Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

       В основе расчета инвестиционной стоимости  лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость  здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

       Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного  инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

       Балансовая  стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

       Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. 
 

       13. Критерии принятия  решений о финансировании  недвижимости

       Вследствие  высокой стоимости приобретение недвижимости, реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости осуществляются с привлечением заемного финансирования.

       Основания для финансирования инвестиций в  недвижимость:

       – недостаточность собственного капитала инвестора для единовременной оплаты за недвижимость, так как в отличие, например, от акций, недвижимая собственность  сложно поддается делению, и для  совершения сделки единовременно требуются  значительные денежные суммы;

       – необходимость более высокой  оплаты управления, что способно повысить его качество, качественное управление недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость непосредственно  влияет на увеличение доходности инвестиций;

       – иверсификация – стремление управлять несколькими объектами недвижимости для распределения риска за счет многообразия объектов вложений, снижения конкуренции, но много объектов вложений при ограниченности собственного капитала требуют большего кредита, что создает дополнительный риск;

       – амортизация подлежит вычету из баз  налогообложения;

       – положительный финансовый левередж – когда имущество, приобретенное на заемные средства, приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по кредиту.

       На  цену собственности и решения  инвесторов влияют условия финансирования: ставка процента, уровень заемного финансирования, срок амортизации и  пр.

       Ставка  процента – плата за пользование  кредитом. Чем ниже ставка процента, тем она привлекательнее для  инвестора.

       Уровень заемного финансирования характеризуется  величиной ссуды. Чем больше ссуда, тем эффективнее заемное финансирование.

       Критерии  выбора предельной суммы кредита:

       – при низких процентных ставках критерием  является доля заемных средств в  общем объёме капитальных вложений в недвижимость, эта доля для осторожных инвесторов обычно составляет 70 %; 
 

       – при высоких процентных ставках  критерием является коэффициент  покрытия долга.

       Срок  амортизации – срок погашения  кредита. Чем дольше этот срок, тем  меньше периодические платежи. Однако суммарные платежи при оплате в течение длительного срока  будут больше.

       Прочие  условия финансирования:

       – льготы по досрочному погашению ссуды:

       – право досрочного погашения без  санкций или с применением  штрафа, уменьшающегося с сокращением  срока кредитного договора;

       – ограниченная ответственность: ответственность  заемщика только заложенной недвижимостью, на движимое имущество права кредитора  в случае невозврата кредита не распространяются (при неограниченной ответственности  кредитор имеет право и на движимое имущество оказавшегося неплатежеспособным заемщика).

       Рассмотрим  критерии принятия решений о кредитовании.

       Ситуация  на рынке коммерческой недвижимости меняется очень часто, поэтому при  решении вопроса о кредитовании в каждом частном случае необходимо заново изучать рыночную конъюнктуру. Следует обратить внимание на текущее  и ожидаемое соотношение спроса и предложения, на объекты, требующие  заемного финансирования, риски, особенности  местоположения недвижимости и прибыльность кредита и инвестиционного проекта.

       Спрос и предложение. Если текущий и  прогнозируемый уровень предложения  объектов явно выше уровня спроса –  это неблагоприятный фактор, следует  подождать некоторого улучшения. Нужно  принять решение по следующим  вопросам:

       – Сохранится ли постоянный спрос на объект обеспечения кредита?

       – Не произойдет ли перенасыщение рынка  такими объектами до окончания срока  погашения кредита?

       – Существует ли необходимость сокращения срока кредитования?

       Риски анализируются с точки зрения того, что принятие кредитором более  высоких рисков должно быть оплачено заемщиком.

       Местоположение. Анализируется, будет ли местоположение объекта кредитования выгодным в  течение всего кредитного периода. 

       Прибыльность. Кредиты и инвестиционные проекты, принимаемые к финансированию, должны быть и прибыльными. Условия предоставления кредитов должны быть несколько лучше, чем в других банках. Кредиты должны быть возвратными, отношения с заемщиком  – хорошие. В целом основополагающим фактором принятия решений о финансировании недвижимости является анализ инвестиционного  проекта. Приемлемая эффективность  проекта – гарантия возврата кредита  в соответствии с установленными условиями.

 

 

       27. Общая характеристика ипотечно-инвестиционного анализа.

       Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

       Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью  совершаются с привлечением ипотечных  кредитов. Используя ипотечное кредитование, инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности. Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

       Они получают остаток чистого операционного  дохода и цены перепродажи после  того, как уже произведены все  выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после  перепродажи объекта.

       Период  реализации права собственности  на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых  инвесторы капитала получают остаточный доход:

1. приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;
2. использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
3. ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

       Существует  два подхода к проведению ипотечно-инвестиционного анализа:

1. Традиционный - предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.
2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

Традиционный  подход

       Традиционная  техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

       Традиционная  техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки  от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость  собственного капитала. Затем к стоимости  собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы  определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется  на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом  станет оценочная рыночная стоимость  недвижимость. Данная техника не принимает  в расчет последствия налогообложения.

       Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что оцениваемые  доходы получают как инвесторы, так  и кредиторы.

       Совокупная  текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует метод оценки на основе денежных поступлений на собственный капитал, поскольку она принимает во внимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

       Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и  возврат инвестиций.

       Что касается ипотеки, то текущий доход  по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.

       Текущая стоимость инвестиций в собственный  капитал равна сумме потока доходов  и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей  стоимости денежных поступлений  и текущей стоимости выручки  от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются  сумма и время получения выгод  инвесторами.