Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика

Возможно заключение контракта  через посредническую фирму или  аукцион на куплю-продажу имеющейся  недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

5. Опираясь на опыт рыночно  развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

• инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
• стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
• внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

6. В мировой практике проблема  привлечения банками средств  для долгосрочных ипотечных кредитов  решается в основном в рамках  двух основных моделей: депозитарной  модели института (основным источником  средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.

7. Основными рисками ипотечного  кредитования в России являются:

• кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);
• процентный риск;
• риск неликвидности.

8. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.

9. Устойчивое функционирование  всех элементов инфраструктуры  ипотечного рынка предполагает  создание:

• адекватной правовой и нормативной базы;
• эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
• эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
• надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
• источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
• резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.

Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой  ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.

Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.

В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:

• ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
• использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;
• применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).

Список использованных источников

I. Законодательные и нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.

II. Книги, монографии

4. Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. – М.: Филинъ, 1998.
5. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ, 1997.
6. Банковское дело: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 1998.
7. Германия. Факты. – Франкфурт-на-Майне, 1997.
8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. – М.: Филинъ, 1998.
9. Гросиан Р. К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады, платежный оборот. – М.: Международные отношения, 1996.
10. Долан Э. Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – СПб.: 1991.
11. Ем B.C. и др. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. – М.: Статут, 1999.
12. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С–Пб.: СПбГУЭФ, 1998.
13. Жилищная экономика: Пер. с англ. – М.: Дело, 1996.
14. Жилищно–строительная реформа. Справочное пособие для населения. – М.: НОРМА, 1997.
15. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 1998.
16. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000.
17. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. – Екатеринбург, 1998.
18. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. – М.: Финансы и статистика, 1999.
19. Квадратный метр под крышей закона. Жилищная энциклопедия. – М.: Домашний адвокат, 1997.
20. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». – М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.
21. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 1998.
22. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. – Саров, 1998.
23. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. – Саров, 1999.
24. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости). – М.: Контракт, 1999.
25. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование //Актуальные проблемы юридических наук. 1998. Вып. 2.
26. Общая теория денег и кредита: Учебник. – М.: ЮНИТИ, 1995.
27. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей Санкт–Петербурга. – СПб., 1997.
28. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998.
29. Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании. – М.: Финансы и статистика, 1986.
30. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 1999.
31. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям. – М.: Аудитор, 1999.
32. Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Правовая культура, 1999.
33. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 1999.
34. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). – М.: Ось–89, 1998.
35. Соколинская Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных кредитов. – М.: Консалтбанкир, 1997.
36. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – С.–Пб., 1997.
37. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Пер. с англ. – М.: ЮНИТИ, 1998.
38. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. – М.: ВАЗАР-ФЕРРО, 1994.
39. Уткин Э. Риск-менеджмент. – М.: ЭКМОС, 1998.
40. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

III. Материалы конференций и сборники научных трудов

41. 1-ая Международная практическая конференция «Ипотека в России». Сборник материалов. – М.: АНХ, 1999.
42. Оценочная деятельность в России. Сборник научных трудов – М.: Издательство Финансовой академии, 1998.
43. Парламентские слушания на тему «О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи» и международный семинар на тему «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России». – М.: Парус, 1998.

IV. Публикации в периодических изданиях

44. Андрюшин С.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкого кредита дореволюционной России? // Бизнес и банки. 1998. №49.
45. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999.
46. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость //Риэлтер. 1998. №2.
47. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании //Риэлтер. 1998. №№3,4.
48. Будет ли нынешнее поколение россиян жить при ипотеке? // Известия. 1997. №125.
49. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных. // Эксперт. 1998. №30.
50. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 1998. №10.
51. Грищенков А., Михайлов О. Залог земли необходим //Экономика сельского хозяйства России. 1997. №4.
52. Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки. 1996. №39.
53. Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном кредитовании в Москве //Профиль. 1999. №10.
54. Загородняя Е. Федеральные власти пытаются руководить ипотекой //Время. 1998. №120.
55. Замуруева И. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть. 1998. №32.
56. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли //Экономист. 1997. №4.
57. История создания и развития ипотечных банков Германии //Финансист. 1997. №3.
58. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования //Эксперт. 1998. №30.
59. Кибальник Е. Удовольствие не для всех //Аргументы и факты. 1998. №43.
60. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества документов //Риэлтер. 1998. №№3, 4.
61. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы //Городское управление. 1998. №9.
62. Клименко В., Рогова Е, Принятие закона – новый этап развития ипотечного кредитования //Риэлтер. 1998. №5.
63. Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества //Риэлтер. 1998, №4.
64. Лантюхов А.И., Маринин С.П. Ипотечное кредитование для предприятий. Возможно ли в России? //Деловой экспресс. 1997. 30 сентября.
65. Леонов Е. Дешевый кредит для дорогих квартир //Коммерсантъ. 1999. №5.
66. Лукина З. Механизм жилищных сбережений граждан //Риэлтер. 1998, №№3, 4.
67. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 1998. №6.
68. Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт. 1999. №16.
69. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций //Рынок ценных бумаг. 1998. №4.
70. Митрошина К. Использование секьюритизации для развития ипотечного кредитования //Рынок ценных бумаг. 1998. №4.
71. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция. 1998. №11.
72. Петров Н. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня. 1998. №15.
73. Пискунова М. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация //Риэлтер. 1998, №4-5.
74. Питкевич Ю. Ипотека пришла в Удмуртию //Строительная газета. 1999. №1.
75. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения //Экономика строительства. 1997. №10.
76. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России //Индустриализация в России. 1997. №5.
77. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 1997. №3.
78. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэлтер. 1998, №№3, 4.
79. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право. 1997. №9.
80. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 1998. №7.
81. Юрьева И. Квадратные метры в круглых суммах //Российская газета. 1997. 5 декабря.

¹ По материалам Российского статистического ежегодника.

² FNMA – Federal National Mortgage Association (Федеральная национальная ипотечная ассоциация).

³ GNMA – Government National Mortgage Association (Правительственная национальная ипотечная ассоциация).

⁴ FHLMC – Federal Home Loan Mortgage Corporation (Федеральная корпорация ипотечного кредитования.