Анализ спроса и предложения земли в Подмосковье на период Весна 2010г

      II.3. Рынок земли в РФ 

      Хотя  рынок земли в России плохо  развит, все же он существует. Его неразвитость, и в тоже время слабость, заключаются в том, что государство - главный распорядитель земель в нашей стране. Землю вовлекают в рыночный оборот путем сдачи ее в аренду. Во всех сделках, связанных с землей, задействовано всего 4,1 % от земельного фонда РФ¹²

      Сейчас  в России весьма широко обсуждаются  существующие законопроекты. Многие законы, действующие во многих регионах РФ неприемлемы для современной экономики. К примеру, для того, чтобы участок не был изъят, для собственника устанавливаются обязательства проживать на участке и эффективно трудиться. Президент не одобряет принятые ранее государственной думой законы, поскольку проблема тотального административного контроля над экономикой не разрешается, невозможно создание эффективного рынка земли. Права граждан и организаций по распоряжению участком зависят от административных решений. Действия граждан ограниченны. Устанавливаются различные нормы, нарушающие права собственников и пользователей земли. Узакониваются изъятия земельных участков для отвода иным лицам, для проведения военных учений, при включении участка в определенную зону с передачей его заинтересованному предприятию, отчуждаются права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой. Ущемлены права и федеральных властей, и муниципалитетов. Права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются "в соответствии с постановлением субъектов Федерации", поэтому запрещена продажа участков, занятых муниципальным и жилищным государственным фондом, не допускается приватизация и передача в залог  государственных и муниципальных земель. Передача земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией, т.к. собственники земель практически лишены права свободного распоряжения своими землями, и даже передачи в аренду. Под угрозой отмены оказалось даже предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях. Лишаются прав на получение участка в собственность жилищные товарищества. Самое интересное то, что действующие законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной властью Комитет по землеустройству России и его местные комитеты. Они имеют ряд несовместимых функций: управление землями; землеустройство; определяют порядок передачи участка; подготавливают документы о передаче участков; навязывают собственникам договоры; ведут контроль по использованию земель; охраняют земли; определяют размеры платежей за землю; ведут тотальный контроль по соблюдению законодательства и привлекают к ответственности.

     Из-за складывающихся условий люди задумываются: «а быть ли собственником на землю?» Ведь частные аграрный сектор обречен на малоземелье из-за одобренного думой Земельного кодекса. Поскольку существует массовое недовольство действующим законодательством, законодательные собрания ряда субъектов Федерации принимают собственные законы о земле, разрешающие и регулирующие ее куплю-продажу. Однако это может привести к тому, что существующие в разных регионах нормы окажутся столь различными, что мы в результате не получим единого всероссийского рынка земли. По моему мнению, сначала должны быть заложены четкие общефедеральные нормы, прежде чем принимать законы на местном уровне. И, несмотря на то, что в области земельного рынка идут непрекращающиеся споры, очевидно, что Государственная дума вряд ли примет в скором будущем кодекс, разрешающий накопившиеся проблемы. Поэтому я могу согласиться с председателем комиссии по экономической политике Московской городской думы Ириной Рукиной, которая считает, что говорить о создании рынка земли в России можно будет не ранее, чем в 2015-2020 годах. По данным И. Рукиной сейчас в среднем по России лишь 0,4%  земельных  участков находится в частной собственности. «Этот факт свидетельствует, что в России только  начинается  земельная  реформа, хотя официально она уже идет 10 лет», - подчеркнула она.¹³

     Перед правительством стоит выбор: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. Первый вариант менее затратный и в плане денежных вложений, и каких-либо усилий государства, но он приносит большую выгоду пользователям, и меньшую государству. А как мы знаем, проблема современного рынка земли состоит в излишнем распоряжении землей со стороны государства, можно сказать, что первый вариант вдвойне выгоден.

      Очевидно  одно: рынок земли в РФ не выйдет на новый уровень до тех пор, пока не будут внесены необходимые изменения в действующее земельное законодательство.  
 

     II.4. Анализ спроса и предложения земли на период весна 2010 года. 

      Весна 2010 года выдалась весьма удачной для желающих приобрести земельный участок под промышленное строительство: цены достигли дна, а продавцы настроены на заключение хороших сделок. По последним данным на подмосковном рынке стали появляться абсолютно новые предложения, а цены на участки сейчас самые низкие за последние 5-6 лет. До кризиса участок промышленного назначения площадью 5,5 га в 20-километровой удаленности от МКАД оценивался в $15 тыс., однако сейчас цена упала до $6 тыс. за сотку. Ощутимая разница для желающих приобрести необходимый участок земли.

      “Нижний порог цен на участки действительно достигнут”, - соглашается Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty. Участки площадью от 10 га. стоимостью $3-5 за сотку выставлены сейчас на продажу в ближайшем Подмосковье (до 10 км от МКАД). До кризиса подобный участок оценивался в $10-15 тыс. за сотку. Цены на участки, находящиеся на первой линии МКАД превышали $30 тыс. за сотку. К сожалению, хотя цена стала намного ниже, желающих приобрести участок стало немногим больше. Предлагаются довольно большие участки, а в последнее время наибольшим спросом пользуются участки меньшего размера ( от 0,5 до 3 га.), расположенные в пределах 15 км от МКАД и желательно в той же ценовой категории ($3-5 тыс. за сотку). Количество таких участков невелико, поэтому цена варьируется от $6 тыс. за сотку и выше".

