом. Ее доходы

         позволяют в начале каждого года вкладывать в банк 50 тысяч

        рублей под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5

        лет?............................................................................................................13

         2.2. Через 7 лет для приобретения участка земли необходимо иметь

          $6000. Достаточно ли положить в банк $3500, если он исчисляет

          процент ежеквартально по ставке 9% годовых?.................................14

          2.3. Определить стоимость земельного участка, предоставляемого

          для строительства АЗС на  8 колонок.

                   Капитальные вложения из расчета на одну колонку составляют

          35500 у.е., возмещение инвестиций идет по прямолинейному

          методу, планируемая отдача от инвестиций – 26 %, срок

          экономической жизни – 10 лет. Анализ аналогов показал

          следующее:

                    - в среднем за сутки в течение  одного часа с одной колонки 

                       продают 27 л бензина;

                    - средняя прибыль от продажи  1 л бензина составляет 0, 1 у.е.

                    - потери рабочего времени за счет пересменок,

                      профилактических и ремонтных  работ и т.д. составляют

                     21%...............................................................................................15

                  

     Список  используемой литературы……………………………………….16

 

     1.Понятие и особенности ипотечного кредитования.

     Основные участники системы ипотечного кредитования

     Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:

     - заемщику:

     а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превышать размер собственного капитала;

     б) повысить уровень диверсификации инвестиционного  портфеля путем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося  при использовании кредита;

     в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся  ему суммы из дохода, приносимого  объектом недвижимости;

     г) получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управлении капиталом;

     - кредитору:

     а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения  задолженности;

     б) длительная физическая и экономическая  жизнь недвижимости является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов;

     в) обязательная государственная регистрация  прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией  исполнения договорных обязательств заемщиком;

     г) гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;

     д) оформление «закладной» по предоставленным  ипотечным кредитам позволяют банку  пускать «закладные» в обращение  и пополнять свои кредитные ресурсы.

     В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в форме ипотечного кредита.

     Ипотечный кредит – это кредит, выдаваемый на долгосрочной основе для приобретения объектов недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

     В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество, поскольку, сохраняя права  владения  и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным для:

     - погашения основного долга;

     - уплаты начисленных процентов;

     - проведения своевременного ремонта  для поддержания объекта в  надлежащем состоянии;

     - получении требуемой ставки доходности на собственный капитал.

     Виды  ипотечных кредитов можно сгруппировать  по:

     - характеру участия в инвестиционном  процессе;

     - стабильности процентной ставки;

     - стабильности величины взноса  в погашение обязательств;

     - участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости – капитала инвестора;

     - способу финансирования перепродажи;

     - порядку погашения долга и  уплаты процентов;

     - назначению кредитуемого объекта.

     Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов  в течение анализируемого периода.

     Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.

     Кредиты с постоянными платежами –  самоамортизирующиеся кредиты, по которым  предусматривается погашение долга  и процентов равновеликими суммами.

     Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).

     1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами. К ним относятся кредиты:

     - по которым предусмотрено в  период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

     - с уплатой только начисленных  процентов и в конце срока  «шаровый» платеж;

     - по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов.

     2. Кредиты с пропорциональным погашением  полученного займа и уплатой  процентов на остаток долга:

     - с постоянным пропорциональным  погашением долга;

     - в первые годы уплачивается  только сумма процентов, а в  оставшийся период происходит  равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

     3. Кредиты с участием предусматривают  участие кредитора в потоке  доходов, генерируемых недвижимостью.  Возможно участие кредитора:

     - в текущем потоке дохода, который  предполагает, что сверх погашаемой  части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

     - в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.

     4. Кредиты с меняющейся кредитной  процентной ставкой, позволяющие  уменьшить риск долгосрочного  кредитования, поскольку дают возможность  адекватно реагировать на изменение  рыночной ставки доходности.

     Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

     - индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием риска, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

     - пересмотр процентной ставки  через заранее установленные  промежутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка),

     В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости различают  первую, завершающую и принятую ипотеки.

     Первая  ипотека – кредит, предоставляемый  для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет ипотечную задолженность. В последующем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

     Принятая  ипотека возникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

     Завершающаяся, или младшая, ипотека – кредит, предоставляемый продавцом или  третьей стороной, при наличии  первой закладной. Данный вид ипотеки  используется, если покупатель сохраняет ранее подученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала. Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.