Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

       Отсюда:  

       где

       M – доля заемных средств в стоимости объекта;

         – ставка дисконта для заемных средств;

         – общая ставка дисконта, типичная для данного рынка;

         – ставка дисконта для собственных  средств.

       Ставка  дисконта для собственных средств при заданных условиях составит 22,7%. 
 

       Задача 30.

       Ожидается, что объект недвижимости будет приносить  ЧОД, равный 350 000 д.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19 %-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1 750 000 д.е. Ипотечная постоянная составляет 17 %. Оцените стоимость объекта.

       Решение.

       Задача  решается методом прямой капитализации. Стоимость объекта определяется с помощью формулы: 

       где, V - стоимость объекта; ЧОД – чистый операционный доход;

       R_k – ставка (коэффициент) капитализации. 
 

       Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета  годового дохода, получаемого от объекта  недвижимости, в его рыночную стоимость. Ставка капитализации R_k отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в недвижимость. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект недвижимости: информации о доходах, о цене сделок на сопоставимые объекты, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в будущем.

       Существует  несколько способов расчета ставки капитализации: метод кумулятивного  построения (суммирования), метод рыночной выжимки (анализа рыночных аналогов), метод связанных инвестиций (техника  простой инвестиционной группы), метод  коэффициента покрытия долга. При наших условиях задачи применим третий метод.

       Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал.

       Ставка  капитализации в данном случае определяется как средневзвешенное значение, учитывающее  интересы как собственного, так и  привлеченного капитала. 

       где

       M – доля заемных средств в стоимости объекта, которая рассчитывается отношением суммы заемных средств к стоимости объекта недвижимости;

       R_m – ставка капитализации заемных средств (ипотечная постоянная), может быть рассчитана отношением ежегодного обслуживания долга к сумме заемных средств;

       R_e – ставка капитализации собственного капитала, которая определяется отношением дохода до налогообложения, к величине собственного инвестированного в недвижимость капитала.

       Выразим долю заемных средств в стоимости объекта, которая рассчитывается отношением суммы заемных средств к стоимости объекта недвижимости: 
 
 

       Тогда ставка капитализации: 

       Если  то: 

       Отсюда 

       Таким образом стоимость объекта составит: 

       Библиографический список.

       1.      Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2006. – 496 с.

        2.      Севостьянов, А.В.  Экономика недвижимости: Учебники  и учеб. пособия для студентов высш. учеб. Заведений/А.В. Севостьянов – М.: КолосС, 2007. – 276 с.

        3.      Экономика недвижимости: Учебное пособие /Т.В. Артеменко  [и др.]; под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 2000 г. - 328 с. 

        4.      Российская Федерация .Правительство. Об оценочной деятельности в РФ : Федеральный закон // Рос. Газета. – 2009. – 12 января. – 9-10.