6) Общие итоги развития  рынка недвижимости  в 1998 году

1998 год в  новейшей истории российского  рынка недвижимости займет особое  место. 

С точки зрения профессиональных участников рынка  недвижимости главная особенность  года состоит в том, что впервые в новейшей истории рыночных отношений в России (за 7-8 лет своего становления и развития) он отреагировал на изменение макроэкономической ситуации в стране в соответствии с закономерностями рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. Ранее в периоды аналогичных кризисов (“черный вторник” октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались. За все время наблюдений доля городов, в которых цены в годовом исчислении повышались, была не ниже 50%, а в 1998 г. она упала до нуля.

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья Москвы снизилась в декабре 1998 г. относительно декабря 1997 г. с $950 до $890 (-6%). В других городах с долларовой номинацией цен уровень цен снизился на 7-40%. В городах, где цены на жилье на вторичном рынке в основном номинируются в рублях, долларовый эквивалент цены 1 кв. м упал на 43-67% (т.е. в 1,7-3,1 раза). Сравнение данных о распределении обследованных в 1998 г. 29 городов по диапазонам средних цен на вторичном рынке жилья показывает, что основной массив городов перешел из диапазона $300-500 за 1 кв. м в диапазон $100-300.

Первичные рынки муниципального жилья, которые во всех городах, являются рублевыми, изменились аналогично вторичным рублевым рынкам: уровень цен в долларовом эквиваленте снизился в 2-3 раза.

На рынках аренды жилья и офисных помещений ставки в долларовом эквиваленте снизились также в 2-3 раза - они еще более чувствительны к экономическому спаду, чем рынок купли-продажи жилья.

Еще одним  итогом 1998 г. для рынка жилья городов  России является усиление расслоения городов по темпам снижения стоимости  жилья вследствие увеличения разрыва  в уровне платежеспособного спроса населения этих городов.

Главным итогом 1998 г. можно считать то, что рынок  недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился. После недолгого  обвала он активизировался на новом, более низком уровне номинальных  цен, т.е. рынок недвижимости на финансовый кризис отреагировал как вполне рыночный институт в отличие от предшествовавших (в 1992-1995 гг.) кризисов, для которых  были характерны явления, присущие переходной экономике.

7) Последствия финансового  кризиса для участников  рынка недвижимости

Рынок жилья  после кризиса открыл новые возможности  для продавцов и покупателей, инвесторов, риэлторов.

В городах с долларовыми ценами выигрыш покупателей очевиден: они платят сниженную номинальную цену в долларах. При этом приобретаемая ими недвижимость обладает выросшей реальной стоимостью за счет роста покупательной способности доллара в России при использовании на внутреннем потребительском рынке страны валютной выручки, которая может быть получена от гипотетической продажи вновь купленного жилья. То же самое относится и к продавцам квартир, если вырученные ими доллары (правда, меньшее количество, чем до кризиса вследствие снижения цен) конвертируются в рубли и используются в России.

Инвесторы-застройщики  и строители несут некоторые потери: снижение (в долларовом выражении) себестоимости строительства не всегда пропорционально снижению продажной цены квартир в новостройках. В то же время выигрывают инвесторы-спекулянты, перепродающие на вторичном рынке жилье, купленное на первичном рынке, где цены в долларовом эквиваленте упали более глубоко. Это обстоятельство облегчает положение получателя ипотечного кредита (инвестора): имеющееся у него жилье также приобретает большую стоимость относительно вновь покупаемого.

В городах с рублевой номинацией цен покупатели (подобно покупателям в городах с долларовыми ценами) платят за покупку на рынке недвижимости в долларовом выражении значительно меньшую номинальную цену, чем должны были бы уплатить за этот объект до кризиса, но его стоимость, учитывая возможность использования на внутреннем потребительском рынке страны валютной выручки от гипотетической продажи вновь купленного жилья, снизилась еще больше. Таким образом, если квартира приобреталась для жилья, то покупатель выиграл, если же предполагалась ее последующая продажа - проиграл. Уникальная ситуация создалась для всех категорий потенциальных мигрантов, обладающих накоплениями в валюте – они могут приобрести жилье большего размера или лучшего качества, или в ранее недоступных для них регионах. У населения городов с долларовой номинацией цен появляется шанс реализовать свое жилье по высокой (в рублевом исчислении) цене и переселиться в города с рублевыми ценами, купив квартиру по значительно меньшей цене.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
Основные  тенденции развития рынка жилья в 1999 году

В первом полугодии 1999 г. на рынке жилья городов России наметились значительные изменения  тенденций по сравнению с кризисным  периодом осени-зимы 1998 г.