      Самый высокий спрос, по словам Ильи Сапунова, гендиректора компании "Красивая Земля", на участки площадью не более 0,5-2 га. При этом они должны быть расположены не дальше чем в 70-80 км от Москвы и недалеко от трассы с удобным подъездом к участку.

      Потенциальные покупателями, по словам Игоря Казимова, выступают, в основном, средние российские компании. Кроме них покупателями являются спекулянты, которые приобретают земельный участок, а затем перепродают. (Иностранные компании пока не выходят на российский рынок земли из-за кризиса).

Потенциальных покупателей много, а сделок на рынке  земли по-прежнему мало. На рынке промышленных земельных участков в данный момент отсутствуют кредитные деньги, из-за чего активность на этом рынке очень низкая. В Краснодарском крае идет строительство олимпийских объектов, поэтому там ситуация благоприятней.

      Эксперты  не советуют затягивать с покупкой земли. Между тем эксперты не советуют затягивать с покупкой земли. Подготовка участка к выходу на промышленное строительство может занимать от одного года до двух лет, ведь до сих пор процесс получения разрешительной документации, проектирования и подвода коммуникаций все еще остается долгим и сложный. За эти несколько лет участок может вырасти в цене, особенно если правильно выбрать место и проект.

      Как прогнозирует Александр Ксендз, через несколько лет скорость перевозок по Московской области повысится и снизится их цена, поэтому станет возможным дальнейшее развитие промышленного сектора экономики Подмосковья. В этом случае цены на земли промышленного назначения увеличатся. Так что именно в данный период наиболее выгодная покупка земельного участка.¹⁴

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

      Земельный рынок России очень слаб и неразвит. Пожалуй, это одна из самых неразвитых частей экономики РФ. Создание полноценной рыночной инфраструктуры является одной из главных задач, требующих решения. В системе земельных отношений России пока нет механизма, способного прогнозировать перспективы развития земельного рынка, выявлять диспропорции в развитии и предотвращать негативные отклонения в его функционировании. Поскольку в России сосредоточены самые большие запасы полезных ископаемых, плодородных земель, водных ресурсов и т.д., необходимо в самом скором будущем совершенствовать отношения, складывающиеся на рынке земли. Анализируя земельное законодательство РФ, можно смело делать вывод о том, что оно устарело и нуждается в доработках. Кроме того, оно нуждается не просто в доработках, но и в удалении многих пунктов, которые заметно тормозят развитие отношений по поводу купли – продажи земли.

     Одной из основных причин слабости Российского  рынка земли является слабо развитая частная собственность. Фактически государство является основным собственником земель. Однако и предоставляя землю в частную собственность, необходимо принимать необходимые ограничительные меры, иначе землю скупят богатые, чиновники, и земли для народа не останется. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения, передачи ее по наследству, покупать и продавать тогда и так, как хочет, сдавать в аренду, и при этом, не спрашивая разрешения ни у государства, ни у чиновников. В этом и заключается свобода собственника.

     Земля является народным достоянием. Она  не создана ни трудом, ни капиталом, она является естественным даром  природы и принадлежит всем людям, живущим на земле в равной степени. Не возникает ли противоречия? Я считаю, что не возникает, поскольку частная собственность на землю лишь способ использования земли, и ей может пользоваться и богатый землевладелец, и трудовой крестьянин.

      Действующая Конституция РФ провозглашает равенство всех видов собственности перед законом. Возможности приобретения земли в частную собственность расширены множеством законодательных актов. Но, к большому сожалению, многие из них так и остались на бумаге, не выполняются требования и не соблюдаются обязательства.

     Важное  место в системе земельных отношений занимает государственная политика. Одной из причин, сдерживающих становление полноценного земельного рынка в России, является недостаточная государственная поддержка землевладельцев. Из-за этого у людей рождается недоверие к властям и к проводимой ими экономической политике. Власти коррумпированы, в стране неразвита система средне- и долгосрочного кредитования. Однако эти причины вполне устранимы.

     По  моему мнению, на данный период времени  ситуация на рынке земли постепенно улучшается. Об этом свидетельствует падение цен на землю, которое позволяет приобрести необходимые участки земли, и появление новых участков с достаточно выгодным местоположением.

     Конечно, существует множество проблем, которые  требуют решения, но в целом, я  могу сделать вывод о том, что российский рынок земли обладает громаднейшим потенциалом, который в будущем будет постепенно раскрываться, если государство будет проводить грамотную политику и необходимые реформы.

      СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

1. Экономическая теория: учебн. Пособие под редакцией Игнатовой Т.В., Васильва П.П., Некрасова В.Н., Черкасова Т.П. – Ростов н/Д: изд-во СКАГС, 2007.
2. Учебник. Рос. экономич. академия им. Плеханова. Экономическая теория. Москва ИНФРА – М 2007г.
3. РГЭУ, РИНХ. Кузнецов В.В., Конобеев В.Н., Конобеев Ю.В., Кузнецов И.В. Земельные отношения в аграрном секторе экономики в условиях реформы. Ростов-на-Дону 2007г.
4. Войтов А.Г.Экономика. Общий курс. ( Фундаментальная теория экономики): Учебник. – 9-е изд., перераб. И доп. – М.: Издательско-торговая корпорация  «Дашков и К^о», 2006 г.
5. IRN.RU. Индикаторы рынка недвижимости.
6. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2007 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2002. С. 96.
7. Данные земельного кадастра РФ на 2008 год.
8. Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую. Согласно положениям Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ .
9. Информационно – практический журнал «Делопроизводство» № 4 2007.