Этапы становления ипотечного кредитования в России в 90-е годы

10

МИНИСТЕРСТВО ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ЧЕРЕПОВЕЦКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

Кафедра экономической теории

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Финансы, денежное обращение, кредит»

На тему: ЭТАПЫ СТАНОВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ В 90-е ГОДЫ

                                    Выполнила: Розанова Е. В.

группа Э-32

                                 Проверила: к.э.н, доцент

                                                     Киселева А. В.                                                   

Череповец 2001 год

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение              3

Ипотека в России в конце XIX - начале XX веков              5

Ипотека в сфере промышленности              7

Основные направления и перспективы создания механизма жилищного ипотечного кредитования в России              12

О проблемах ипотечного кредитования в сельском хозяйстве              32

Заключение              35

Список литературы                                                                                                    40

ВВЕДЕНИЕ

“Отец понять его не мог

и земли отдавал в залог”

А. С. Пушкин, «Евгений Онегин»

Главный герой романа «Евгений Онегин»  был сторонником новых модных экономических теорий. Большинство же русских дворян жили по принципу: «нужны деньги – заложи имение». Закладная – форма  ипотечного кредита (под залог недвижимости) – была широко распространена в России. Нам это хорошо известно из отечественной литературы прошлого и начала нынешнего века: во многих произведениях упоминаются поместья, земли, городские дома, которые закладываются и перезакладываются. Затем на целый век ипотека ушла из российского общества, хотя во всем мире она широко развивалась. Совершенствовались формы ипотеки, вырабатывались специфические модели. Понятно, что среди экономических механизмов наиболее живучими оказываются те, что приносят заметную выгоду. Почему ипотека выгодна и кредитору и должнику?

              Ответ на этот вопрос интересен для многих. Ведь не исключено, что ипотека в скором времени станет для нас реальностью. Во всяком случае в Москве уже делаются первые шаги – выдаются ипотечные кредиты для приобретения жилья.[9]

              Для постижения сути данного понятия необходимо обратиться к истории. Ипотека – слово древне-греческое, которое переводится как «основание», «залог». Ее возникновение обусловлено появлением частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции. Еще в VI веке до н. э. в Греции появился новый вид обеспечения кредита – земельный залог. На границе заложенного участка кредитор ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Этот столб и назывался «ипотекой» (подставкой).[2]

              Сегодня, как и раньше, под ипотекой (ипотечным кредитом) понимается кредитование под залог недвижимости.

              Подобная форма кредитных отношений широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, прежде всего в США в Западной Европе. Это связано с тем, что ипотечное кредитование обладает существенными преимуществами по сравнению с другими видами кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает кредит на весьма длительный период и при этом имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя  остальным имуществом. Кредитор же получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная недвижимость может продолжать приносить доход: сдаваться в аренду, использоваться как производственный объект и т. д. И таким образом за время действия договора может уменьшить или полностью покрыть сумму долга. [9]

ИПОТЕКА В РОССИИ В КОНЦЕ XIX - НАЧАЛЕ XX ВЕКОВ.

              Ипотека переживает в России второе рождение. Институт этот представляет собой форму залога, наиболее отвечающую потребностям поземельного кредита. В России первые указы о залогах появились в XVI веке. С установлением  залога кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Пока еще не осознавалось разницы между владением и собственностью. Залог имел по существу характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами близкими между собой. В случае неосуществления должником выкупа закладная превращалась в купчую. Эта система была окончательно отменена банкротским уставом 1800 г., существенная часть постановлений которого, касающаяся залогового права вошла в состав законодательства XX века.

              Ипотека, таким образом, играла в России такую же роль, как и в других странах в эпоху утверждения буржуазных отношений, когда ипотечные банки являются посредниками между землевладельцами и владельцами заемных капиталов. Тот факт, что значительная часть ипотечных ссуд использовалась для приобретения земли, также не является исключительной особенностью пореформенной России, а связан с незавершенностью буржуазно-аграрной эволюции. В большинстве стран Западной Европы этот этап к концу XIX века был пройден, но в США, например, (где из общей суммы ипотечного долга в 6 млрд. долл. на сельские ссуды приходилось 2,2 млрд. долл.) в отдельных штатах свыше половины фермеров, владевших собственными землями, были обременены ипотеками. В американских условиях задолженность землевладельца не считалась таким злом, как в России. Американские фермеры уже в XIX веке видели в ипотеке «большую дорогу, которая ежегодно приводит тысячи семей к собственности».

              Развитие системы ипотечного кредитования продолжалась до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, осуществленные советской властью, подорвали саму основу существования ипотечных банков. В декабре 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков – Дворянского и Крестьянского. 24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные земельные банки.

              Вопрос о возрождении ипотеки поставил принятый 24 декабря 1990 года закон «О собственности». Позже был заложен фундамент для развития законодательной базы ипотеки: законы о залоге от 29 мая 1991 года и «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года, где была предусмотрена ипотека, и «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке» от 29 декабря 1993 года. Нашли отражения эти  вопросы и в «Гражданском кодексе РФ» (ст. 339, 340). Здесь описаны общие принципы залоговых операций.

              Несмотря на отсутствие полноценной нормативной базы ипотечного кредитования, в настоящее время успешно пробуют свои силы в этой сфере, как столичные так и провинциальные банки. Количество банков, предлагающих такой ряд услуг, неуклонно –растет: к концу 1994 года их было более 20. Пионером ипотечного дела является Ипотечный акционерный банк (ИАБ).

