Государственное управление муниципальным имуществом

Муниципальная казна - средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями (ст. 215 ГК РФ).

2.3. Аренда и продажа муниципального имущества

На территории Дмитровского района ежегодно заключаются договора продажи и аренды муниципального имущества в соответствии с федеральным законом  №159-ФЗ от 22.07.2008г.

За прошедший 2008 год было заключено 334 договора аренды муниципального имущества. Общая арендуемая площадь составила 39960м². Доход от сдачи в аренду муниципального имущества составил 35700 тыс. руб. Минимальная стоимость аренды 1-го квадратного метра муниципального имущества составляет 145 руб. Порядок расчета арендной платы за пользование движимым и недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности Дмитровского муниципального района приведен в Приложении.

На основании ФЗ № 159 производится продажа муниципального имущества. Продажа имущества осуществляется несколькими способами, в том числе путем открытого и закрытого аукциона. Если имущество пользуется спросом, то проводят закрытый аукцион, когда все желающие записывают в конверте ту сумму, которую они готовы предложить за единицу имущества, поставленную на продажу. Далее все конверты распечатываются, и выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену за продаваемое имущество.

Если же имущество изначально не пользуется спросом, то проводят открытый аукцион, на котором торги проводятся, открыто начиная со стартовой цены и прибавляя шаг, равный 5% от стартовой цены.

За период с 01.01.2009 года по 01.07.2009 года на территории Дмитровского муниципального района было продано 9 объектов муниципального имущества, общей стоимостью 20 млн.руб., а также был проведен аукциона на котором продано было 6 объектов имущества, стоимостью 6,5 млн.руб.

Также за тот же период было продано 11 земельных участков, также был проведен аукцион на котором была продана земля на сумму 7 млн.50 тыс.руб.

2.4. Управление имуществом и пути его совершенствования

Целью работы по управлению имуществом является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества[5].

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:

      Отдел аренды муниципального имущества;

      Отдел по распоряжению муниципальным имуществом;

      Отдел земельных отношений;

      Отдел учета объектов недвижимости;

      Отдел бухгалтерского учета и отчетности;

      Отдел по работе с обращениями граждан и юридических лиц.

Пути совершенствования управления имуществом муниципальных образований на настоящем этапе является:

                  полная инвентаризация объектов недвижимости;

                  классификация всех объектов в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;

                  рыночная оценка отдельных объектов недвижимости;

                  завершение инвентаризации многоквартирного жилищного фонда с целью выявления домов, в которых не выбран способ управления или такое решение не реализовано;

                  осуществление необходимой подготовительной работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций (подготовка объявлений в средствах массовой информации, подготовка конкурсной документации, предварительная разбивка жилищного фонда на лоты и т.д.);

                  составление реестра управляющих организаций, работающих на территории муниципального образования (при необходимости – соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий оценки их надежности и кредитоспособности с целью недопущения выхода на рынок недобросовестных претендентов;

                  продолжение работы по проведению собраний в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций на общих собраниях собственников помещений;

                  проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы  договора  и  равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

                  регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;

                  действовать в интересах всех членов местного сообщества;

                  обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в  муниципальной собственности, утверждения его местным  представительным  органом  власти  и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства  массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна  быть  регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их   местонахождение,   наличие   инфраструктуры   и   прочие существенные  показатели. При  необходимости  поддержки  каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и  коэффициент  вида  деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя  в Положение об аренде способ механического  повышения  арендной  платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем -  ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер  оплаты  труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными,  зато  последний  отразил  реальное  изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость  условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие  истинную  стоимость объектов аренды, имеет  особое  значение.  Именно  благодаря  этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой для  муниципального  арендодателя  является  крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится  заботиться  о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные  вложения в муниципальную  собственность.  Чтобы  заинтересовать  в  них  арендаторов, можно предложить систему стимулов:

                  освобождение от арендной платы в объеме 10 – 30 %  от  сметной  стоимости   произведенных работ;

                  увеличение  срока  действия  договора  аренды  в  зависимости  от  объема произведенных работ;

                  возможность возмещения  произведенных  затрат  при  расторжении  договора  аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или  весь  объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул  к  сокращению  затрат  и  сроков  ремонта, сметная  стоимость  ремонта  чаще  всего  не  соответствует его рыночной стоимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

После оформления права муниципальной собственности органы местного самоуправления осуществляют права собственника: владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом как субъекты гражданского права. Распределение полномочий между органами местного самоуправления осуществляется в соответствии с Уставом муниципального образования. Уполномоченные муниципальные органы на материальной базе муниципального имущества учреждают, преобразуют и ликвидируют муниципальные предприятия и учреждения, назначают и освобождают от должности их руководителей (в соответствии с трудовым законодательством), вступают в договорные отношения с другими субъектами гражданского права, осуществляют имущественные сделки. Все эти правоотношения (кроме приватизации муниципального имущества) регулируются Гражданским Кодексом (ГК) РФ.

Однако ГК практически не учитывает, что муниципальные органы, будучи хозяйствующими субъектами, одновременно являются органами публичной власти, просто обязанной гласно и «прозрачно» осуществлять свою деятельность, в том числе хозяйственную, с помощью общедоступных нормативно-правовых актов.

Каких-либо методик, рекомендаций по применению статей ГК РФ такими особенными субъектами гражданского права как местные органы власти и управления, в федеральной нормативно-правовой базе не содержится. Такие акты должны быть разработаны, утверждены местными представительными органами и опубликованы. В них должны быть определены:

- полномочия тех или иных органов местного самоуправления по управлению и распоряжению муниципальной собственностью, по заключению сделок от имени муниципального образования,

- порядок создания, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений, контроля за их деятельностью, назначения (освобождения) их руководителей,

- процедуры заключения договоров (поставки, подряда, аренды, найма, концессии, доверительного управления и др.) и порядок определения цены договоров.

В настоящей работе были исследованы пути совершенствования управления муниципальной недвижимостью. Примером послужил Дмитровский муниципальный район Московской области.

В результате проделанной работы автор пришел к следующим выводам:

1. Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью.

2. При изучении вопроса совершенствования управления муниципальным имуществом полезно изучение зарубежного опыта.

Список литературы

1.           Конституция Российской Федерации. – СПб.: Виктории, 2004

2.   Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 № 136-ФЗ). – М.: Эксмо, 2008

3.           Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2008

4.           О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

5.           Устав Дмитровского муниципального района Московской области от 27.01.2006 № 62/8

6.           Положение о комитете по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области от 17.02.2006 № 65/9

7.           Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. – М.:Дело, 2001.

8.           Под редакцией В. Б. Зотова Система муниципального управления: Учебник для вузов. –  СПб.: Лидер, 2005.

9.           Попов С. А. Лазоревский С. К.  Судебная практика // «эж-ЮРИСТ» № 3 2007.

10.      Рой О. М. Система государственного и муниципального управления. – СПб.: Питер, 2007.

11.      Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2002.

12.      Информация. Газета «Дмитровский вестник».

13.        Официальный сайт Дмитровского муниципального района МО // www// dmitrov-reg.ru.

              - 5 -

[1] "Общеправовой классификатор отраслей законодательства" Юристъ М. 2002.

[2] Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. – М.:Дело, 2001.

[3] Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2002.

[4] С. Попов С. Лазоревский  Судебная практика // «эж-ЮРИСТ» № 3 2007.

[5] Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2002.