Ипотечное кредитование

Содержание  

Введение 3

1. Понятие ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты 5

     1.1 Аннуитетный вид ипотеки 5

     1.2 Дифференциальный вид ипотеки 7

2. Анализ  российского рынка ипотечного  кредитования 12

Заключение 17

Список  использованной литературы 19

Приложения 21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

     Актуальность  ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера  всеобщего взаимного недоверия  хозяйствующих субъектов, большое  количество банкротств предпринимательских  структур, повальная задолженность  юридических и физических лиц  бюджетам различных уровней, а также  задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического  климата – все это обусловливает  необходимость существенного ужесточения  контроля при совершении крупных  коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов  сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

     В этой связи расширение применения ипотеки  как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить  в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также  разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также  дать импульс жилищному строительству  и ряду других отраслей национальной экономики.

     Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного  строительства, кредитования малого и  среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса  дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного  спроса основной массы населения, действующие  цены на жилье, условия получения  кредитов на приобретение квартиры или  строительство собственного дома, суммарную  стоимость активов, находящихся  под контролем малых и средних  предприятий.

     Системы ипотечного инвестирования предусматривают  механизм накоплений и долгосрочного  кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для  финансирования, приобретения, постройки  и перепланировки как жилых, так  и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для  получения запрашиваемой ссуды  заемщик должен быть совладельцем некоего  строения, означает, что в подавляющем  большинстве случаев залоговое  имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

     Все вышесказанное подчеркивает большое  социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить  инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической  проблемы.

     Таким образом, ипотека является в настоящее  время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем  не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у  ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток  к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования. Все вышесказанное  подтверждает актуальность и практическую значимость темы исследования.

     1. Понятие ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты

     1.1 Аннуитетный вид ипотеки     

     Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     С 2002—2003 годов почти все банки  стали быстро переходить на аннуитетный вид. При этом типе расчетов клиент платит каждый месяц одинаковую сумму. При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий.

     Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа  такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном  платеже будет выше, чем при  дифференцированном. Например, при  десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для  заемщика примерно ту же сумму, которую  выплатит при 14% дифференцированного  платежа.

     Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется  главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает  в первую половину срока. Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что впервые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.

     Например, два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти.

     То  же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв  заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. «Аннуитетный» заемщик  за половину срока перечислил банку  примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного  долга — только четверть.

     Ежемесячный аннуитетный платеж - постоянная сумма, которую заемщик каждый месяц отдает банку. Он складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов. В начале выплат в структуре ежемесячного платежа основная доля - проценты, и незначительная - выплаты основного долга. В финале все изменяется с точностью до наоборот: в структуре аннуитетного платежа преобладает уже погашение основного долга.

     Формула аннуитетного платежа выглядит следующим  образом:

                                                  ЕП = СК ,                                            (1)

     где ЕП - размер ежемесячного платежа;

     СК - сумма кредита;

     ПС - годовая процентная ставка;

     КМ - количество месяцев (срок, на который  выдан кредит).

     Как было сказано выше, ежемесячный аннуитетный  платеж складывается из двух составляющих - возвращения основного долга  и начисленных процентов:

                                                  ЕП = ВОД + ЕПВ,                                        (2)

     где ВОД - возврат основного долга;

     ЕПВ - ежемесячные процентные выплаты.

     На  этом сходство в подходах банков заканчивается, и начинаются различия. Состоят они  в подходах к вычислению суммы  причитающихся процентов. Основных подходов два, разница - в используемой временной базе. Часть банков исходят из того, что «в году 12 месяцев», и тогда размер ежемесячных процентных выплат определяется по формуле:

                                          ЕПВ = ОЗ,                                                    (3)

     где ЕПВ - ежемесячные процентные выплаты;

     ОЗ - остаток задолженности в данном месяце;

     ПС - годовая процентная ставка.

     Часть банков исходит из того, что «в году 365 дней» и такой подход называется расчетом точных процентов с точным числом дней ссуды. Размер ежемесячных  процентных выплат в данном случае определяется по формуле:

                                 ЕПВ = ОЗ * ПС *,                                                 (4)

     где ЕПВ - ежемесячные процентные выплаты; ОЗ - остаток задолженности в данном месяце; ПС - годовая процентная ставка;

     ЧДМ - число дней в месяце (понятно, что  это число меняется от 28 до 31).

     Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы  ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого остается неизменным) вычесть  размер процентных выплат в данном месяце:

                                   ВОД = ЕП - ЕПВ. 

1.2 Дифференциальный вид ипотеки 

           Он также складывается из двух составляющих – возвращения  основного долга и процентных выплат (процентные выплаты вычисляются  по приведенной выше формуле). Каждый месяц сумма основного долга  уменьшается на одинаковое число (сумма  кредита, деленная на количество месяцев). Из-за постоянного уменьшения суммы  долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный  платеж. Формула расчета дифференцированного  платежа выглядит следующим образом (разница – в точности подсчета дней в месяце): 

                                        ЕП = +ОЗ ,                                          (5) 

     или

                                    ЕП = +ОЗ • ПС ,                                   (6) 

     где ЕП – размер ежемесячного платежа;

     СК  – сумма кредита;

     КМ  – количество месяцев (срок, на который  выдан кредит);

     ОЗ  – остаток задолженности в  данном месяце;

     ПС  – годовая процентная ставка;

     ЧДМ – число дней в месяце (от 28 до 31).

     Как определить, какой способ погашения  является более выгодным?

     Рассмотрим  конкретный пример.

     Пример 1. Банк А предлагает кредит в 5 тыс. у.е. на 18 месяцев под 13 % годовых. Выплаты  кредита – ежемесячно равными  частями (аннуитет). Банк Б предлагает аналогичные условия, но с дифференцированными  выплатами (размер ежемесячного платежа  по мере погашения долга уменьшается). Дополнительных комиссий в обоих  случаях не предусмотрено. Сколько  заемщик заплатит за кредит банку  А и банку Б?

     В результате подсчетов мы получим  следующие графики платежей (Приложение 1) и (Приложение 2). В данных таблицах при подсчетах использован подход «в году 12 месяцев».

     Получилось, что при прочих равных в случае аннуитетных выплат заемщик заплатит за кредит 530,28 у. е., а в случае дифференцированных – 514,58.

     Приведенные таблицы наглядно доказывают тот  факт, что дифференцированные выплаты, как правило, выгоднее для заемщика. Причина выгодности дифференцированного  платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат. На длительных сроках и при внушительных суммах кредита экономия на платежах действительно существенна. Однако именно внушительные суммы играют с дифференцированным платежом злую шутку. На первоначальном этапе его размер ощутимо больше, нежели размер аннуитета. Соответственно, во-первых, банк одобрит меньшую сумму кредита. А во-вторых, многие заемщики оказываются просто не в состоянии выплачивать дифференцированные платежи в первые месяцы и потому, кусая локти, соглашаются на аннуитет. Даже зная, что он по определению менее выгоден. Например, для кредита в 4 млн. руб., взятого на 25 лет по ставке 11 % годовых, размер ежемесячного аннуитетного платежа составит около 49 тыс. руб. В то же время заемщик, выбравший дифференцированный платеж, на протяжении первого года будет отдавать 61 – 62,5 тыс. руб. в месяц. Только к исходу восьмого года размер дифференцированного платежа станет меньше аннуитетного. Наглядно разницу между аннуитетными и дифференцированными платежами можно представить следующим образом.