Использование метода срока службы для определения износа

      Использование метода срока службы для определения  износа 

      Задание 1

     Определите  рыночную стоимость объекта недвижимости на основе следующих данных. Оцениваемое  здание отличается от аналогов, выбранных для определения степени износа тем, что нуждается в замене ковровых покрытий. Здание построено 22 года назад, имеет восстановительную стоимость 900 000 ден.ед., смета затрат на полную замену ковровых покрытий составляет 70 000 ден.ед. Анализ сделок по схожим зданиям, которые использовались для оценки степени износа, выявил различие, заключающееся в том, что они были проданы после замены ковровых покрытий. Общий срок экономической службы здания 85 лет. Для расчетов оценщик исходит из условного предположения, что в оцениваемом здании произведена замена ковровых покрытий, поэтому его действительный возраст на 20% меньше его фактического возраста. Известно также, что стоимость земельного участка составляет 120 000 ден.ед. 

      Задание 2

     Определите  рыночную стоимость здания, расположенного в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что невыгодное месторасположение повлекло 15% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, составляет 750 000 ден.ед. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок экономической службы здания составляет 80 лет. 

Оценка  физического износа методами разбивки и  срока службы 

      Задание 3

     Для оценки общего физического износа здания, имеющего полную восстановительную стоимость 750 000 ден.ед., оценщик определил на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене ковровых покрытий в 50 000 ден.ед., затраты по замене отопительной системы - 75 000 ден.ед., затраты по замене кровли - 100 000 ден.ед.. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, который соответствует действительному, так как состояние здания среднее. Кровля была заменена 15 лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшее время не менялась, ожидается, что она прослужит еще 5 лет. Стоимость только что проведенного ремонта дверей - 15 000 ден.ед. Оценщик определил, что их не потребуется ремонтировать в течение 5-ти лет. Анализ рынка функционирования подобных зданий показал, что общий полезный срок их службы составляет 100 лет.

     На  основе имеющихся данных заполните  нижеприведенную таблицу, определив  общий износ с помощью метода разбивки и метода срока службы. Сравните полученные разными методами значения, сделайте вывод.  

     Оценка  внешнего износа методом анализа парных продаж 

     Задание 4

     На  основе нижеприведенных данных (табл.) и используя метод анализа  парных продаж, заполните таблицу  до конца и определите величину внешнего износа жилого 120-квартирного здания, расположенного на подветренной стороне от модернизированного нефтеперерабатывающего завода.

Оценка  общего накопленного износа методом рыночной выборки 

     На  основании нижеприведенных данных о сопоставимых объектах недвижимости заполните таблицы 1,2 до конца и  определите по каждому варианту величину накопленного износа оцениваемого здания методом рыночной разбивки. Известно также, что фактический возраст оцениваемого здания 10 лет, а его полная восстановительная стоимость 300 000 у.е.

     Вариант 1

     Таблица 1

     Вариант 2

     Таблица 2