Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика

Красноярский край. В Красноярском крае своеобразное, но реальное долгосрочное кредитование началось в 1994г., когда администрация края утвердила Положение о порядке выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда (в начале 1993г. был образован жилищный фонд, жилые помещения из которого предоставлялись определенным категориям граждан только по договору аренды).

Арендатор сам выбирал срок выкупа жилого помещения, но в пределах 15 лет. Выбор конкретного срока выкупа отражался в договоре аренды жилого помещения с правом выкупа, в котором также фиксируется график платежей фонду в счет выкупа помещения. При этом выкупная цена помещения выражается в определенном числе минимальных размеров оплаты труда, установленных законодательством РФ на момент заключения договора. Помещение переходит в собственность арендатора при уплате им указанного в договоре числа минимальных размеров оплаты труда.

До настоящего времени посредством  аренды жилого помещения с правом выкупа улучшили свои жилищные условия  более 2000 семей края. При этом более 120 из них уже выкупили жилые помещения, т.е. стали их собственниками. За 4 года на подобное ипотечное кредитование из бюджета края была выделена сумма, эквивалентная более чем 6 млн. долл. США. К сожалению кризис внес определенные коррективы – количество заемщиков снизилось более чем в 2 раза. В 2000г. ипотечные кредиты получили всего около 180 семей.

Город Новгород. В ноябре 1996г. новгородская городская Дума утвердила «Временное положение об условиях и порядке  предоставления гражданам жилищных кредитов на строительство, реконструкцию  или приобретение жилья».

Созданные условия развития рынка  жилья позволили обеспечить ежегодный прирост количества зарегистрированных сделок с жильем на уровне 2,8-3% от общего объема жилищного фонда. В связи с изменениями финансовой ситуации в стране объемы ипотечного кредитования в городе снизились, однако их удельный вес не претерпел значительных изменений в общем объеме кредитования.

Город Рязань. Реализация программы  городского строительства предусматривает  внедрение механизма ипотечного кредитования. Часть прибыли, полученной от продажи благоустроенных земельных  участков, планируется направить на долговременное кредитование населения. В результате будет построено жилье на сумму в 4 раза большую, чем объем выданных кредитов.

Тюменская область. В Тюменской  области создана защищенная система  жилищно-строительных накоплений и кредитования для обеспеченных и средне обеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системы является соответствующий Фонд, созданный на основе законов «Об инвестиционной деятельности» и «О некоммерческих организациях». Фонд имеет право инвестировать средства только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетных средств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения сохранности инвестиций граждан и других инвесторов. Недвижимость на балансе Фонда создает 100-процентную защиту инвестиций всех инвесторов. Основные задачи Фонда следующие:

• привлекать средства населения путем эмиссии ценных бумаг или организации непосредственных взносов вкладов, в т.ч. через банки;
• менять, продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан самостоятельно или через посредников (риэлтеры, подрядчики);
• содержать жилищные фонды на балансе до полного расчета с гражданином;
• предоставлять гражданину жилищные займы или рассрочки в форме неоплаченной части площади или в денежной форме через уполномоченные банки;
• обеспечить возврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;
• обеспечить защиту вкладов граждан и иных инвесторов.

Республика Удмуртия. С 1993г. здесь  из бюджета республики начали кредитование индивидуального застройщика на срок до 20 лет под 7% годовых. До 1993г. в общей доле строительства жилья примерно 13% составляло индивидуальное жилье, все остальное строилось за счет других источников. В 1994г., с момента начала кредитования, индивидуальное жилье составило 24% в общем объеме строительства жилья, в 1995г. – 31, в 1996г. – 29, в 1997г. – 37%, в 1998г. – 29%, в 1999г. – 31%, в 2000г. – 34%.

Кредиты выделяли на завершение строительства  индивидуального жилья в сельской местности. Таким образом, кредиты получили 6453 семьи. Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению ипотечного кредитования, представлены в табл. 2.

Таким образом, в России в настоящее  время, несмотря на финансовую нестабильность уже довольно активно применяются различные схемы ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержки региональных властей.

Таблица 2

Основные экономические показатели некоторых регионов России,

приступивших к внедрению  программ ипотечного кредитования.

1.3. Система ипотечного кредитования  в Европе и США

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

В настоящее время ипотека в  странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС  до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно  ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита  фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния  экономики и устанавливается  фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.

В странах ЕЭС действуют государственные  системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта  равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения  размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы  ипотечного кредитования являются законодательные  нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения  депозитов, а путем выпуска специальных  ипотечных облигаций (закладных). Эти  облигации, как правило, считаются  высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют  в соответствии с общими нормами  ЕС для кредитных учреждений. Это  касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных  средств банка, взвешенная по степени  риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации  ипотечного кредитования:

1. в Швеции, Дании кредиты и  залоги разделены. Государственная  регистрация необходима только  для залогов, а размер кредита  в органах регистрации прав  на недвижимость не фиксируется.  Это упрощает процедуру и перекладывает  на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. в Германии государственной  регистрации подлежит не только  залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер  кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

• залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
• эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
• предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
• эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

• предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;
• размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;
• участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;
• размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом  им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все  остальные частноправовые кредитные  институты не имеют права употреблять  для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации  прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Американская схема ипотечного кредитования

Страны англо-американской системы  права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло  это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся тогда условиях для  создания общенационального рынка  пришлось с помощью экономических  механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.

Таким образом, суть двухуровневой  модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному: