Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика

Промышленная ипотека, на наш взгляд, должна основываться на следующих условиях и предпосылках:

• формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков;
• предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия;
• предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции в физические (реальные), а также в оборотные и нематериальные активы;
• необходимо предусмотреть возможность заключения договора поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности ипотечного кредитования для кредитора;
• одним из обязательных условий промышленного ипотечного кредита должно являться заключение договора страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора.

Использование ипотечного кредитования имеет в промышленной сфере достаточно серьезные перспективы. Его потенциал в том, что предприятия нуждаются в оборотных средствах, помимо этого возникающая конкурентная борьба заставляет руководство предприятий постоянно изыскивать ресурсы на техническую модернизацию и перевооружение. Об этом свидетельствуют данные табл. 3.

Таблица 3

Структура инвестиций в  нефинансовые активы (в % к итогу)

По данным табл. 3 можно заключить, что наиболее перспективными направлениями  кредитования являются инвестиции в  основной капитал, а также в прирост  запасов материальных оборотных  средств. Как показывает экспертный анализ балансовой и рыночной стоимости предприятий, в настоящее время наблюдается явное (практически в 5 раз) превышение балансовой стоимости над рыночной. Это произошло из-за неоправданно завышенных коэффициентов переоценки основных средств, утверждаемых правительством РФ в течение последних лет. Тем не менее, выдаче ипотечного кредита должна предшествовать рыночная оценка независимым оценщиком стоимости предприятия как имущественно-хозяйственного комплекса. Именно эта оценка и должна быть положена в основу определения суммы предполагаемого промышленного ипотечного кредита.

Финансирование реальных инвестиций за счет ипотечного кредитования

Одно из решающих направлений развития российской экономики – развертывание и последующее совершенствование системы малых предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых инвестиций, работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способны наиболее быстро и экономно решать проблемы реструктуризации части экономики, формирования и насыщения рынка потребительских товаров.

Поддержка малого бизнеса – одна из приоритетных задач государства. Во-первых, малое предпринимательство – эффективное средство решения ряда социальных проблем, прежде всего проблемы занятости. Во-вторых, развитие малого бизнеса необходимо и с точки зрения более полного и гармоничного использования экономических ресурсов. При таком подходе средства, выделяемые данному сектору, действительно являются инвестициями, способными приносить прибыль.

Инвестиционные средства малых  предприятий различаются, как известно, на собственные и заемные. И хотя малый бизнес не требует больших вложений для становления и развития, многие предприятия не способны на отдельных этапах своей деятельности обойтись без привлечения средств извне. Пока нет оснований говорить, что российский малый бизнес пользуется предпочтением в распределении инвестиционных ресурсов. Финансирование – наиболее узкий участок в их жизнедеятельности. По данным, полученным в результате социологического опроса руководителей малых предприятий, 1/2 их них при организации дела ограничилась собственными ресурсами; чуть более 1/4 сумели получить кредит, менее 20% – привлечь средства третьих лиц – вкладчиков.

Определенную роль в инвестиционном процессе играют иностранные инвестиции. Положительной особенностью таких инвестиций является наличие значительной и стабильной финансовой базы. Теоретически потенциал данных инвестиций при наличии благоприятного инвестиционного климата достаточно значителен. Однако предпочтение иностранных инвесторов касается лишь определенных отраслей хозяйства и видов деятельности. Основные «вливания» в российскую экономику иностранные компании и фонды делают в добывающие отрасли, развитие инфраструктуры которых наряду с физическим и моральным старением других отраслей способствует закреплению России в качестве сырьевого придатка Запада. До последнего времени наиболее привлекательным для иностранных инвесторов был российский рынок ценных бумаг, дававший широкие возможности для разного рода спекуляций и достижения узкокорыстных целей. Сегодня особенно важно сформировать условия для расширения инвестиций в реальный сектор экономики. В этой связи можно вспомнить, например, что в свое время в Бразилии был принят ряд законодательных актов, разрешавших иностранным компаниям торговлю на территории государства лишь при условии создания в стране рабочих мест и использования национальной рабочей силы.

Поиск внутригосударственных заемных  средств, как правило, ограничен  возможностями отечественной кредитно-финансовой системы. Основная масса банков и иных кредитных организаций оказалась оторванной от реальной экономики.

Значительные средства малому бизнесу  дала приватизация, но в связи с  завершением этого процесса и  на этот источник рассчитывать не приходится.

Таким образом, средства для инвестирования в малый бизнес можно пытаться найти с достаточной долей вероятности только у государства и населения. Однако в механизме инвестирования остается одно узкое место – проблема возвратности. Не секрет, что до своего двухлетия доживает лишь 1/2 малых предприятий, и кредиторы не хотят нести убытки на столь рискованном поприще.

