Государственное управление муниципальным имуществом

Нормами Закона «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Методика расчета стоимости объекта недвижимости зависит от целого ряда факторов.

Объективные факторы, как правило, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

                  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

                  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

                  массированная реклама;

                  инфляционные ожидания;

                  симпатии;

                  осведомленность и т.д.

Физические факторы:

                  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости;

                  архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

                  состояние объекта недвижимости;

                  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

                  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость недвижимости)[4].

В практике оценки стоимости недвижимости широко используется метод сравнительного подхода. В некоторых случаях, использование метода сравнения продаж даёт достаточно объективную величину рыночной стоимости муниципальной недвижимости.

Цена сделки недвижимости может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости -  стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия -  стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости объекта недвижимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость объекта недвижимости рассчитывается для конкретного инвестора, инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости. Методика определения арендной платы за земельные участки с дифференциацией арендных ставок по видам функционального использования успешно применялась на протяжении длительного времени. Однако, стремительные изменения, происходящие в экономике страны, несбалансированность платежей за землю, вызванная изменениями налогового законодательства, требуют разработки новой методики, учитывающей изменение зонирования территорий с учетом их развития. Транспортной и иной инфраструктуры, формирования новых зон городской застройки, установления согласованного уровня земельного налога и арендной платы.

Сегодня существует проект новой методики расчета арендной платы. Согласно её положениям введен коэффициент местоположения. Базовая (рентная) ставка - ставка арендной платы за один квадратный метр в год, соответствующая определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и развитию инфраструктуры в данной зоне градостроительной ценности территории.

Зоны градостроительной ценности территории для расчета арендной платы определяются на основе единых кадастровых кварталов. Для каждой основной магистрали и локального центра поселения определены координаты, а также уровень коммерческой привлекательности, зона влияния и коэффициент местоположения.

Размер арендной платы за земельные участки рассчитываться в рублях.

В проекте введен коэффициент динамики рынка недвижимости. Размер арендной платы подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости, устанавливаемом Правительством Московской области.

Эта методика увязана с кадастровой оценкой и ставками земельного налога. Уровень арендной платы и земельного налога в основном выведен на согласованный уровень.

На мой взгляд, применение этой методики расчета более правильно и продуктивно.

Итак, рыночная стоимость объекта муниципальной недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель (физическое или юридическое лицо), имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний цены как в сторону повышения, так и понижения.

ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ДМИТРОВСКОМ МУНИЦИПАЛЬНОМ РАЙОНЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

2.1. Характеристика деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом  Дмитровского муниципального района

Комитет по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района Московской области является структурным подразделением исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления Администрации Дмитровского муниципального района Московской области, осуществляющим проведение единой государственной политики в сфере имущественно-земельных отношений, управления и распоряжения муниципальной собственностью Дмитровского муниципального района Московской области и приватизацию муниципального имущества в пределах предоставленной компетенции.

Комитет создан Советом народных депутатов Дмитровского района Московской области 28 ноября 1991 года решением №3179/33 «О создании Комитета по управлению имуществом Дмитровского района». В связи с прекращением деятельности Фонда имущества Дмитровского района от 02.10.1996 года Комитет является правопреемником Фонда имущества Дмитровского района.

В своей деятельности Комитет руководствуется Конституцией РФ, законодательством РФ и Московской области, Уставом Дмитровского муниципального района Московской области, актами органов местного самоуправления, Положением о Комитете и иными нормативными правовыми актами.

Комитет является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в учреждениях банков, а также имеет необходимые бланки и штампы для осуществления своей деятельности. Юридический адрес Комитета: 141800, Россия, Московская область, город Дмитров, Торговая площадь дом 1.

По вопросам распоряжения, управления и приватизации муниципальной собственности Комитет подотчетен Главе Дмитровского муниципального района и Совету депутатов Дмитровского муниципального района. Также Комитет может быть в установленном порядке наделен правами и полномочиями по управлению и распоряжению государственным имуществом Московской области и Российской Федерации. Комитет от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные  и неимущественные права, нести обязанности, выступать от своего имени в судах в пределах своей компетенции, установленной Положением о Комитете.

Финансирование деятельности Комитета производится за счет средств бюджета района, а также из иных бюджетных источников в соответствии с законодательством. Имущество Комитета составляют закрепленные за ним основные и оборотные средства, финансовые ресурсы, отражаемые на самостоятельном балансе и необходимые для осуществления его деятельности.

Комитет по управлению муниципальным имуществом возглавляет Председатель. Председатель Комитета назначается на должность и освобождается от занимаемой должности Главой Дмитровского муниципального района Московской области в соответствии с действующим законодательством. Председатель несет полную ответственность за выполнение возложенных на Комитет задач и осуществление им своих функций и полномочий. Председатель руководит деятельностью Комитета на основе единоначалия, в пределах своей компетенции распоряжается финансовыми средствами и имуществом, закрепленным за Комитетом, представляет Комитет на различных заседаниях, собраниях и т.д. В установленном порядке Председатель Комитета назначает на должность и освобождает от должности работников Комитета, применяет меры поощрения и дисциплинарного взыскания. Также Председатель Комитета осуществляет контроль за действиями подчиненных ему отделов, утверждает должностные инструкции руководителей отделов и специалистов Комитета. Главной задачей Председателя является прием населения, рассмотрение обращений граждан и юридических лиц по вопросам, входящим в компетенцию Комитета.

Основными задачами, которые решает Комитет являются:

1)     Проведение единой государственной политики в сфере имущественно-земельных отношений на территории муниципального образования Дмитровский муниципальный район в целях повышения эффективности экономики, ее социальной ориентации.

2)     Распоряжение и управление муниципальным имуществом, земельными участками. Формирование системы учета и контроля за использованием муниципального имущества.

3)                             Осуществление приватизации муниципальной собственности.

4)     Приобретение имущества, земельных участков в муниципальную собственность.

5)     Участие в осуществлении земельной реформы, реализации государственных программ, связанных с регулированием имущественно-земельных отношений на территории муниципального образования.

Основные функции и полномочия Комитета включают в себя:

1)     Взаимодействие с федеральными органами  государственной власти, государственными органами Московской области и органами местного самоуправления по вопросам имущественно-земельных отношений.

2)                               Организация учета муниципального имущества и ведения его реестра, инвентаризация объектов муниципальной собственности и контроль за их использованием, а также ведение баз данных.

3)                               Подготовка предложений и осуществление юридических действий по разграничению государственной собственности на объекты, в том числе земельные участки, на федеральную, государственную собственность Московской области муниципальную собственность.

4)                               Подготовка для Администрации Дмитровского муниципального района предложений о создании, реорганизации и ликвидации муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений.

5)                               Осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества, закрепленного за муниципальными учреждениями.

6)                               Назначение и проведение проверок, контроль за деятельностью муниципальных учреждений, а также иных юридических и физических лиц в части использования и сохранности муниципального имущества.

7)                               Подготовка совместно с Администрацией предложений по учету, использованию памятников истории и культуры, сдаче их в аренду, продаже, привлечению инвестиций на их реконструкцию и восстановление, передаче культовых объектов в пользование религиозным организациям.