Рынок земли и его специфика

Рента - регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин "рента" в более узком значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно фиксированное количество предлагаемой земли - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным, она не создается людьми, ее количество ограничено. В большинстве государств земля находится в частной собственности, и условием для образования ренты является аренда земельных угодий.

Аренда земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих пор остается основной формой землепользования в слаборазвитых странах. При капитализме получила распространение предпринимательская аренда, при которой предприниматель вкладывает в землю собственный капитал с целью получения прибыли и ведет хозяйство с использованием наемного труда. Такая аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии и многих других государствах.

Аренда земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённую плату. 

Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью арендатора. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и другие средства. Величина арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора. [5,стр. 121]

2.1 Цена Земли

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц'):



При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаваться за 2800 тыс. марок

().

Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. марок

().

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли. Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 1
Рис. 1 Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее.

На рис. 1 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 – П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2. Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную "горячку", направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство. В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса. [6]

2.2. Арендная плата

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения – «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность.

Арендный договор в Бельгии (где в начале 90-х гг. арендовалось 68 %  всех земель) заключается обычно на срок не менее 9 лет, хотя в этой стране существует практика договоров и на более длительный срок (на 27 лет или до достижения арендатором 65 лет). Не случайно современное аграрное законодательство (например, бельгийский закон 1988 г.) в принципе допускает право арендатора на компенсацию добавленной стоимости, получаемую в результате улучшений. Величина арендной платы в Западной Европе колеблется от 80 – 90 ЭКЮ в Шотландии до 200 – 250 ЭКЮ в Германии и Нидерландах, что составляет 1 – 3 % цены земли. Это сравнительно низкий показатель капиталоотдачи, однако многие землевладельцы рассматривают покупку земли как форму страхования  от инфляции и полагают, что со временем цена земли может возрасти.[4, стр.216]

2.3 Равновесие на рынке

Как вы уже знаете, равновесием в экономической системе называется такое состояние, при котором каждый участник этой системы не хочет изменить свое поведение.

На рынке блага действующими лицами являются продавцы и покупатели, которые решают продать или купить определенное количество блага в зависимости от его цены. Равновесие на рынке наступает в том случае, если все продавцы и покупатели смогут купить или продать то количество блага, которое они хотят купить или продать.

Равновесием на рынке называется ситуация, когда продавцы предлагают к продаже ровно такое количество блага, которое покупатели решают приобрести (объем спроса равен объему предложения).

Поскольку продавцы и покупатели хотят продать или купить различные количества блага = в зависимости от его цены, для рыночного равновесия необходимо, чтобы установилась такая цена, при которой объемы спроса и предложения совпадут. Другими словами, цена уравнивает объемы спроса и предложения. [1]

Цена, вызывающая совпадение объемов спроса и предложения, называется равновесной ценой, а объемы спроса и предложения при этой цене называются равновесными объемами спроса и предложения.

В условиях равновесия происходит так называемое очищение рынка = на рынке не останется ни непроданного блага, ни неудовлетворенного спроса (покупателей, желающих купить благо по установившейся цене и не сумевших это сделать из-за отсутствия продавцов).

Таким образом, чтобы найти равновесие на рынке некоторого блага, нужно определить, какая цена вызовет на этом рынке такой объем предложения, который будет соответствовать объему спроса = при этой цене продавцы принесут на рынок ровно столько произведенного ими блага, сколько покупатели захотят унести. Такая цена называется равновесной ценой, а объем спроса и предложения, соответствующий ей = равновесными объемами спроса и предложения.

Как определить равновесие?

Для этого нужно воспользоваться функциями спроса и предложения и определить, при каком значении цены функции спроса и предложения дадут одинаковые значения. Мы можем решать эту задачу двумя способами.

1. Если функции спроса и предложения выражены с помощью таблицы, то нам нужно просто найти цену, для которой значения колонок, содержащих объемы спроса и предложения совпадут. В таблице 1 приведена информация о спросе и предложении для рынка булочек. Нетрудно заметить, что цена 15 рублей за булочку дает одинаковые объемы спроса и предложения равные 2800 булочкам. При цене 20 рублей предложение превышает спрос (3600 > 2000), а при цене 10 рублей, наоборот, спрос превышает предложение (2000 < 4150).

Таблица.1

2. А теперь давайте попробуем определить рыночное равновесие с помощью графиков. Для определения равновесной цены и равновесного количества нам нужно просто совместить кривую спроса и кривую предложения на одном графике и найти точку пересечения.

Предположим, что кривая D на рис. 2. является кривой спроса потребителей на булочки на рынке этого блага. А кривая S является кривой предложения булочек их производителями.

Кривые пересекаются в некоторой точке А (другими словами, имеют общую точку А), которая и показывает равновесные значения цены и количества на этом рынке. Точку пересечения кривых спроса и предложения называют точкой равновесия.

Рис 2.

В данном случае равновесной ценой является цена 15 рублей, а равновесное количество составляет 2800 булочек.

Обратите внимание, что ни одна другая цена не является равновесной. Любая цена выше 15 рублей вызовет на этом рынке объем предложения, превышающий 2800 булочек, так как заинтересованные дополнительной прибылью производители захотят увеличить выпуск продукции. А объем спроса будет ниже, чем 2800 булочек, так как возросшая цена заставит некоторых потребителей частично или полностью отказаться от потребления этого блага и поэтому общий объем спроса несколько уменьшится. В результате возникнет избыток предложения (часть общего объема предложения, которая не сможет найти себе покупателя). В этом случае продавцы, чьим продуктом он окажется, будут вынуждены терпеть убытки.

Например, по цене 20 рублей объем предложения составит 3600 булочек, в то время как объем спроса только 2000 булочек. В результате 3600 -2000 =1600 булочек останутся непроданными.

Соответственно, при любом значении цены ниже равновесного будет наблюдаться обратная картина. Продавцы захотят несколько сократить объем предложения, так как снижение цены означает уменьшение выгодности производства. А покупатели захотят увеличить потребление, так как более низкая цена означает увеличение их покупательной способности и снижение "трудности" приобретения булочек. В результате возникнет дефицит предложения (избыток спроса) на рынке останутся потребители, которые желали бы приобрести еще какое-то количество булочек по этой цене, в то время как все булочки, принесенные производителями, уже проданы.

Например, при цене 10 рублей объем спроса составит 4150 булочек, в то время как объем предложения только 2000. В результате на рынке некоторое количество потребителей, "не успевших" купить булочки, останется с избыточным объемом спроса 4150-2000 = 2150 булочек.

Только цена 15 рублей вызывает такой объем предложения булочек и такой объем спроса на них, при которых рынок очищается, а все участники сделок остаются удовлетворенными таким состоянием дел и не желают изменять свое поведение.