              Конечно, условия, в которых начинают действовать сегодня ипотечные банки, и задачи, которые стоят перед ними существенно отличаются от тех, что были в начале века.

              Развитие ипотеки во многом зависит от гарантий прав собственности, которые должны быть обеспечены эффективной системой регистрации этих прав. Ипотечным банкам нужна льготная налоговая политика, так как это банки особого рода. В условиях нашей страны необходимо регламентировать их работу.[6]

ИПОТЕКА В СФЕРЕ ПРОМЫШЛЕННОСТИ.

              Предпосылки становления промышленного ипотечного кредитования. Экономический фактор. Важной задачей на пути к цивилизованной рыночной экономике является подъем промышленности, так как без этого невозможно оздоровление народного хозяйства. Главное же условие развития промышленности  - выпуск конкурентоспособной продукции. Следовательно, нужны современные технологии и средства производства, но большинство предприятий их не имеет.

              Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции. Чтобы закупать оборудование, создавать новую продукцию и повышать ее качество, нужны инвестиции. Воспроизводственные затраты можно обеспечить путем самофинансирования, кредитования и государственного финансирования. Но собственных средств недостаточно для развития производства, потому приходиться рассчитывать на кредиты, но они дорогие.

              Наиболее эффективное средство кредитования в промышленности – лизинг. Экономия средств при лизинге составляет 10% от стоимости оборудования за весь срок по сравнению с обычным кредитом. Но лизинг предусматривает предоставление предприятию в кредит в основном только оборудования.

              На этом фоне ипотечное кредитование может стать более приемлемым средством, обеспечивающим эффективное взаимодействие банков и предприятий, способствующим подъему промышленности.

На промышленном ипотечном рынке действуют: предприятия (заемщики), ипотечные банки, агентство по ипотечному кредитованию, инвесторы, а также правительство. Целесообразно деление промышленного ипотечного рынка на первичный и вторичный. На первичном рынке ипотечный банк выдает предприятию под залог материальных и нематериальных активов кредит на длительный срок (5-10 лет) под достаточно низкие проценты (10-20% годовых). На вторичном рынке агентство покупает у банков ипотечные кредиты  и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами, а также в ряде случаев гарантиями государства, которые приобретают инвесторы. Формирование вторичного рынка ипотечных кредитов позволит создать условия для привлечения дополнительных кредитных ресурсов за счет средств инвесторов.

              Финансовый и организационный аспект промышленного ипотечного кредитования. Ипотечное  кредитование  проводится в рамках рынка недвижимости, но оно затрагивает  и рынок ценных бумаг, страховой рынок, рынок ссудных капиталов, а также другие звенья финансового рынка. При ипотечном кредитовании промышленности воспроизводственные затраты прокрываются за счет заемных финансовых ресурсов.

              Финансовый рынок обеспечивает аккумулирование временно свободных денежных средств и более эффективное их использование. При этом основными сберегательными, накапливающими денежными средствами являются частные лица (население). Таким образом, ипотека  способствует привлечению свободных денежных средств населения для инвестиций в промышленность.

              Аккумуляция временно свободных денежных средств и их инвестирование в проекты осуществляются главным образом по средством ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Последние могут передаваться на вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком, во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов по нему. В-третьих, ипотечные кредиты или долевые участия могут быть сформированы в пакеты (пулы), на основе которых будут выпущены долевые ценные бумаги, обеспеченные этими ипотечными кредитами. Популярность этих бумаг обеспечивается дополнительными гарантиями заложенного имущества, а также государственной поддержкой.

              Инвестирование проектов осуществляется за счет средств предприятия (не менее 30%), кредита банка под залог активов производства, а в некоторых случаях государственных субсидий. Банк продает ипотечные кредиты третьим лицам, в частности агентству по ипотечному кредитованию в период спада деловой активности рынка ценных бумаг, получая тем самым денежные средства для вновь выдаваемых кредитов. Агентство по ипотечному кредитованию производит эмиссию ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, а также в ряде случаев – гарантиями государства и продает их инвесторам, получая денежные средства на покупку ипотечных кредитов у банков.

              Ипотека не может осуществляться без четкого механизма. Этот механизм должен предусматривать:

-         Формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков, на которых действуют предприятия (заемщики), банки и кредитные организации (кредиторы), агентства по ипотечному кредитованию, инвесторы, правительство;

-         Предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия, в зависимости от финансового положения;

-         Предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции главным образом в физические активы, а также краткосрочных (на 3-6 месяцев) и среднесрочных (на 1-2 года) на инвестиции в оборотные и нематериальные активы;

-         Реализацию программ субсидирования предприятий через  выбранные на контрактной основе банки, в зависимости от уровня защиты этих средств от инфляции;

-         Возможность процедуры заключения договора поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности ипотечного кредитования для кредитора, а также контроль за погашением кредита.

-         Заключение предприятиями договора страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора в обязательном порядке.

Механизм промышленного ипотечного кредитования может эффективно функционировать только при создании системы информационного обеспечения для получения, обработки, хранения и передач оперативной, достоверной и доступной общественно значимой информации.

              Для повышения привлекательности промышленного ипотечного кредитования для банков следует обратить внимание на объекты социальной инфраструктуры, принадлежащие предприятию – дома культуры, спортивные учреждения, санатории, дома отдыха и т. д., которые обладают большой ликвидностью и, возможно, смогут заинтересовать кредиторов.[7]