В Санкт-Петербурге, благодаря своевременному появлению  в 1992 г. нормативно-правового обеспечения  механизмов функционирования рынка  жилья, стабилизация по сценарию “с доползанием” была достигнута в 1994-1995 гг., т. е. на 2 года раньше, чем в Москве. Однако усилившееся  с 1996 г. регулирующее воздействие властных структур привело к накоплению столь  значительного негативного потенциала, что кризисные явления на рынке  Петербурга проявились еще до наступления  финансового кризиса.

На фоне проводившейся  до 1996 г. администрацией области политики по регулированию цен на основные продукты питания и весьма умеренной  приватизации местные энтузиасты-профессионалы  при отсутствии правового регулирования  на региональном уровне (как разрешительного, так и запретительного характера) сумели наладить механизмы рынка, создать  его инфраструктуру и обеспечить к 1994 г. стабилизацию цен на вторичном  и первичном рынке на уровне $350. Сформировавшиеся к этому времени  заказы на строительные работы предприятиям, находящимся все еще в государственной  собственности, налоговые поступления  в местный бюджет послужили надежной защитой частных застройщиков и  риэлторов от возможных санкций  властей, а один из девелоперских  проектов получил первую в России премию на международном конкурсе в 1995 г.

Новая волна  депрессии, выразившаяся в длительных простоях основных градообразующих  предприятий областного центра в  сочетании с отпуском ранее регулировавшихся цен на продовольственном рынке, в 1996 г. привела к стагнации цен  на рынке недвижимости, но уже к  концу 1997 г. начался их рост до уровня, соответствующего, по оценке РГР, специфике  этого города ($400-450).

Тем не менее, несмотря на асинхронный характер развития в различных городах и регионах, состояние рынка недвижимости по России в целом к осени 1997 г. может  быть охарактеризовано, как трудно достигнутая стабильность. В результате в 1997 г. лишь в 20% обследованных городов использовались только долларовые цены (в конце 1994 г. – 40 %), в 30% - смешанные (в конце 1994 г. – 35%) и в 50% - только рублевые (в конце 1994 г. – 25%).

Однако в  последние три месяца 1997 г., когда  в российской экономике стало  ощущаться влияние мирового финансового  кризиса, произошло существенное повышение  активности рынка жилья в ряде городов России: рост спроса, увеличение числа сделок и повышение долларовых цен на 10-30%.

Резкое повышение  Центробанком РФ учетной ставки, проводимые им крупномасштабные валютные интервенции  с целью поддержания обменного  курса рубля, значительный рост доходности государственных ценных бумаг, пессимистические прогнозы в ряде средств массовой информации, растущее недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства сформировали соответствующее поведение участников рынка жилья. В итоге рынок активизировался, а цены на нем стали расти.

В еще большей  степени это относится к итогам I полугодия 1998 г., когда до российского  рынка докатилась следующая, майская 1998 г., волна кризиса на финансовых рынках Азии. Существенные коррективы в динамику рынка недвижимости внес финансовый кризис августа 1998 г.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
Рынок недвижимости и финансовый кризис 1998 г.: влияние  и последствия

Мониторинг  рынка недвижимости в период между 17 августа и до конца года позволил выделить в развитии рынка недвижимости в кризисных условиях несколько  фаз продолжительностью от двух до шести недель, в которых происходили  качественные изменения.

1) Первая фаза –  фальстарт (вторая  половина августа)

С момента  объявления о девальвации рубля  специалисты ожидали подъема  цен на жилье.

В Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону долларовые цены, по которым продавцы выставляли жилье на продажу, мгновенно повысились на 5-10%. В других сегментах рынка (престижные коттеджи, квартиры в готовых к сдаче элитных домах) начался кратковременный ажиотажный спрос после периода застоя, и сделки совершались по ранее заявленным ценам. В других городах с долларовыми ценами (Екатеринбург, Калининград, Новгород, Тверь, Владимир, Хабаровск) цены остались на докризисном уровне. В городах с преимущественно рублевыми ценами (Астрахань, Барнаул, Курск, Ижевск, Ставрополь, Ульяновск, Петрозаводск) цены выросли на 10-20%, а в дальнейшем и более (в Астрахани, Ижевске - на 30-40%, в Петрозаводске почти вдвое). Наиболее интересно отреагировал рынок на девальвацию в городах со смешанными (долларовыми и рублевыми) ценами (Рязань, Самара, Саратов, Воронеж, Новосибирск, Омск): цены, номинированные в долларах, замирают; цены, номинированные в рублях, растут (Самара - на 40%, Саратов - на 20%), но не могут достичь темпов девальвации; происходит быстрая дедолларизация рынка.

