Ипотечное кредитование

     Большинство банков применяют все же аннуитетные  платежи, аргументируя свой выбор тем, что это удобнее для заемщиков  – не надо думать, какую сумму  вносить в каждом следующем месяце. Это верно лишь отчасти. Даже в  случае дифференцированных выплат ничто  не мешает заемщику ежемесячно выплачивать  банку равную сумму, ведь проценты в  любом случае будут начисляться  на остаток задолженности (но при  этом «тело долга» будет убывать  быстрее). Существует другой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В  самом начале погашения долга  именно аннуитет более комфортен  для заемщика (см. графики выплат). 
 
 
 
 
 

Рис. 1.1 Схема аннуитетного и дифференциального  платежей 

       Необходимо отметить, что для небольших краткосрочных кредитов разница в способе погашения кредита – аннуитетными или дифференцированными платежами - практически не ощущается. Она становится более заметной при увеличении срока кредита и при более высокой процентной ставке.

     Пример 2. Сколько денег заплатит заемщик, выплачивая кредит в 10 тыс. у. е., взятый на разные сроки и под разные ставки? Один из банков предлагает ему погашать долг аннуитетными выплатами, другой –  дифференцированными.

     Для решения задачи подсчитаем суммарные  выплаты процентов при погашении  кредита двумя упомянутыми выше способами (для одинаковой суммы  кредита, но для разных сроков и ставок). Результаты вычислений представлены в  таблицах. 
 

     Таблица 1.2.1

     Сумма кредита: 10 тыс. у. е. Ставка: 10 % годовых

     Таблица 1.2.2

     Сумма кредита: 10 тыс. у. е. Ставка: 12 % годовых

     2. Анализ российского рынка ипотечного  кредитования 

     В последние годы Россия переживает ипотечный  бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2007 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2009 г. – уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан¹.

     Сегодня можно смело констатировать, что  среди услуг по кредитованию населения  появился новый лидер: на смену волны  краткосрочных потребительских  заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Согласно информации Банка России, на 1 января 2009 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья – 14,2 года. Все говорит о том, что россияне верят в свое финансовое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в целом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% , при этом ставки снизятся с нынешних 15 – 10% до 5 – 6%^.

     Но  это все в будущем. А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3 – 4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 – 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной этого года фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, притом, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому – беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

     Данные  агентства «Индикаторы рынка  недвижимости» свидетельствуют  о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную  квартиру в Москве можно было приобрести за 80 – 100 тыс. дол., то сегодня эта  цена увеличилась вдвое, а ближе  к центру города – втрое. Сегодня  в среднем стоимость 1 м2 жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это – не предел. К сожалению, доходы москвичей со средним достатком за этим ценовым ралли не поспевают. В конце июня текущего года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость.

     Кроме того, проблема усугубляется «модными»  ныне инвестициями в столичную недвижимость зачастую со стороны региональных инвесторов как юридических, так и физических лиц, а также недостаточными объемами строящегося жилья в Москве. Таким образом, возникла ситуация, когда спрос превышает предложение, а это неизбежно ведет к повышению цен и снижению качества. Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера – настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные «прорехи», начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки: т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что разви-тие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются ко-миссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, – динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами. Одним из таких специализированных кредитно-финансовых учреждений сегодня выступает КБ «МИА» (ОАО) – Коммерческий Банк «Московское ипотечное агентство» (Открытое Акционерное Общество) (лицензия Банка России № 3344), который был создан в соответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве». Акционером банка стало Правительство Москвы. Тогда в 2000 г. «молодая» российская ипотека только вставала на ноги и делала первые шаги.

     Что касается состояния рынка регионального  ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Времена, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы районах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в европейской части России, – Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры – Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным.

     Конечно же, несмотря на единые законы и общие  принципы рынка, у региональной ипотеки  есть свои отличительные особенности. Главное отличие, на наш взгляд, регионального  рынка ипотеки от московского  – валюта кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кредиты в рублях, тогда как  в Москве основная валюта ипотечного кредита – доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня  документов.

     Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. На наш взгляд, это объясняется  тем, что основными игроками на ипотечном  рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями  являются лишь сроки регистрации  ипотечных сделок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита  поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков не членов семьи, что  напрямую связано с несоответствием  уровня доходов жителей региона  темпам роста цен на жилье.

     Все это наглядно указывает на насущную потребность дальнейшего развития и совершенствования рынка ипотечного кредитования. Вместе с тем, на наш  взгляд, грядут неизбежные и серьезные  инфраструктурные изменения. К сожалению, сейчас ипотекой занимаются все, кому не лень, – более 300 банков заявляют ипотеку в своих продуктовых  линейках, что, по нашему мнению, нельзя оценить как положительное явление. Наряду с этим отрадно заметить, что на ипотечном рынке сейчас уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально  и качественно. Ведь совершенно объективно что, чем выше профессионализм и чем больше профессионалов, тем лучше для всех: больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний. В настоящее время можно также с уверенностью говорить о том, что в нашей стране формируется, а в столичном регионе практически сформирован вторичный рынок ипотечных кредитов на приобретение недвижимости в жилищной сфере. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд руб.

     За  истекший период текущего года спрос  на права требования по ипотечным  кредитам продолжает расти, уже в  июле текущего года показатели объемов  рефинансирования сопоставимы с  данными конца прошлого года.

     Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие  перспективы развития и большое  будущее. Она становится более доступной  и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

     Ипотечное кредитование является одним из динамично  развивающихся направлений рынка  финансовых услуг на Западе, но в  современных российских условиях ипотека  – относительно новое понятие. Хотя, первые ипотечные кредиты выдавались еще во времена Екатерины II, после  1917 г. операция выдачи кредита под залог недвижимости исчезла из финансового сектора вместе с понятием частной собственности. В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. Опыт зарубежных стран нам свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Масштабы потенциального влияния ипотеки на реальный сектор сопоставимы с эффектом от ежегодного привлечения десятка миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций, а может, и превосходят его. Таким образом, ипотечное кредитование – один из немногих механизмов, способных вызвать ускоренное развитие не только самой экономики, но и многих смежных с ней отраслей. По мнению председателя Госстроя России, в будущем до 70 процентов населения нашей страны может быть обеспечено жильем за счет целевого долгосрочного кредитования. Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. По данным Центробанка, в 2008 году объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос в 2,3 раза до 125,7 млрд. рублей. По прогнозам экспертов, в 2013 году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится почти в два раза и достигнет 17 миллиардов долларов США. Несмотря на быстрый рост российского рынка ипотечного кредитования, объем этого рынка по сравнению со странами Европы и США остается весьма небольшим, доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1% против 34% в странах Европейского союза. На сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка. Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высоко концентрированным, на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков. При этом 70% всего рынка контролируется пятью крупнейшими банками: Сбербанком (50%); банком «ДельтаКредит», Райффайзенбанком, Городским Ипотечным Банком и Внешторгбанком, на которые в совокупности приходится 20% рынка ипотеки.