Государственное управление муниципальным имуществом

Государственное образовательное учреждение Московской области

Международный университет природы, общества и человека «Дубна»

Филиал «Дмитров»

Кафедра Менеджмента и Государственного и муниципального управления

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Система государственного и муниципального управления.

Тема: «Государственное управление муниципальным имуществом»

Выполнила:   студентка 4 курса ГиМУ Д111/06

Грачёва А. А.                        

Проверил:  канд. эконом. наук, доцент

Анохина  Н. М                         

Дмитров 2010

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

1.1. Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация

1.2. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации

1.3. Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости

ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ДМИТРОВСКОМ МУНИЦИПАЛЬНОМ РАЙОНЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

2.1. Характеристика деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом  Дмитровского муниципального района

2.2. Имущество Комитета по управлению муниципальным имуществом

2.3. Аренда и продажа муниципального имущества

2.4. Управление имуществом и пути его совершенствования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

В последние годы отношение к государственной собственности резко изменилось. Начало формирования в стране рыночной экономики повлекло за собой снижение роли госсобственности, некогда имеющей безоговорочное признание приоритетности и универсальности. Государственное имущество стали признавать «ничейным» и бесполезным, началась его распродажа. Но объективные тенденции неумолимы и сейчас приходит отрезвление. Вновь усиливается влияние государства на экономику, на формирование её реального сектора. Использование государственной собственности в национальных интересах и эффективное управление ею позволят укрепить нашу экономику.

В настоящей работе, на примере Дмитровского муниципального района Московской области, будут исследованы пути совершенствования управления  муниципальным имуществом. В современный период развития рыночных отношений проблема совершенствования управления муниципальной недвижимостью приобретает особое значение. При этом особенно важным является создание правовых, финансовых и социально-экономических условий успешного хозяйствования субъектов муниципального уровня.

Цели и задачи работы.

1.                  Рассмотреть теоретические аспекты управления муниципальной недвижимости.

2.                 Изучить понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация.

3.                 Проанализировать методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости.

4.                  Дать характеристику Комитету по управлению муниципальным  имуществом Дмитровского муниципального района Московской области.

5.                  Проанализировать состав и структуру муниципальной недвижимости Дмитровского муниципального района Московской области

6.                  Разработать предложения по повышению эффективности управления муниципальным имуществом в Дмитровском муниципальном районе Московской области.

Для достижения поставленных целей и решения задач, в процессе настоящей работы использована теоретическая литература по управлению муниципальной недвижимости, материалы практики автора исследования и информация о жизни Дмитровского муниципального района, опубликованные в районной газете "Дмитровский вестник", и на официальном сайте dmitrov-reg.ru.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

1.1. Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь "Общеправовым классификатором отраслей законодательства", основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

                  Основы государственного строя.

                  Гражданское законодательство.

                  Законодательство о земле.

                  Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.

                  Законодательство о финансах и кредите.

                  Законодательство о градостроительстве и архитектуре.

                  Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.

                  Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.

                  Законодательство об охране и использовании лесов.

                  Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.

                  Законодательство о промышленности.

                  Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов.

                  Уголовное законодательство.

                  Международное частное право и процесс.

                  Внешнеэкономические отношения.

                  Законодательство о недрах[1].

Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Однако это не освобождает муниципалитеты от необходимости вести собственный реестр объектов недвижимости. Учетные карты должны составляться по каждому земельному участку, зданию, учреждению или предприятию. В реестре ежеквартально должны фиксироваться все текущие изменения в составе муниципального имущества (списание, приобретение основных средств), ежегодно начисляется износ объекта.

Формирование объекта недвижимого имущества происходит в процессе его описание и индивидуализации. В результате чего объект недвижимого имущества получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. …Формирование объекта недвижимого имущества завершается присвоением ему кадастрового номера[2].

В состав недвижимого муниципального имущества входят:

                  здания и сооружения,

                  объекты жилого и нежилого фонда,

                  земельные участки, занятые строениями и сооружениями,

                  участки, необходимые для их содержания, за исключением земельных участков суммарной площадью не свыше 0,25 гектара, предоставленных гражданам для ведения садоводства или огородничества и находящихся в их собственности.

1.2. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации

Общая особенность всех объектов недвижимости как товара – это невозможность их физического перемещения. Не возможно взять с собой земельный участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей)[3].

Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке -  продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).  

Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке – приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.

Приватизация  муниципального  имущества осуществляется органами  местного самоуправления самостоятельно  в  порядке,  предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного  и муниципального имущества"  РФ 1996 г. Приватизация муниципального недвижимого имущества  осуществляется  в соответствии   с   прогнозным   планом приватизации. В случае необходимости привлечения  дополнительных  денежных  средств   в местный  бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Комитетом по управлению имуществом  (КУИ) в  срок,  установленный  его главой и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, акций открытых акционерных  обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

В  прогнозном  плане  приватизации  указываются  характеристика муниципального  имущества, которое планируется приватизировать, и предполагаемые сроки приватизации. Утвержденный главой муниципального района, прогнозный план направляется для рассмотрения  в Совет  депутатов  муниципального  района одновременно с проектом бюджета района на очередной финансовый год.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования  ежегодно  не  позднее 1 марта представляет главе района и в Совет депутатов отчет о выполнении прогнозного плана приватизации муниципального  имущества за прошедший год.

Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимостью на рынке является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных участков.

Передача муниципального имущества различным  организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов  -   надежным источником пополнения местного бюджета и действенным   инструментом экономического развития территории.

Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая  существенно большим, чем у любого другого собственника на данной  территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия  рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении  арендаторов  со  стороны частных владельцев недвижимости.

1.3. Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости

Существуют многочисленные методические подходы к определению первоначальной стоимости объектов недвижимости. На сегодня нет совершенной методики в этом вопросе. Алгоритм расчёта может исходить из местонахождения, плохого или хорошего состояния муниципальной недвижимости, индивидуального подхода к арендаторам, социальной значимости объекта.

Рыночные цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости регулирует федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Оценка стоимости недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.