Выходом из создавшегося положения  может стать внедрение ипотечного кредитования малого бизнеса. Ипотечное  кредитование является экономически привлекательным  и для государства, и для  предприятий реального сектора экономики.

Ипотека в разных случаях может  быть использована для реализации следующих  функций:

• как механизм создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;
• как дополнительный инструмент обеспечения и стимулирования оборота и перераспределения имущества в том случае, когда другие способы (например, купля-продажа) юридически невозможны или экономически нецелесообразны;
• создание многоуровневого мультиплицируемого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Имущественные интересы залогодателей (предприятий) направлены на максимизацию объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости  заложенной недвижимости. С другой стороны, общество в лице государства заинтересовано в разумной капитализации национального недвижимого имущества, в ускорении оборота вложенного капитала, в ликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталами, в неинфляционных методах поддержки производства, а также в пополнении доходной части государственного бюджета.

Договор ипотеки представляет собой  по сути долгосрочную программу согласованных  усилий участников договора по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Другими  словами, ипотечное кредитование предприятий можно рассматривать как долгосрочные инвестиции залогодержателя в недвижимость залогодателя. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные деньги (к тому же обеспеченные недвижимостью), а для заемщика – практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своего предприятия.

Основным отличием (и преимуществом) ипотеки от обычного договора залога является то, что заложенное имущество (в данном случае – предприятие) остается в распоряжении залогодателя. Это позволяет владельцу предприятия в полной мере использовать свои производственные и предпринимательские способности для уплаты всех долгов за полученный кредит, а также развивать и совершенствовать производство. Предприятие как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс, включая права требования.

При этом следует помнить, что ипотека  не распространяется на следующие категории  недвижимости: участки недр, особо  охраняемые природные территории, государственные и муниципальные жилые дома и квартиры, имущество, запрещенное к приватизации, изъятое из оборота и

некоторые другие.

Общие правила хозяйственного применения и юридического регулирования ипотеки  исторически складывались в России на основе норм классического римского права, основными принципами которого были следующие:

• предмет ипотеки оставался и в собственности и во владении залогодателя (это обеспечивало возвратность кредита через получение прибыли от хозяйственной деятельности залогодателя);
• имущество позволялось перезаложить, так как прямой переход недвижимости в собственность залогодержателя не предусматривался (отсюда – очередность удовлетворения требований должников) и др.

Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством сходным  способом, т.е. залогодержатель защищен даже при банкротстве залогодателя. Законом установлено, что в конкурсную массу при банкротстве не включается имущество, которое является предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются все его обязательства, обеспеченные залогом.

В настоящее время приоритетными  областями ипотечного кредитования являются:

• строительство и реконструкция зданий и сооружений;
• производство строительных и отделочных материалов;
• производство товаров народного потребления;
• общественное питание;
• гостиничное хозяйство;
• закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия, некоторых дефицитных товаров).

В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания экономических  и юридических условий для нормального функционирования системы оценки и страхования имущества при заключении сделок, связанных с ипотечным кредитованием и инвестициями.

Как правило, при подготовке заключения о возможности выдачи ипотечного кредита специальное подразделение  банка (либо департамент экономической политики города или региона) требует от потенциального залогодателя представления следующих документов:

• письма-ходатайства;
• бизнес-плана, ТЭО проекта;
• учредительных документов;
• копий балансов;
• инвестиционного паспорта;
• заключения аудитора (для действующих предприятий);
• справки об имуществе и правах заемщика.

Проверка представленных документов и оценка стоимости объекта залога (срок – примерно 1 месяц) позволяют составить заключение о целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения. К основным критериям отбора проектов относятся: социальная и экономическая значимость проекта, его экономическая эффективность (сроки реализации, окупаемости, размер прибыли и т.п.), наличие у получателя кредита имущества и имущественных прав достаточной для залога стоимости.

Следует отметить, что в качестве залогодателя может выступать не только самостоятельное юридическое  лицо (организация, осуществляющая проект), но и администрация города. В этом случае предметом залога будет являться имущество из специально созданного залогового фонда. В Москве при заключении сделки залогового кредитования предполагается одновременно заключать также договор страхования имущества за счет залогодателя, в результате чего он получает полис титульного страхования (содержит данные о праве собственности на объект и гарантирует реализацию залогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению.

Таким образом, учитывая уже имеющийся опыт, можно утверждать, что ипотечное кредитование является одним из экономически привлекательных способов инвестирования предприятий, особенно в сфере малого бизнеса. Серьезным препятствием в его практическом применении являются недоработанность законодательно-правовой базы, отсутствие сбалансированного и отработанного механизма его организации, общая экономическая и политическая нестабильность в стране. Все это обусловливает высокую степень риска совершения подобных сделок, неуверенность потенциальных инвесторов в надежности своих вложений, и соответственно тормозит развитие реального сектора российской экономики.

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ сОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ  КРЕДИТОВ