В городах, где  цены на вторичном рынке прочно номинированы в долларах, существуют секторы рублевых цен. В этих секторах цены не сразу  начали расти. Прежде всего, это цены на первичном рынке муниципального жилья. В Москве, например, в первые 2 недели после начала кризиса, пока правительство не подняло цены, все  квартиры у фирм-дилеров были раскуплены. В Новгороде за 2 дня было распродано 4 дома. В Санкт-Петербурге, Омске, Ульяновске удалось в августе провести по 150-200 сделок с жилищными сертификатами (также номинированными в рублях).

Правительство Москвы подняло рублевые цены на муниципальное  жилье сначала на 30%, затем в 2,2 раза, и квартиры перестали продаваться.

Таким образом, на первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема  цен, но их реального повышения не произошло.

2) Вторая фаза –  рынок замер (конец  августа - начало  сентября)

На данном этапе определяющим фактором стал паралич  банковской системы в сочетании  с политическим кризисом. Располагающие  наличной валютой потенциальные  покупатели, дезориентированные начавшимся 23 августа политическим кризисом, заняли выжидательную позицию. Финансовый кризис не позволил потенциальным покупателям  извлечь из банков свои накопления, причем не только долларовые, но и рублевые, и даже ранее подготовленные сделки начали расторгаться. Их число в  большинстве городов сократилось  на 40-60% (в Петербурге, Нижнем Новгороде, Саратове, Новгороде всего на 10-20%). В основном реализовываются ранее  подготовленные сделки, выставленные же в августе квартиры остаются непроданными до конца сентября. Такая реакция  рынка резко отличается от реакции  в период после “черного вторника” 11 октября 1994 г.

Необычное для  отечественной практики поведение  рынка можно объяснить следующим. Риэлторы-практики и специалисты  отмечают, что за последние 2-3 года существенно  изменился социальный состав покупателей  на рынке жилья как в Москве, так и в ряде других городов. Ранее  покупатели представляли тонкий слой быстро разбогатевших людей, плативших  за жилье сразу и наличными. К  началу финансового кризиса гораздо  большую роль играть уже представители  нарождающегося среднего класса, составляя  по оценкам экспертов, от 30 до 40% всех покупателей. Они улучшают свои жилищные условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Соответственно возникла группа продавцов - людей малого достатка, улучшающих свое текущее  финансовое положение продажей большей  и покупкой меньшей квартиры. Причем, за 2-3 года относительной финансовой стабильности многие граждане из обеих  групп населения сделали сбережения посредством вложения своих денежных средств в банки, в том числе на наиболее доходные, рублевые депозиты. Задержка с их возвращением привела к падению платежеспособного спроса на рынке , его обесцениванию в валютном эквиваленте (за счет девальвации), а в ряде случаев к отсутствию клиентуры.

3) Третья фаза –  выход из шока (конец  сентября)

Во второй половине сентября население начало понемногу извлекать свои сбережения из банков, но в условиях политической и экономической неопределенности покупатель не спешил возвращаться на рынок. Продавцы (прежде всего, риэлторские  фирмы) поняли конъюнктуру рынка (сокращение спроса) и начали снижать долларовые цены предложения в Москве и др. городах для начала на 2-4%, а затем и более. Владельцы элитного жилья в условиях финансового кризиса своих компаний, резкого сокращения доходов начали распродавать свою недвижимость, снижая цены в 2-3 раза. Все это привело к некоторому оживлению рынка, увеличению числа сделок. В городах с рублевыми ценами их рост остановился на уровне 30-60% (соответствует 2-3 кратному снижению цен в долларовом эквиваленте). В результате многие продавцы квартир, ориентирующиеся в соотношениях валют и ценовой ситуации, начали снимать объекты с продажи. С одной стороны, это способствовало дальнейшему подъему цен, с другой - предложение уже не могло удовлетворить имевшийся ажиотажный спрос.

