Этапы становления ипотечного кредитования в России в 90-е годы

О ПРОБЛЕМАХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

              Из всех составных частей национального капитала аграрный капитал, сельскохозяйственные, земельные, ипотечные банки остаются пока самым отсталым, слабым звеном – аутсайдером в российской экономике. В странах, когда-либо приступавших к рыночным преобразованиям, первым шагом всегда была земельная реформа. У нас этого не произошло. Это привело к самым неудовлетворительным последствиям для АПК, кредитных институтов, инвестиций, фондового рынка, денежного обращения.

              Российские банкиры придерживаются разных, даже диаметрально противоположных, взглядов на институт землевладения в России. Помимо убежденных сторонников частной земельной собственности, есть ее категорические противники, которые считают, что государство должно оставаться главным хозяином всех угодий, природных ресурсов. Немало банков видят будущее за развитием аренды, многообразием форм собственности, хозяйствования.

              Для других ориентиром служит аграрный сектор США, где землевладельцами помимо государства (которому принадлежит около 40% возделываемых земель, используемых для общенациональных  нужд и аренды), выступают более 2 млн. фермерских хозяйств (против 274 тыс. у нас). Из них полными собственниками являются не все. Около 60% угодий вообще не принадлежит фермерам (у нас – 95%). Из оставшейся части 59,2% земель владеют хозяйства семейного типа, 17,3% - «частичные» хозяева в совместном владении, 23,5% - монополии. При этом 34% ферм представляют собой мелкие и мельчайшие производства, которые дают 3,2 совокупной сельхозпродукции.  Зато свыше половины ее обеспечивают 6% крупных ферм (у нас вместе – едва 2%).

              Банки не вводит в заблуждение проведенная на селе приватизация. Да, перерегистрацию прошли 24 тыс. колхозов и совхозов (95% от общего числа), из них около трети сохранили прежний статус. Зато рядом появились 286 тыс. фермерских хозяйств, свыше 11 тыс. товариществ различных типов, примерно 2 тыс. сельхозкооперативов, 900 с лишним ассоциаций, примерно 300 АООТ, более 400 подсобных хозяйств. Эти производства получили в собственности 93% угодий, все имущество, основные фонды. Они могут самостоятельно их использовать, распоряжаться продукцией, прибылью. Но им не дали самого главного – свободы купли-продажи земли.

              У нас до сих пор не появились важнейшие условия успешного сельхозпроизводства: частное землепользование, свободный земельный рынок, ипотечное кредитование под залог  участков и недвижимости. К примеру в США, как и в дореволюционной России, на ипотечный кредит приходится около 2/3 ссуд фермерам. Именно ипотечным кредитом они оплачивают до 75% и более все свои текущие расходы и капиталовложения.

              Из-за отсутствия рынка земли, возможностей для ипотечного кредитования российские банки не в состоянии налаживать взаимовыгодное разделение труда, кооперацию внутри АПК, нормальный обмен финансовыми, материальными, трудовыми и иными ресурсами между отраслями, регионами. В результате банкам, в том числе участвующим в бюджетном финансировании агропромышленного комплекса, не удается создать для сельхозпроизводителя развитую, насыщенную материально-техническую, финансовую, сервисную инфраструктуру, которая обеспечивала бы его современными, экономичными  орудиями труда, услугами по закупке, хранению, переработке, реализации на внутреннем и внешнем рынках, маркетингу, информации и т. д.

              Фактически государство ставит российские банки перед заведомо проигрышной дилеммой: взять на иждивение безнадежные колхозно-совхозные АО, ТОО и др., либо кредитовать хозяйства, которые в 15 раз меньше конкурентоспособные и в 35 раз меньше перспективных американских ферм.

              Все это сужает поле деятельности, возможности российских земельных банков. Им приходится действовать  на крошечном правовом и операционном «пятачке». Поскольку через эти банки почти не идут бюджетные деньги «на  АПК», чтобы выжить, они вынуждены около 90% средств вкладывать в краткосрочные активы – ГКО, СКВ, МБК и т. д.; создавать дополнительные подпитывающие  структуры – страховые компании, инвестиционные, риэлторские фирмы, торговые дом и др.; подключать их к региональным программам развития. Так, например, делается в Московской, Волгоградской, Вологодсткой, Новгородской, Ярославской, Псковской, Калининградской, и других областях, где банки предлагают участвовать в инвестиционных конкурсах по освоению земель и недр, обустройству территорий, совместном выпуске  облигационных займов, обеспеченных землей, природными ресурсами и т. д.