Цены (в долларовом выражении) на рынках недвижимости практически  всех городов продолжали снижаться. В среднем по выборке из 12 городов, являющихся центрами субъектов Федерации, средневзвешенная цена предложения 1 кв. м жилья в июне 1999 года составила 443 долларов США, снизившись относительно декабря 1998 г. на 26%, а за год –  на 36%. Диапазон снижения цен в различных  городах за первые 6 месяцев 1999 года составила от 15-20% (Омск, Тюмень) до 46% (Нижний Новгород).

При этом в  весенне-летние месяцы темпы снижения цен уменьшились, составляя 2-3% в  месяц, а в некоторых городах  снижение прекратилось вовсе. Стало  отмечаться повышение цен на отдельных  сегментах рынка (на ряд типов  квартир, в отдельных районах  некоторых городов). Объемы продаж остановились на достаточно высоком уровне (75-80% от докризисного), что явно указывало  на возможность перехода к депрессивной стабилизации рынка.

Во втором полугодии окончательно стало ясно, что кризис на рынке недвижимости закончился. В III- IV кварталах рост цен  на недвижимость был зафиксирован примерно в половине городов выборки, еще  в ряде городов приозошла фактическая  стабилизация цен (при наличии очень  незначительных колебаний).

Вместе с  тем, в целом 1999 год на рынке недвижимости был достаточно напряженным.

По характеру  протекающих на рынке частного жилья (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) процессов в Москве и других городах с долларовой номинацией цен (Россия-1) его можно разделить на три периода.

В период кризиса  снижение цен было относительно небольшим, что привело к сокращению спроса и объема продаж и повышению предложения. Поэтому в первом периоде (январь-апрель) продавцы, осознав необходимость снижения цен для поддержания объема продаж, увеличили темпы их снижения. Наряду с резким спадом цен наблюдалось и падение объема продаж. Второй период (май-август) характеризовался замедлением темпов снижения цен и медленным восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизацией, а местами (Нижний Новгород, Тверь) даже и некоторым подъемом цен, ростом спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

В итоге в 1999 году в Москве долларовые цены предложения упали более чем на 26% ( в т. ч. в первом полугодии 1999 г. на 23%, а за июль-декабрь 1998 г. - только на 9%). В городах России-1 средневзвешенная цена предложения 1 кв. м квартир за год упала на 34% (в основном за первое полугодие прошлого года, за июль-декабрь 1998 г. – на 13%).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 3. Изменение средней  цены предложения  жилья в Москве и городах России-1 в 1998-1999 гг.

На рынках частного жилья в городах с рублевой номинацией цен (Россия-2), а также на рублевых рынках муниципального жилья городов России-1 в период кризиса 1998 года наблюдался достаточно резкий рост рублевых цен (не достигавший, впрочем, темпа инфляции) и обвал их долларового эквивалента. Реакцией рынка в таких условиях было повышение спроса (вплоть до ажиотажного) и вымывание предложения. По мере девальвации рубля и постепенного падения покупательной способности населения спрос сократился, не достигнув докризисного уровня.

В I полугодии 1999 г. в условиях относительно стабильного  курса рубля и умеренной инфляции, рост рублевых цен прекратился, а  их долларовый эквивалент снизился в  меньшей степени, нежели в городах  долларовой группы. Во II полугодии он был достаточно стабильным при наличии  тенденции некоторого роста рублевых цен.

В результате в целом за 1999 г. прирост рублевых цен на недвижимость был равен 23% от темпа инфляции (годовой индекс инфляции составил 1,37), а уровень цен предложения 1 кв. м квартир в долларовом эквиваленте снизился всего на 18% (за первое полугодие прошлого года - на 17%, за июль-декабрь 1998 г. – на 46%).

Таблица 4. Изменение средней  цены предложения  жилья в городах  России-2 в 1998-1999 гг. (числитель - в рублях,  знаменатель – в долларовом эквиваленте)