4) Четвертая фаза  – временное успокоение (октябрь-ноябрь)

В октябре-ноябре окончательно выявилось резкое расслоение рынка по признаку вида номинации  цен на объекты недвижимости - рублевые или долларовые.

В городах с долларовыми ценами продолжается снижение цен, что способствует началу оживления рынка. Так, в Москве после падения объема сделок на вторичном рынке жилья в августе на 40% относительно июля (с 7,8 до 5,4 тыс. договоров купли-продажи квартир) в октябре - ноябре объем продаж квартир стабилизировался: на вторичном рынке - на уровне 5,5-5,8 тыс. (70-75% от докризисного июля, чуть менее 50% от рекордного за все годы декабря 1997 г.); на первичном рынке - снизился относительно ажиотажного августа - сентября до июльского уровня 2,2-2,3 тыс. (около 90% от декабря 1997 г.).

Таким образом, во многих городах с долларовой номинацией цен на недвижимость после обвального падения объема сделок цены на жилье  начали снижаться, снижение объема сделок остановилось и наметилось оживление  рынка. Однако не везде продавцы и  риэлторы смогли осуществлять осознанную политику снижения цен. В тех городах, где долларовые цены оставались замороженными, рынок продолжал находиться в  состоянии стагнации.

В городах  с преимущественно рублевыми  ценами реакция на кризис рынков недвижимости выглядела иначе. Активность рынка и объем сделок увеличиваются при том, что рост рублевых цен продолжается, хотя и меньшими темпами. Продавцы приняли новую ценовую ситуацию и начали возвращаться на рынок. Таким образом, в городах с рублевой номинацией цен на недвижимость наблюдался резкий рост цен, но при этом - еще более резкое падение их долларового эквивалента. Активность рынка, как правило, выросла относительно сентября и стабилизировалась на новом уровне .

5) Пятая фаза - оживление  рынка недвижимости (середина  ноября - декабрь)

В наиболее явном  виде этот процесс происходил в Москве, где в декабре объем продаж вырос на вторичном рынке до 9 тыс., превысив июльский на 30% и составив 75% от декабря 1997 г. Средняя цена предложения 1 кв. м квартир составила в ноябре $900, декабре - $890, при этом темпы снижения цен составили в октябре и ноябре около 3%, в декабре - 1 %. На первичном рынке цены после их обвала в сентябре выросли в декабре до уровня $695 (-6% за год), объем продаж (3,3 тыс.) превысил уровень предыдущего года. Резко повысилась ликвидность жилья: объем предлагаемых к продаже квартир в районах массовой застройки уменьшился на 40%. В других городах с долларовой номинацией цен замедление темпов снижения цен и повышение активности рынка были не столь заметными. В городах с рублевой номинацией цен происходили несколько иные процессы: рост цен замедлился, снижение их долларового эквивалента прекратилось или замедлилось, объем сделок вырос или стабилизировался.

Основной  причиной повышения активности рынка  в конце года стал отложенный спрос. Дело в том, что инфляционные ожидания, опасения политической и экономической  нестабильности заметно снизились, и население начало тратить свои придержанные в сентябре-октябре  денежные средства. Другой причиной явилось  начинавшееся оживление экономики. За счет фактора резкой девальвации  рубля и повышения эффективности  экспорта, возросли доходы предприятий-экспортеров  и связанной с ними инфраструктуры. Повысились также доходы предприятий, выпускающих отечественные товары - невысокие (относительно девальвации  рубля) темпы инфляции сделали их вполне конкурентоспособными на внутреннем рынке. Сопутствующей причиной оживления  рынка недвижимости явилась ситуация на валютно-финансовом и фондовом рынках. Там практически прекратили существование  высокодоходные спекулятивные инструменты, и дополнительные доходы предприятий  и банков от основной деятельности направились по сложившейся российской практике не на возврат задолженности  по зарплате или на обновление основных фондов, а на рынок недвижимости. Дополнительным стимулом для его  приобретения стало предполагавшееся вступления в силу с начала 1999 г. Закона “О государственном контроле над соответствием крупных расходов”, которое в итоге не состоялось.

Таким образом, к концу 1998 г. в большинстве городов, как с долларовой, так и с  рублевой номинацией цен четко отмечается повышение активности рынка жилья  и уменьшение темпов снижения цен.