              К сожалению, сегодня земельные и другие коммерческие банки в состоянии выделять сельскому хозяйству не более 10% своих ресурсов. До введения частной собственности на землю, других институциональных и правовых изменений в России превышать этот уровень крайне опасно.[4]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

              В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практика  залогового (ипотечного) кредитования имеет особое значение. Первые шаги следует однозначно  признать положительными, восстанавливающими отечественные традиции залогового кредитования и соответствующими современным реальностям государственного регулирования  кредитно-ипотечных отношений.[3]

              Сейчас начинает развиваться жилищное ипотечное кредитование для повышения платежеспособного спроса потребителей на жилье в связи с кризисом реализации этого сектора. Но, в тоже время среди различных банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитование связано с большими трудностями. Интерес же российских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием банками огромного потенциала рынка жилищной ипотеки, а с другой стороны, растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения. Для многих граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро  нуждаются риэлторы и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой. По оценке Российской гильдии риэлторов, возможность взять кредит сегодня на приобретение жилья увеличит объем продаваемого жилья на 40-50%.[10]

              Подводя итоги сказанному, можно сделать следующие выводы. Для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России  необходимо осуществить ряд  мер организационного порядка. В юридическом аспекте: создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного кредитования, включая издания законодательных актов об ипотеке и о кондоминиуме; создать инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования, в том числе решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов, и о специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно  дела по ипотеке.

              Целесообразно также создать систему учреждений банков, занимающихся ипотечным  кредитованием жилья, включая организацию специальных банков и соответствующих структур в универсальных коммерческих банках; разработать систему страхования банков, осуществляющих ипотечное кредитование жилья; содействовать становлению вторичного рынка ссудного капитала как одного из базовых условий ипотечного кредитования; разработать систему защитных мер ипотечных банков от инфляционных потерь.[8]

              Но, также очевидно, что, не оживив промышленность, нельзя рассчитывать на формирование платежеспособного спроса. И только  подъем промышленного производства даст возможность населению –вкладывать средства в жилье. Важным условием эффективного использования ипотечного кредитования в промышленности является ликвидность объекта недвижимости. Активному банковскому кредитованию промышленности мешает невозврат кредитов при обеспечении залога промышленными зданиями и сооружениями вследствие трудностей. Дополнительная гарантия возврата кредита появляется тогда, когда предприятие, перед тем как брать его, находит потенциального покупателя его продукции и других активов в случае невозможности вернуть средства в срок.[7]

              Нельзя забывать и об ипотечном кредитовании в сельском хозяйстве. Сельское хозяйство, как и вся российская экономика, недофинансируется, поэтому нынешнее положение, которое складывается в этом секторе, тормозит развитие ипотечного кредитования (Для сравнения: в 1995 году правительство США выделила почти 70 млрд. дол. на поддержку своего аграрного сектора).[1]

Таким образом, в нынешних нестабильных экономических условиях за банки, способные выдать ипотечный кредит, идет борьба. Рынок недвижимости тревожат те же, проблемы, что и товарные рынки: высокие инфляционные ожидания, угроза резкого падения цен на недвижимость, нестабильность доходов покупателей. Все это серьезно повышает банковские риски и затрудняет поиск банков, желающих выдавать долгосрочные кредиты.

              Вслед за московской ипотечной программой развивается петербургская. В Северной столице ее реализует Федеральное агентство  ипотечного кредитования совместно с уполномоченными банками «Санкт-Петербургский», «Петербургский», «Балтийский» и «Промышленно-строительный банк». Первые  5 кредитов выданы сроком на 10 лет под 15-18% годовых. Планируется снизить столь высокую стоимость кредитования на 10% годовых, но одновременно и уменьшить срок отдачи кредита до 3 лет. Бюджет Санкт-Петербурга выделил на ипотечное кредитование 30 млн. долларов. Для получения дополнительных средств в Промышленно-строительный банк и Федеральное агентство  ипотечное кредитование размещают среди населения  облигации жилищного займа, планируя  привлечь еще 3 млн. долларов.

              Что касается ипотечной программы в других регионах, то она наиболее успешно развивается в Чувашии, Башкирии, в Самарской и Ярославской областях. Под региональное ипотечное кредитование планировалось выделить в 1999 году 32 млн. кв. м. жилой площади, однако августовский кризис помешал этим планам реализоваться в полном объеме.[9]

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Бусов В. И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России //Деньги и кредит. – 1996. - №2. –С.58.

2. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию //Российская юстиция. – 1996. - №11. – С.31-32.

3. Каноков А. К развитию залогового кредитования //Российский экономический журнал. – 1996. - №5-6.-С.52-55.

4. Макаревич Л. Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. – 1998.- №6. – С. 44-50.

5. Печатникова С. М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России //Менеджмент России и за рубежом.-2000.- №1.- С. 98-111.

6. Проскурякова Н. А. Ипотека в России в конце XIX – начале XX веков //Вопросы истории. – 1995. - №9. – С.3-16.

7. Синько В., Черноусов Е. Ипотека в сфере промышленности //Экономист. – 1998. - №8.- С. 83-88.

8. Стюньков В. П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты //Деньги и кредит. – 1994. - №8. – С. 44-52.

9. Ипотека //Наука и жизнь. – 1999. - №5. – С. 54-58.

10. //Строительная газета. – 1996. - №9. – С. 2.