Этапы становления ипотечного кредитования в России в 90-е годы

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения иных схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы ее реализации лимитированы.

              Значение писка новых вариантов решения проблем обеспечения жильем российских граждан на базе рыночного, а не административно-распределительного подхода для судьбы экономической реформы в России трудно переоценить. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой, способной генерировать негативное отношение новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.

              Главная цель – создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

              Современная государственная жилищная политика должна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, на систему ипотечного кредитования. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства сможет оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию  в стране в целом, обеспечить импульс к экономическому подъему и стать своего рода «локомотивом» для других  отраслей экономики России.

              Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов:

1) Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2). Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна  и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3). Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредитов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4). Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия  политической воли у руководства региона для развития ипотека, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

              Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

-         совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет  ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

-         создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных  финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

-         создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие  четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

-         налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

-         создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

-         создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

-         уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

-         формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Такие условия стали формироваться в России лишь с конца 1995 г. В период высокой и непредсказуемой инфляции, уровень которой составил в 1995 г. 31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании были настолько велики, что банки-кредиторы даже не рассматривали возможности начала ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991 по 1995 гг. (за исключением середины 1994 г.) реальные банковские ставки были отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не превышали 3-4 месяца.

              Изменение общеэкономической ситуации, падание темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

              К 1998 году в России наблюдалась относительная финансовая стабилизация, инфляция снизилась до 12-14% в годовом измерении, увеличились объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться платежеспособный спрос на ипотечные  кредиты со стороны «среднего» класса. Банки получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в свободно конвертируемой валюте, но и в российских рублях на сроки от 3-х до 5 лет.

              В результате проводимой финансовыми властями политики отставания роста обменного курса рубля к доллару США от реального соотношения в период с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе в валютном выражении. Рост доходов населения на фоне  некоторого снижения валютных цен на жилье способствовал росту спроса на ипотечные кредиты со стороны населения.

              Ряд банков, прежде всего, в крупных городах приступили к практической реализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве стратегической перспективы своего развития.

              В то же время сохранение макроэкономической несбалансированности препятствовало широкомасштабному развитию ипотечного кредитования. Постоянное превышение расходов над доходами федерального бюджета, рост государственных заимствований обусловили высокие процентные ставки. В этих условиях банки ориентировались на получение сверхвысоких доходов от операций с ГКО.

              Принятые меры экономической политики в послекризисный период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.

              Проявилась отчетливая тенденция к снижению темпов роста потребительских цен. В целом за первые пять месяцев потребительские цены выросли на 22,2%. В июне уровень инфляции опустился до 1,5-1,7%.

              Постепенно начала выходить из кризиса банковская система. Если в целом по итогам 1998 года российские банки понесли убытки, то на 1 апреля 1999 г. суммарная прибыль 200 крупнейших банков составила 2,8 млрд. рублей.

              В банки стали возвращаться вкладчики. Объем сбережений граждан в национальной валюте составил на 1 июля 1999 г. 178,1 млрд. рублей, увеличившись по сравнению с январем на 19,1%. В то же время в условиях отсутствия надежных инвестиционных инструментов банки столкнулись с проблемой избыточной ликвидности. На 13.08.99 г. сумма остатков на корреспондентских счетах в Банке России и АРКО составила  50,5 млрд. рублей.

              Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных является главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования.

              Одним их основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является  состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладом частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее слабость и неготовность к обслуживанию частных вкладчиков.

              До августа 1998 г. около 30% частных вкладов находилось  в коммерческих банках, но в результате краха большинства крупных банков и оттока вкладчиков в Сбербанк к концу года доля Сбербанка в общем объеме частных вкладов превысила 85%. Поскольку многие частные банки предоставляли более широкий спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь резко сузил даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.

              Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям населения. Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд. руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.

              Согласно официальной информации Сбербанка, на конец 1998 г. остатки рублевых вкладов населения в Сбербанке составляли 126 млрд. руб., остатки валютных вкладов – 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю Сбербанка приходилось около 85% всех рублевых и валютных счетов населения, то суммарные остатки на счетах населения в банках России насчитывали примерно 150 млрд. руб. и 1,5 млрд. долл.

              Это составляет лишь незначительную часть сбережений населения России, хранимых внутри страны. По оценкам Банка России, сделанным с учетом ввоза в страну наличной валюты, население имеет на руках около 40 млрд. долл. Этот показатель также примерно соответствует той оценке, что примерно 85-90% накоплений переводится в иностранную валюту. Таким образом, в настоящее время структура денежных активов населения характеризуется абсолютным преобладанием наличной иностранной валюты, которое только усилилось после августовского кризиса.

              Однако, даже при наличии долгосрочных и относительно дешевых валютных кредитных ресурсов (например, в настоящее время Сбербанк привлекает валютные ресурсы на депозиты по ставкам от 3 до 7% годовых), кредитор на застрахован от резкой девальвации национальной валюты и, соответственно, снижения доходов заемщиков в валютном исчислении и падения их платежеспособности.

              На рублевых корсчетах коммерческих банков в течение 1999 года в среднем находится в два раза больше средств, чем в 1998 году, однако объемы кредитования реального сектора   практически не увеличились.

              В то же время, в подавляющем большинстве регионов России кредитование возможно только в национальной валюте. Достаточно высокая и нестабильная инфляция делает необходимым использование переменной ставки процента по кредиту. В существующей практике банки, выдающие кредиты с переменной ставкой, привязываются к определенному индексу, чаще всего – ставке рефинансирования Банка России, изменение которой далеко не всегда отражает реальную динамику стоимости денег. Разработка надежного и пользующегося доверием индекса является необходимым условием широкомасштабного развития ипотечного кредитования.

              Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет происходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а в конечном счете и для заемщиков, цене является непременным условием  развития ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных  ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов – основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков.[5]