Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

Задача  №2

      Определить  методом сравнения продаж возможную  рыночную цену продажи участка земли  как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном  рынке и имеющих следующие  характеристики:

 

 

Задача  №3

      Провести  подробный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную  рыночную цену продаваемого участка (все  сравнения сделаны с готовым  к продаже участком земли)

 

      Для всех участков примем инфляцию равную 10% в год

      Участок №1: Стоимость 0,01 га =2300/4=575

      С учетом инфляции = 575*(1-0,1*4/12)=555,8 тыс. руб.

      Участок №2: Стоимость 0,01 га =2500/5,5=454,5

      С учетом инфляции = 454,5*(1-0,1*3/12)=443,1 тыс. руб.

      С учетом геологии = 443,1*(1-0,02)=434,3

      С учетом топографии = 434,3*(1-0,05)=412,6

      Участок №3: Стоимость 0,01 га =3100/6,5=476,9

      С учетом инфляции = 476,9*(1-0,1*2/12)=468,9 тыс. руб.

      С учетом геологии = 468,9*(1+0,04)=487,7

      С учетом топографии = 487,7*(1-0,02)=597,5

      Участок №4: Стоимость 0,01 га =2400/4=600

      С учетом инфляции = 600*(1-0,1*4/12)=580 тыс. руб.

      С учетом геологии = 580*(1+0,05)=609

      С учетом топографии = 609*(1+0,02)=621,2

      Участок №5: Стоимость 0,01 га =3500/7=500

      С учетом инфляции = 500*(1-0,1*12/12)=450 тыс. руб.

      С учетом топографии = 450*(1+0,1)=495 

      Стоимость 0,01 га оцениваемого участка составит = (555,8+412,6+567,5+621,2+495)/5=530,42 

 

Заключение

      Практический  опыт риэлтеров указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

      Массовая  оценка недвижимости – это специальный  подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий  набор значений фиксированного множества его  параметров, а затем  по неизменным для  всех объектов правилам формируется значение его оценки.

      Массовая  оценка имеет свои специальные области  применения. Примером такой оценки является оценка квартир « по справке  Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) »основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

      Следует подчеркнуть различие между понятиями  фактической продажной цены и  рыночной стоимости. Цены разделяются  на цену продавца, цену покупателя и  цену реализации.

      Цена  продавца – это сумма, которую  он получает себе в результате совершения сделки.

      Цена  покупателя – это общая сумма  всех затрат на покупку квартиры.

      Цена  реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

      Они различаются на величину оплаты услуг  посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а  может и отсутствовать как  у покупателя квартиры, так и у ее продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

      В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые  определяют среднюю или более  вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

      На  первом уровне классификации они  могут быть подразделены на объективные  и субъективные факторы.

      При определении рыночной стоимости  рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного  покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части  неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии  и т.п.).

      Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний  уровень цен конкретных сделок.

      Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе ; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

      · различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного  спроса;

      · темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих  возможностями инвестирования средств  в недвижимость;

      · развитие системы ипотеки;

      · развитие системы иностранных представительств в регионе.

      Микроэкономические  факторы характеризуют объективные  параметры конкретных сделок. Из них  особенно важны те, которые описывают  объект сделки (квартиру). Существенными  являются также факторы, связанные  с характером сделки и условиями  платежей. Отработаны основные процедуры  оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости. 

Акт обследования земельного участка с индивидуальным жилым домом.

Характеристика  земельного участка. 1. Общая площадь  – всего 600 м2. В т.ч. под постройками – 240 м2. 2. Конфигурация: участок прямоугольной формы. 3. Размеры сторон: по фронту – 20 м, вглубь квартала – 30 м. 4. Рельеф – ровный. 5. Земельный налог – 200 руб/год. 6. Подъезд к участку: свободный. 7. Здания и сооружения на участке: жилой дом, гараж. Характеристика индивидуального жилого дома. 1. Общая площадь – 200 м2. 2. Жилая площадь – 100 м2. 3. Количество комнат – 4. 4. Фундамент – каменный ленточный. 5. Стены – кирпичные. 6. Перекрытия - деревянные. 7. Кровля – шифер. 8. Лестницы – деревянные. 9. Полы – паркет. 10. Окна – двойные глухие. 11. Двери – деревянные филенчатые. 12. Наружная отделка – обложен кирпичом. 13. Внутренняя отделка – евроремонт. 14. Инженерное обеспечение: горячее водоснабжение – есть, холодное водоснабжение – есть, отопление – есть, канализация – есть, электроснабжение – есть, электроосвещение – есть, газоснабжение – есть, телефонизация – есть. 15. Высота потолков: подвал – 2,00 м, 1-й этаж – 3,00 м. 16. Количество этажей – 2. 17. Год постройки – 2000. 18. Данные о предыдущих сделках: отсутствуют. 19. Информация об арендной плате: отсутствует.