Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

       Метод прямой капитализации

       Данный  метод разработан и используется специалистами Российского общества оценщиков (РОО).

       Для описания метода воспользуемся аргументами, используемыми оценщиками РОО:

       X - стоимость собственности;

       q - чистый операционный доход;

       pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита;

       k - ставка капитализации;

       Y - ставка дисконтирования;

       i - годовая ставка процента по  кредиту;

       d - ежегодный рост стоимости собственности;

       n - предполагаемый срок владения  собственностью;

       m - коэффициент ипотечной задолженности

       Тогда стоимость собственности (X)(17):

       

       Коэффициент (ставка) капитализации (k) рассчитывается по формуле(18):

       

       Где (19)

       

       Для упрощения расчетов по нахождению воспользуемся коэффициентом Инвуда или коэффициентом аннуитета. pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет – поток равных платежей в течение n периодов. Тогда pt есть ипотечная постоянная(20).

       

       где f - ипотечная постоянная [формула (16)].

       

 

        

       Оценка  стоимости собственности по вышеописанным методам осуществляется по следующим схемам:

       Таблица 1. Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа:

 

 

 

 

       Таблица 2. Техника инвестиционной группы

   

 
 

       Задача 5.

       Определить  сумму процентов, начисленных на вклад в 2,5 млн. руб., если срок депозита 3 года, ставка 24 %, проценты начисляются  ежеквартально.

       Решение.

       Расчет  будущей стоимости произведём по формуле сложного процента, который представляет геометрическую зависимость между первоначальным вкладом, процентной ставкой и периодом накопления, при m-разовом наращении процентов:

        

       где:

       FV - величина накопления,

       PV - первоначальный вклад,

       i- процентная ставка,

       I- начисленные проценты

       n - число периодов начисления процентов.

       Сумма начисленных процентов в соответствии с условиями задачи составит  

       Задача 6.

       Определить  текущую стоимость денежного  потока при ставке дисконта 12 %, денежные средства поступают в конце года:

       1 год 1200 тыс. руб.

       2 год 1000 тыс. руб.

       3 год 500   тыс. руб.

       4 год 2000 тыс. руб.

       5 год 4000 тыс. руб. 
 
 

       Решение.

       Расчёт  сведём в таблице используя данные таблицы текущей стоимости единицы при годовом начислении 12%.

 
 

       Задача 17.

       В банке А вкладчик разметил 150000 руб., в банке Б 200000 руб. Определить общую сумму, которой на обоих счетах будет располагать вкладчик через 5 лет, если банк А начисляет по вкладам 12 % годовых с ежемесячным начислением, а банк Б 10 % годовых ежегодно.

       Решение.

       Используя соответствующие таблицы рассчитаем суммы накопления:

       Банк  А. 

       Банк  Б. 

       Итого: 

 

 

       Задача 21.

       Чистый  операционный доход за первый год  составил 100000 у.е. Ожидается его ежегодный  рост на уровне 2 %. Объект будет продан на рынке по завершении 5-го года по цене, основанной на 9 % ставке капитализации  для реверсии, примененной к чистому  операционному доходу за 6-ой год. Оцените  стоимость продажи объекта.

       Решение.

       Определение стоимости производится поэтапно:

       Исходя  из данных о темпе роста чистого операционного дохода, отразим в таблице его динамику:

 

       Стоимость объекта определится с помощью формулы: 

       где

       V - стоимость объекта;

       ЧОД – чистый операционный доход за шестой год;

       R_k – ставка (коэффициент) капитализации, равный 9%.

       Таким образом стоимость продажи объекта  составит

 

      Задача 24. 

      Оценить стоимость объекта, который после  его приобретения будет сдаваться  в аренду. Анализ показал. Что за последнее время было продано 5 примерно аналогичных объектов, информация о  которых представлена в таблице: 

 

       Решение.

       Задача  решается методом прямой капитализации. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Стоимость объекта определяется с помощью формулы: 

       где

       V - стоимость объекта;

       ЧОД – чистый операционный доход;

       R_k – ставка (коэффициент) капитализации.

       Исходя  из условий задачи, найдём коэффициент капитализации методом рыночной выжимки. Метод позволяет определить общую ставку капитализации по однородным объектам недвижимости.  

       где

       m – количество однородных объектов в выборке. 
 

       Результаты  расчёта коэффициента капитализации  и стоимости объекта отразим  в таблице:

 
 

       Задача 26

       С использованием коэффициента капитализации  необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 д.е. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: гостиница 1  была продана за  8 400 000 д.е., ее использование приносит ЧОД в 1 000 000 д.е., гостиница 2 была продана за 8 000 000 д.е.,  ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 д.е., гостиница 3 была продана за 11 550 000 д.е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000 д.е.

       Решение.

       Задача  аналогичная предыдущей, решим её так же в табличной форме, используя те же формулы:

 

       Таким образом цена гостиницы составит: 9776451 д.е. 

       Задача 28

       При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70 %-ное отношение заемных средств к стоимости объекта. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16 %. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18 %. Определите ставку дисконта для собственных средств.

       Решение.

       Решение данной задачи можно произвести аналогично методу инвестиционной группы, используемому для расчёта ставки капитализации, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. 

        

       В данном случае ставка дисконта определяется как средневзвешенное значение, учитывающее интересы как собственного, так и привлеченного капитала: